土地经营权入股立法的反思与展望

自家庭联产承包责任制实施以来,关于农村土地承包经营权能否以入股等方式流转,在政策与法律层面经历了比较复杂的变迁过程。土地经营权入股在立法中得到确认是“三权分置”改革的重要成果之一,有利于在流转中更好地实现土地经营权的价值。土地经营权入股现行立法表达不规范、不统一,且与相关法律规定存在冲突,导致立法预期的实现受阻。以立法的基本原理来审视,立法用语不规范只是表面现象,土地经营权的性质不明才是立法困境的根源,对入股所致不利后果的担忧则进一步导致适用难题。实践中大量存在的“以租代转”、“名为入股、实为出租”现象表明,既有立法并不能有效满足土地经营权入股的需求,反而徒增解释与适用的混乱。为了弥合土地经营权入股的认知分歧,保持相关立法之间的协调,实现“三权分置”的立法目的,有必要在立法中统一相关表述,明确规定土地经营权的性质,移除土地经营权承载的不必要负担,让土地经营权真正成为“可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产”,进而以“作价出资”取代“入股”。

我国农地确权制度改革研究——从正当性维度的考察

我国农地所有权属制度一直是改革开放以来理论界和学术界共同关注的焦点,而农地所有权构造又是农地制度的核心。农地确权是保障和实现农民权益的前提。在我国社会原有的体制性城乡二元结构逐渐瓦解,市场型城乡二元结构逐步建构的过程中,长期以来奉行的"一刀切"的农地所有权属制度渐失正当性基础,原因在于它脱离了农地自然属性,与我国当下农村的实际生产力水平不相适应。以边沁、罗尔斯的正义观提供的效率、自由以及马克思的公平正义观为考察工具,现行农地所有权属存在内在的制度缺陷。我国应建立土地权属分类所有创新机制,以充分激发土地资源和劳动主体的活力,实现农民对农地财产权利的公平享有。法治作为社会变革的引擎,在建立新型农村土地权属机制上具有不可替代的作用和功能,当然,相关配套制度建立也是题中之义。

土地征收补偿制度的经验借鉴与完善路径

中国现行土地征收补偿制度存在征地补偿标准低、方式单一、主体不明确、程序不规范、救济措施不足等问题,可从如下五方面进一步完善:一是确立以土地市场价格为补偿标准;二是试行补偿与安置并举等多元化补偿安置,并将间接损失、预期利益损失、财产性损失等纳入补偿范围;三是明确农民为集体土地征收补偿权主体;四是完善土地征收补偿程序,保障被征收人的知情权与参与权;五是设立征收纠纷的司法解决机制,完善农民权利救济程序。

从比较法视角看中国土地征收制度之完善

土地征收制度是世界各国为发展社会公共事业而设置的一种法律制度,是一个牵涉公权力与私权利如何平衡的重要社会问题,构建完善的土地征收制度至关重要。文章通过与国外(地区)的比较借鉴,提出完善中国土地征收制度必须更新观念,不能以行政手段忽视私权保护应有的地位,不能用行政权的强行剥夺达到征收的目的,而应从界定公共利益、建立公平的征收补偿机制、健全和规范土地征收程序、建立被征地农民妥善的安置方式等方面予以发展和完善。

中国农村宅基地使用权流转机制研究

长期以来宅基地问题一直是中国农村工作的热点话题,探索农村宅基地使用权流转机制对中国农村发展具有积极的意义。目前学术界对是否允许宅基地流转存在三种观点:禁止流转论、限制流转论和自由流转论。中国对宅基地流转也进行了积极的实践探索,出现了天津宅基地换房、成都温江双放弃、重庆地票交易等极具借鉴意义的流转模式。当前中国农民增收、新型城镇化进程和高房价等原因决定农村宅基地流转是必要的,有效的宅基地流转机制设计是必须的。

