城市住房治理研究的一部力作——陆昱著《协同治理视域下城市保障性住房政策研究》评介

随着以人为核心的新型城镇化加速推进,城市治理效能在整个国家治理效能中的权重会越来越高、影响会越来越大。城市住房是城市居民实现安居乐业的基本前提条件,是城市居民享受美好生活的重要物质基础。将城市保障性住房纳入城市治理视域之内,有利于推进城市保障性住房问题得到妥善解决。由中共广西区委党校(广西行政学院)陆昱副研究员著、中国社会科学出版社于2023年11月出版的《协同治理视域下城市保障性住房政策研究》,是城市住房治理研究的一部力作,这部著作的特色与学术价值主要体现在以下几个方面。

住房政策如何影响未婚青年结婚意愿——基于上海的考察

初婚年龄推迟、结婚率下降已成为我国主要城市的普遍现象。高昂的房价被认为是阻碍结婚意愿和结婚率的重要因素之一。在计划行为理论、政策工具理论的启示下,住房政策工具可分为推动供给型住房政策工具和拉动需求型住房政策工具。推动供给型住房政策工具包括兴建保障性产权住房,并以市场价一半的价格出售给新婚青年;拉动需求型住房政策工具包括降低首付款比例,同时由政府提供部分免息贷款。研究发现,提供保障性住房政策和住房经济补贴政策均可显著提升未婚青年的结婚意愿,其中后者对于提升结婚意愿更为显著。

住房“福利过滤”:我国城镇住房政策的市场“涓滴”转向

作为不动产,房地产在交换中实现了价值转换与产权转移。住房的类型、房龄、质量以及面积等实体条件与住房所处的地理空间在构成住房异质性的同时也形成了商品住房的梯度价格。因此,处于不同社会空间、拥有不同经济支付能力的家庭在满足自身住房需求的过程中必然会形成消费分层。因此,在“房住不炒”的总基调下,繁荣二手房市场,支持住房租赁市场发展,通过自然的市场过程与政府干预市场增进住房的福利过滤,实现住房政策的市场“涓滴”转向,可以更加有效地增进我国居民的住房福祉,是房地产“资产时代”构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房长效机制的必然选择。

基于利益相关者理论的青年住房政策主体关系研究—以广东“青年安居计划”为例

广东“青年安居计划”是一项经共青团协调、由政府主导、以青年为对象的保障性住房公共政策,是青年政策制定与实施的较典型案例。基于利益相关者理论,能从利益相关者的识别、诉求、博弈和整合等方面来对其政策要义和落实情况进行深入探讨。具体而言,针对青年保障性住房政策制定和实施过程中存在的问题和现象,如利益与民生的矛盾、共青团组织政策倡导和推动的能力、市场参与者引发信息遮蔽等行为的可能、政策保障对象需求与政策实效的落差等方面,具体分析“青年安居计划”政策所衍生的各种关系主体及其互动逻辑。进而提出要利用共青团的政策协调者身份,及时掌握青年利益诉求变化、强化政府主导作用、加强对市场参与者监管规范、健全联席会议机制,从而在积极调适利益格局中实现利益的有效整合。

上海市重点产业人才住房租购需求特征及住房政策优化分析

本文基于2023年上海市房地产科学研究院面向服务于上海市“五个中心”建设等重点产业的人才群体开展住房需求调查的数据,分析上海重点产业人才住房租购需求特征和政策满意度。研究发现:人才租购意愿较明确,沪籍与非沪籍人才租购选择差异明显。置换改善性购房需求略高于刚需首套购房需求;人才租购意向区位分布不一,郊区购房需求高于租赁需求。促进住房租售价格保持在合理区间、适度强化人才购房政策、支持及培育专业化规模化住房租赁企业是政策端的优化重点。基于此,本文提出加强人才刚性和改善性购房政策支持、促进人才职住平衡、强化租赁市场监管以及形成多层次住房保障体系等对策建议,为制定并完善人才安居政策提供参考。

