城市更新中漫天要价“钉子户”困局的形成机制与破解之道

面向存量的城市更新在整合协调多元产权主体的利益诉求以形成更新改造集体行动的过程中,常常出现漫天要价的“钉子户”困局,使得城市更新推进缓慢,公共利益受损。漫天要价“钉子户”困局是少数业主的机会主义行为和多数业主的“搭便车”行为所共同造成的。而地方政府急于落实城市发展战略和维护社会稳定,以及开发商为缩短资金回笼周期,进而导致二者被“钉子户”所把持,最终或以公共利益补偿“钉子户”的漫天要价,或延缓整个更新项目推进。漫天要价“钉子户”困局的破解首先是完善城市更新的制度设计,明确改造规则,形成更新改造自主申请市场。其次在于提高社区治理能力,鼓励基层民主形成业主利益共同体,依托业主群体内部丰富的社会资本制约“钉子户”的机会主义行为。最后,完善城市更新立法工作,明确城市更新中征收权的应用细则。

产业导向的超大城市城中村改造技术路径——以广州市长湴村改造方案为例

在“去房地产化”的现实背景下,以往房地产导向的拆除重整式城中村改造模式不可持续,需探索融合产业发展和拆整结合的改造模式。基于对房地产导向的城中村改造模式的反思,提出当前城中村改造需转向“以地兴产”的产业导向逻辑。不同于房地产逻辑下的“大拆大建”,产业导向的城中村改造需探索“保留+改造+拆除”结合的改造模式,以“控制改造成本、聚焦产业发展、倡导混合用地、提升空间质量”为理念。以广州市长湴村改造方案为例,探索产业导向的利益统筹格局、面向产业需求的空间规划策略、以“村集体+国企”为核心的合作模式。

高质量发展导向下大城市社会空间分异格局及调控策略——以广州为例

城市社会空间分异是城乡规划领域的经典议题。以广州市为例,根据人口普查数据和人群画像数据等,聚焦城市内部各街区,通过对居住空间类型与社会群体分布和公共服务设施配置的关联分析,深入探究中心城区社会空间分异特征及现存问题,进而提出城市社会空间高质量均衡发展的调控策略。研究发现,广州市中心城区在居住空间类型方面以商品房街区和城中村街区为主,老旧街区占比较小,呈现出明显的居住空间分异特征,且三类街区的居民在年龄、受教育程度、收入、消费水平等社会经济特征方面差异显著;各类公共服务设施供给水平在不同社会群体及三类街区之间亦表现出明显的不均衡性;在城市历史发展惯性、城市规划引导、房地产发展的共同影响下,广州市中心城区呈现出“圈层+斑块”的社会空间结构。为缓解中国快速城镇化进程中大城市出现的社会空间维度不均衡发展的问题,从可负担住房保障和公共服务设施布局两方面提出相关调控策略,为推动城市高质量发展提供研究支撑。

制度变迁背景下集体建设用地改造与政府角色回归:以佛山市南海区为例

集体建设用地再开发是盘活存量,促进城市高质量发展的主要途径,伴随着集体土地产权制度路径依赖式的变迁:自上而下的土地确权正式化集体建设用地的存在,赋予村集体权利,但在土地初次开发中自下而上形成的制度制约着改造。文章探讨制度变迁下,地方政府如何与村集体互动,化解上述制度制约,促进集体建设用地市场化改造的。研究发现,集体建设用地正式化开启了改造市场,但仍受空间破碎、集体土地经营内卷化、开发权模糊的约束。地方政府发挥了企业化的非正式角色,与村集体形成合作与竞争并存的协商型合作关系。合作在于政府从供、需两侧化解前述制约,充当村集体与市场主体间的“交易中介”,降低交易成本,助力改造。竞争表现为村集体为攫取地租把持政府,损害社会公平。地方政府的“非正式”角色应予以制度化,以规避其在维护社会公益上的失灵。