集体建设用地隐性流转的博弈分析及规制建议

集体建设用地隐性流转已经成为一种客观存在。我国独特的城乡"二元"建设用地所有权制度和相应的土地管理法律制度所导致的地方政府对建设用地一级市场的垄断,城镇居民住房保障制度的不完善,以及集体土地增值收益分配制度存在的缺陷,都是催生集体建设用地隐性流转的制度根源。通过对集体建设用地隐性流转的博弈分析发现:中央政府的集体建设用地政策目标与政策效果之间出现明显偏差——"激励的悖论",即中央政府加重对集体进入集体建设用地隐性市场的处罚,会促使地方政府放松监管,而加重对地方政府监管不力的问责,却能降低集体进行集体建设用地隐性流转的概率。鉴于此,中央政府应加强对地方集体土地制度改革的监管,由地方政府主导集体建设用地制度改革,采取分类处置集体建设用地隐性流转、完善集体土地增值收益分配等措施,以解决集体建设用地隐性流转问题。

浅析城镇地籍权属核查的系统分析

本文对当前第二次全国土地调查中城镇土地核(调)查工作过程进行阐述;并以台州市椒江区城镇权属核查工作为例,对如何做好该项工作进行分析和总结。特别对权属核(调)查中的常见问题及应关注点进行系统分析,并提出措施和改正方法等。

划拨土地使用权的非“使用权”性及其变革

划拨只是国家将国有土地交付自己的代理人或者占有辅助人占有使用,而并未为使用人创设独立的土地使用权。我国的错误在于用英美法系笼统的使用权概念指代了大陆法系的法定化的物权类型,而且混淆了管理权和财产权。划拨土地使用权的改革,机关应予以取消;国有公司应实施出让化改造;事业单位应根据分类改革的要求,分别采取出让化改造等不同措施。

我国土地征用制度改革浅论

我国现行土地征用制度是在计划经济条件下形成的 ,存在着明显的制度弊端。有必要从土地征用制度设计欠缺公平、宪法立法存在矛盾、公共利益模糊、土地征用正当程序缺失、补偿标准偏低、土地收益分配不合理等六个方面对现行土地征用制度的弊端进行了分析 ,而政府应转变观念 ,尊重和保护农民土地财产权 ,建立以市场配置为基础的土地供应制度 ,还应从公共利益界定、正当法律程序完善以及提高征地补偿门槛等方面对土地征用制度进行必要的改革。

论土地承包经营权的法律保护问题

关于如何保护土地征收中的土地承包经营权问题,当前国内学者们提出了各自的观点。本文在分析这些观点的基础上,从完善土地承包经营权和制约土地征收权这两个角度提出了个人见解。

少数民族贫困地区土地流转纠纷解决机制研究——以广西隆安县为例

土地流转是少数民族贫困地区实现农业现代化的有力路径,当前少数民族地区的土地流转虽如火如荼进行,但由此引发的纠纷也不容忽视。在实现少数民族贫困地区法治化进程中,对于土地流转纠纷的防范与化解就尤为重要。本文以广西隆安县为视角,探讨少数民族贫困地区在土地流转过程中面临的诸多问题,并就此提出健全法治服务体系、构建多元化协同解决机制、完善法律保障等路径。

宅基地使用权流转现状的审思与展望——以放宽受让主体限制为视角

宅基地使用权流转乃宅基地"三权分置"之核心。现有流转制度之受让主体范围过于狭窄,存在违反权利平等原则、意思自治原则、体系解释原则,违背保护耕地、维护农民利益目的等问题。为继续深化农村土地制度改革,宅基地使用权流转制度应借鉴改革试点地区成功经验,将非本集体经济组织成员,尤其是城镇居民纳入受让主体范围,并结合确权登记制度、有偿使用制度和自愿退出激励机制等配套措施,实现改革成果共享。

“三权分置”视阈下宅基地管理制度研究

宅基地改革是农村土地制度改革、实现乡村振兴的关键一步,宅基地管理制度的完善是实现宅基地“三权分置”改革的基石.当前宅基地管理制度中存在公权与私权管理相混淆,政府行政管理过度扩张,农民集体自主管理不断弱化等问题.因此,必须在理顺政府与农民集体宅基地管理关系的基础上,限制行政管理权的扩张,落实农民集体享有的自主管理权,发挥农民集体自主管理的积极性和主动性,为宅基地制度的进一步探索奠定基础.