美国居住隔离及包容性住房政策研究综述:成因、影响及启示

美国的居住隔离现象一直备受学术界的高度关注,是众多学科研究的焦点。深入了解美国居住隔离产生的原因及其变化,对我国的城市发展和政策制定有很好的借鉴作用。本文通过文献综述,剖析了美国居住隔离的成因,总结了其发展变化以及产生的社会影响,并系统介绍了美国包容性住房政策的产生和发展以及对居住隔离的影响。分析认为:(1)导致美国居住隔离的主要因素包括社会经济地位差异、社会偏好和歧视;(2)美国种族居住隔离依旧明显但程度整体呈缓慢下降趋势,居住隔离模式逐渐偏向阶层之间的居住隔离,其尺度也从社区上升到城市;(3)居住隔离加剧了社会不平等,抑制了弱势群体的流动性,最终导致贫困集中和社会矛盾激化;(4)包容性住房政策可以有效提高保障房的供应量,有消除居住隔离、促进社会融合的潜力。在此基础上,本文提出了三点对中国住房政策的启示:大力推行并优化包容性住房政策,促进社会融合;深化户籍改革、扩大住房保障的覆盖面,消除体制化的弊病;住房保障既要“补砖头”又要“补人头”。中国住房政策应吸取美国居住隔离和包容性住房政策的经验和教训,对中国城市发展和社会和谐稳定具有重要意义。

美国止赎危机的产生、主要影响、政策应对及其对我国住房政策的启示

1932年美国《住房贷款银行法》的颁布,标志着房地产金融化的开始;随后,金融的高杠杆、市场的弱监管和住房的不可负担性等一系列因素,都成为导致房地产泡沫并引发危机的根本原因。文章回顾2008年全球金融危机的起点--美国止赎房危机,揭示止赎危机的产生、主要影响、应对政策及其作用,并以纽约州布朗克斯12号社区为例,系统地阐述止赎危机对市民、社区乃至城市空间造成的负面影响。在此基础上,面对我国城镇化已步入高质量发展新阶段的背景,进一步从金融风险管控、供给侧结构性改革、法律法规措施完善、可负担住房供给保障等方面对住房政策提出思考与建议。

论保障性住房政策对房地产经济的影响及改进对策

保障性住房政策的进一步落实,不仅利于全面推进房地产事业开展,也能够促使房地产经济全面发展。因此,为了加快房地产经济发展,要进一步加强对相关政策的理解与分析,深入地探索促进房地产经济发展的模式,构建更加完善的房地产经营管理体系,保证房地产产业健康可持续发展。通过进一步分析,从多方面探索了保障性住房政策对房地产经济的影响及改进对策。

我国新一线城市人才住房政策的研究

新一线城市经济发展潜力大,正处在经济转型和产业结构调整的关键期,对人才的需求量大,近年来,地方政府出台了多项人才吸引政策招徕人才。通过前期的问卷调查结果分析,我们发现,在各类人才吸引政策中,住房类优惠政策对在校本科生的吸引力度最大。通过对新一线城市人才住房政策文本的搜集整理和比较研究,我们发现人才住房政策呈现出政策文件结构体系丰富的特点,但仍存在着政策同质化、主体协同不足、退出机制不完善等问题。最后,针对政策问题及原因,提出因地制宜进行政策创新、提高主体合作协同能力、完善政策准入和退出机制等政策建议,使人才住房政策能够更好地为吸引人才、留住人才服务,为城市经济社会发展助力。