外地游客访问城市公园的时空模式与影响机制研究——以广州市为例

在城市旅游发展日益繁荣的背景下,挖掘外地游客访问城市公园的时空模式与影响机制,有助于提高城市公园的使用效率,提升城市外部形象,增加城市对游客的吸引力。以广州市413个城市公园为研究对象,基于手机信令数据测算城市公园活力值,构建地理探测器分析模型,探寻工作日、周末与节假日影响外地游客选择城市公园进行访问的关键因素。结果发现:(1)外地游客城市公园访问活力值呈现出工作日>周末>节假日的现象;(2)游客收入、与中心城区距离、交通站点密度、路网密度等因素对于外地游客选择城市公园游览具有显著影响;(3)城市公园对外地游客的吸引力出现游园>社区公园>综合公园>专类公园的情况。基于多源大数据,探究外地游客在不同时间段选择城市公园的影响因素,为城市公园后续规划建设与管理维护提供科学依据与定量支撑。

从里坊街巷到完整社区:我国社区的模式演变、规划实践及趋势展望

从传统向现代转型的中国式现代化语境下,中国社区历史脉络与现代社区演化路径的纵贯研究较为缺乏,作为新时代城乡社区建设行动指南的完整社区亦尚未建立适切的理论框架。为了更系统地剖析从古至今中国社区发展的历史和特点,基于文献研究与规划实践解读,构建一个理解中国社区演进的综合框架:从国家与社会视角分析古今社区的重要模式演变,从制度与生活视角解析建国以来社区的发展转型,从行为与空间视角剖析近年来社区的规划治理实践。鉴于此,文章进一步提出基于“制度—行为—空间”三位一体的完整社区理论分析框架。研究认为,唐宋之际从里坊制到街巷制,表征为传统基层社会从国家中的社会转向社会中的国家;改革开放以来从单位制到社区制,意味着现代社区从国家全能管控转向社会有限自组织;现代社区从单位大院、居住小区到完整社区的转变,表明社区发展的底层逻辑从制度支配生活转向生活倒逼制度生活化。最后,指出完整社区应是公共服务均等、居民生活满意、治理制度良善三个维度高质均衡的城市社会单元,作为中国式现代化社区的一种理想图景,希冀对未来社区的理论建构与规划实践有所助益与启发。

村镇工业集聚型产业社区更新的广州实践及优化策略研究

珠江三角洲村镇工业集聚型产业社区是农村工业化、城镇化的基础,但是依靠土地出租的粗放增长模式难以为继,“制造业回归”“工业上楼”是其在存量更新时代得以持续发展的重要抓手。然而,目前村镇工业集聚型产业社区面临总量大、效能低、开发难、成本高的多重困境,如何激发更新的“升级动力”并进一步实现产城融合成为迫切问题。以广州村镇工业集聚型社区为例,总结微改造、全面改造、整村改造3种类型的特征,对其存在的问题进行剖析,针对性地提出“生态、共赢、平衡”的核心策略与转型升级路径。

土地发展权视角下南海区村级工业园升级改造困局辨析

为了盘活土地存量,释放产业发展空间,村级工业园的升级改造是新时代背景下广东省佛山市南海区政府迫在眉睫的“头号工程”,辨析村级工业园的改造困局对南海区的空间优化具有指导意义。本文探究了土地发展权的非均衡配置对村级工业园升级改造结果的影响机制,认为现有规划造成了土地发展权的非均衡配置,村级工业园不同的升级改造模式落实并强化了这种非均衡配置。被赋予土地发展权的项目改造容易推进,被削减或剥夺的土地发展权项目改造难以实现。针对此困境,本文基于土地发展权提出3点对策:强化规划权威,降低村庄集体预期;构建土地发展权转移机制,逐步实现公平性发展;建立利益平衡机制,激活市场参与度。

土地发展权视角下全域土地综合整治工具探索——以佛山市南海区“三券”为例

全域土地综合整治是稳妥推进农村土地制度改革的关键抓手。在全域土地综合整治中,不同的整治模式会造成土地发展权的非均衡配置,使得被赋予土地发展权的项目容易实施、被削减或终止土地发展权的项目难以实施。本文从土地发展权视角出发,探究了南海区“三券”政策的三个典型案例,分析了“三券”政策的实施机制,指出“三券”政策实质上是通过土地发展权的补偿和转移来保护村集体利益、助力实施全域土地综合整治的有效工具和重要路径。建立和完善土地发展权转移和补偿机制,有利于推进实施全域土地综合整治、解决因土地性质变化而产生的土地收益“暴损”问题,有利于以全域土地综合整治为牵引深化农村土地制度改革,促进乡村振兴和城乡融合发展。