农地经营权抵押的困境及对策研究

随着乡村战略的发展,农业生产生活对资金的需求愈加旺盛,农村土地承包经营权抵押贷款随之在试点地区的推行,促进了农村金融发展,但同时也存在着立法不完善、配套措施不健全、抵押权难实现等问题,遏制了其金融价值的发挥。在设置农村土地经营权抵押时,要同时兼顾一般抵押和农地抵押,保障农村土地的特殊性,发挥其所拥有的财产属性,促进农业农村经济发展。

乡土中国的终结与法治中国的建立

世界历史演进的历程表明,现代法治国家的建立与市场经济和市民社会具有不可分割的联系,如何完成中国传统社会现代化转型的进程,关系到中国能否进入一个民主与法治的时代。从探讨乡土社会和市民社会的概念出发,反观中国社会转型的症结所在,可以发现农村土地制度的变革是其中的一条主线和推动因素。

陕北地带小型土地整治工程项目运行研究——以甘泉县道镇阳庄沟土地整治为例

陕北地带,土层深厚,千沟万壑,水土流失严重,地貌复杂。受城镇空间、农业空间和生态空间影响,陕北地带土地整治工程多以小型工程为主,对个别小型土地整治项目整体运行进行研究,就能窥一斑而见全豹,对陕北地带小型土地整治工程项目整体运行有个整体的认知。

土地经营权抵押融资风险研究综述与展望

在农地“三权分置”改革的背景下,土地经营权抵押融资对于提升农地资源利用率、拓宽农民融资渠道具有重要意义,但抵押融资风险的日渐凸显已成为制度实践效果的严重阻碍。从土地经营权的法律性质、抵押融资风险的影响因素、抵押融资的风险分析与识别和抵押融资风险防控这四个方面对现有文献进行梳理发现,如何在事前识别风险、事中防控风险、事后化解风险,是土地经营权抵押融资风险未来研究探索中应关注的方向。

乡村振兴背景下农村土地经营权抵押制度探究

农村土地经营权抵押制度是促进农村经济发展、实现乡村振兴战略的重要举措。农村土地经营权抵押制度的推行面临着法律规定过于笼统、配套措施欠缺等诸多困境。为有效推行农村土地经营权抵押制度,一方面,应积极构建相关法律制度,进一步明晰农村土地经营权抵押关系的主体范围、客体范围和实现方式等;另一方面,应进一步完善相关配套措施,尽快建立健全农村土地经营权交易市场、构建农村土地经营权价值评估机制和风险防控机制等。

雅各宾土地法对法国农民政治倾向的消极影响

法国大革命中 ,1793年 6月 ,雅各宾派执政后 ,颁布土地法 ,废除封建土地所有制 ,实行农民小块土地所有制 ,从而改变了农民对社会其他阶级的关系。由于给予农民实际利益的是资产阶级而不是无产阶级 ,加之 ,农民阶级的局限性 ,致使农民阶级在之后的法国政局演变中 ,始终站在资产阶级一边 ,不能与无产阶级联合起来进行斗争 。

消费需求、投资需求与住房价格波动

房地产同时具有消费属性和投资属性,其需求也就分为消费需求和投资需求(含:投机需求),本文采用灰色预测方法将心理预期量化,建立房地产价格模型。在理论模型的基础上,利用全国1999年1月至2011年6月的季度数据,实证分析了需求对房价的影响。结果表明投资性需求较消费性需求对房价波动具有更强的解释能力,同时心理预期、购房首付款政策相对于其他影响因素对房价的影响程度更大。最后指出合理地引导人们对房价的心理预期有利于稳定房价。