快速工业化地区土地发展权演化中的村村差异——以佛山市南海区为例

以效率为导向的规划充斥在高速增长时期,各类空间尺度均展现出巨大的发展差异。聚焦于村域尺度的经济与空间差异表征,建立机会公平——结果公平的过程论分析框架,对土地发展权配置——行使过程中村村差异的形成机制进行解构,结果表明:1、制度与市场偏差分别影响土地发展权的配置与行使过程,进而产生机会不公平与结果不公平;2、南海区的村村差异经历市场偏差为主——制度与市场双重偏差——制度偏差为主的形成过程;3、在国土空间规划时代,以南海区为代表的快速工业化地区面临空间层面建设状态锁定,经济层面穷者恒穷、富者恒富的村村差异锁定困局;4、需要建立土地发展权转移与交易的制度响应,推动增值收益共享、保护责任共担,破解村村差异锁定困局,支撑全域空间格局优化。

广佛都市区创新空间单元与创新网络研究

基于创新空间集聚创新要素的“场”空间和区域创新网络“流”节点的双重属性,提出创新空间单元概念假设。利用发明专利申请数据和空间聚类分析等方法,探究广佛都市区创新空间单元的格局与类型,以及创新网络的结构与模式。研究发现:(1)识别出58个创新空间单元,论证了概念假设;(2)广佛都市区创新空间单元呈现“一区多核多点”格局,并可分为创新城区、产业园区、混合型科技园区等三大类七小类单元类型;(3)创新空间单元网络呈现以广州中心城区为核心的“鱼骨放射状”结构,并提炼出大学研究院所产学研合作创新网络模式、龙头企业集团创新网络模式、体制内企业和机构合作创新网络模式,以及混合型创新网络模式四类典型创新网络模式。

基于健康城市理念的多尺度生活圈规划路径探析——以北海市廉州湾新城为例

在生态文明时代与新型城镇化背景下,健康城市与生活圈的研究日益受到关注。针对以往城市规划建设中健康城市要素与生活圈规划结合不足的问题,基于文献研究与实地调研,以广西北海市廉州湾新城规划实践为例,通过将用地功能、道路交通、蓝绿空间、公共服务等健康规划要素有机融入城区、片区、社区多尺度的生活圈,在宏观上塑造健康城区本底结构、在中观上构造健康片区用地功能、在微观上营造健康社区生活场景,从而系统建构多尺度健康生活圈,以期为建设健康可持续城市提供新思路。

南海样本:教育现代化促进人的城镇化路径探析

新型城镇化的核心是人的城镇化,教育现代化与县域城镇化的关系渐成研究热点。佛山市南海区是全国工业大区与广东教育强区的耦合。首先分析南海传统城镇化的成就与隐忧,然后剖析南海教育城镇化的发展历程并厘定南海教育现代化水平的核心指标体系。研究认为南海在工业化带动城镇化的传统路径之外,还走通一条教育促进人的城镇化的创新路径。最后以教育现代化助推城镇化转型的内在逻辑为分析框架,提出教育促进人的城镇化机制的三种具体形式:一是全域优质均衡的基础教育,面向所有孩子的素质教育而推动城乡办学质量融合;二是定向精准适需的职业教育,针对青年学徒的职业发展而推动城乡产教实践融合;三是在地潜移默化的社区教育,面向全体市民的文明素养而促进城乡社会文化融合。

基于城市POIs大数据与电路理论的东莞市生态网络构建与评估

[目的]以构建广东省东莞市生态网络格局为目标,评估生态廊道重要性以及识别生态廊道夹点、障碍点,确定生态保护修复的关键区域,提出相应生态修复策略,为后续相关国土空间规划与相关专项规划的编制和调整提供科学依据。[方法]基于传统的“生态源识别—建立阻力面—提取生态廊道”研究思路,加入城市大数据兴趣点(points of interest,POIs),弥补生态源地识别与阻力面构建精度不足的问题,再通过电路理论识别区域生态廊道与生态夹点、障碍点,从而构建东莞市整体生态网络格局。[结果](1)共识别生态源29处,占研究区面积20.45%,主要位于东莞市南部片区;(2)共生成生态廊道74条,其中潜在生态廊道12条,水乡片区以及市域边缘区生态廊道需要重点关注与保护。[结论]东莞市南部生态条件较好,生态源地较为集中,但城市边缘区以及北部水乡片区生态夹点与障碍点较多,需要进行重点生态修复与维护。

城乡统筹中的集体建设用地问题研究--以佛山市南海区为例

1990年代中后期,随着城市向乡村的快速拓展,城市国有土地与农村集体建设用地两种产权状态的建设用地在城市中混杂、并置的情况日趋普遍,使珠江三角洲客观上进入了"集体土地与国有土地"共同构建城市的时期。在经历农村社区工业化、园区工业化的阶段后,佛山市南海区提出围绕土地构建城乡利益共同体,以此达到平衡利益、和谐发展的目的。

重建“社会资本”推动城市更新--联滘地区“三旧”改造中协商型发展联盟的构建

从城市政体理论"政府-社区-市场"三元视角跟踪研究佛山市南海区联滘地区更新过程,发现地方政府是"三旧"改造的主要推动力,必须通过政策供给和财政保障促进"社会资本"的正向积累,通过重建信任才能取得地区的统筹开发权;作为村社共同体的村集体,因为拥有存量集体建设用地,在与地方政府、开发商的谈判中拥有极强的话语权;而基础设施的改善与规划供给则提升了土地区位价值,诱导开发资本进入,三者共同构建了一个"协商型发展联盟"。

中心镇规划:从村镇到城市的路径设计——《广东省中心镇规划指引》编制的背景与创新

只有工业化才能养活中国众多的人口,工业化带动的城市化是国家经济发展、社会进步的必由之路。广东省中心镇是指那些有可能发展成为中小城市的小城镇,中心镇规划理应成为培育一代新城市的重要手段。《广东省中心镇规划指引》正式明确了中心镇执行城市规划标准;增加了小城镇发展策略研究;提出在全镇域建立“三区六线”的空间管制体系;提出在总体规划之后增加建设用地分区管制以加强规划的可操作性,推动中心镇规划由传统的村镇规划向城市规划跨越。

保障性住区的公共服务设施供给——以广州市为例

以广州市为例,从城市和居住区两个空间层面,实证性地解析了保障性住区公共服务设施的供给特征:城市层面,市级社会性公共设施之于保障性住区空间不可达;居住区层面,公共设施在配建和移交、供应环节均存在显著的供应易质、供应时滞、供应不足的问题。建议城市政府在保障性住区建设中要特别关注公共服务设施的配置,应该以降低中低收入群体的生活成本为原则,体现公益性。

以体制创新推动“多规合一”——以佛山市顺德区为例

"多规合一"成为转型期协调"条块分割"下多部门规划衔接、多元主体利益诉求和东部城市应对空间资源紧约束、基尼系数扩大等问题的必然趋势,为此,规划管理领域必须进行体制创新,利用城乡规划公共政策属性加强空间主体权责约束。大部制以来,佛山市顺德区的一系列行政体制改革,对城市规划管理权限进行了多维重构,为提高城市化质量和统筹区域发展提供了新路径,本文总结了顺德规划管理特征,提出了"片区统筹"模式及城乡规划管理机构重组和业务流程再造的方案。

控制性详细规划:为何? 何为? 何去?

目前,城市规划存在过于强调其行政性的现象,表现为追求控制性详细规划的全覆盖、盲目强调管理的"刚性"和把控制性详细规划作为上级督察的"法定羁束依据"等,出现了为规划而规划的倾向。在控制性详细规划编制的"科学性"无法完全保证"刚性"的情况下,应通过公开、公平、公正的程序保证规划管理过程中"刚性"与"弹性"的平衡,区分新旧城区,充分发挥公共政策属性,体现效率优先和倡导公平导向的原则,实现城市的经济、社会和环境效益的最大化。