福利混合视角下的英国住房政策改革及对中国的启示

本文提出福利混合理论视角下的社会政策分析框架,以此分析英国住房政策改革经验和教训。在此基础上,讨论进一步深化我国住房政策改革的思路。本文认为,福利混合理论与英国住房政策改革实践在几个方面为中国住房改革提供启发。首先,建立福利混合的理论视角,有利于避免在住房领域将市场经济与社会保障简单对立。政府应该调动多种资源,兼顾市场目标和社会目标。这需要政府提高自身的领导能力。其次,福利混合理论有助于更精细地分析住房福利的获得状况,提高科学决策水平。第三,政府应当充分评估社会组织参与住房福利供给的可能性,也要避免"组织混合"后行为逻辑偏离政策目标。最后,在中国国情条件下,还应重视家庭对住房福利的贡献与承受的风险。

中国生产性住房政策的渊源与发展——基于人才住房政策的研究

在研究政府相关住房政策和历史资料的基础上,对中国各大中城市近年来纷纷出台的优惠人才住房政策,以及城市住房政策演变所遵循逻辑进行阐析。研究发现:中国城市的住房政策虽然几经演变,但住房政策依旧有生产性的偏向;在各城市的住房政策实践中,住房的经济属性得到重视,而住房的社会属性却未得到足够的重视;生产性的逻辑更体现在新近的“人才房”政策中,住房政策成为城市之间竞争的工具,凸显了人才住房的生产主义性质。认为人才住房政策是一种新型的生产性住房政策,各城市的住房政策应保持生产性和保护性的平衡,重视中低收入市民、青年人、新市民群体的住房保障。

中国公共住房政策阶段判定与对策

在分析中国内地与中国香港、美国、英国、德国、日本和新加坡等国家和地区公共住房政策发展历程的基础上,总结出公共住房的发展阶段(周期)由"起步、成长、成熟、衰退"四阶段构成,并指出中国当前公共住房处于发展周期的第二阶段。建议通过"分配+轮换"的方式提高公共住房使用效率,通过"过渡+租售"的方式缓解过剩商品房库存,通过"治理+融合"的方式消除阶层分异蔓延,通过"退出+循环"的方式解决公共住房的去留。

基于我国城镇化健康发展的住房政策研究

城市是人居住的地方,实现居者有其屋是城市发展的首要要求。而住房政策决定了住房市场的发展潜力、人口的集聚和城市的发展格局,进而影响城镇化的健康发展。本文分析了中外住房政策对城市化的影响,基于住房的属性指出要通过制定科学合理的住房政策抑制房价过快上涨,以梯度住房政策实现居者有其屋,同时要使住房政策符合我国的基本国情和城镇化的发展趋势。

新加坡公共住房政策可以移植到中国吗?——以广州为例

如何解决中低收入群体的住房问题是世界各国政府共同面对的难题。新加坡建立了世界上覆盖面最广的公共住房制度,为世人所瞩目。然而,新加坡成功的住房政策能否移植到正处于转型期且大规模建设保障性住房的中国?如果可以,能在多大程度上移植?首先,基于分析新加坡住房政策取得的成绩,通过从宏观和中观两个尺度分析其政策环境的可移植性以评价其住房政策的可移植性。然后,从管治结构、金融政策、土地征用政策三个方面来讨论"政策引进"城市——广州在多大程度上可以移植新加坡的公共住房政策。认为新加坡的公共住房政策将实现全民"居者有其屋"作为首要目标,是特定历史时期、特定城市国家的独特产物;政策的成功归因于建屋发展局的独特管治结构、中央公积金机制的有效运作以及土地征用法强有力的落实等的共同作用。由于政策目标和政策环境存在巨大的差异,新加坡的公共住房政策只能部分移植到广州。

英国的住房体系和住房政策

介绍了英国的住房体系和住房状况,并对过去一个多世纪英国的住房政策进行了概括性的回顾和分析。作为一个自由市场经济的国家,英国的住房发展经历和住房政策更能引起反思。英国政府对住房市场的干预,以及在住房建设发展和住房保障方面的积极作用,尤其值得借鉴。

快速城镇化过程中我国的住房政策

快速城镇化和大规模的人口流动,对我国现有的住房政策提出了巨大挑战。本文依据城镇化理论、住房市场过滤模型和公平效率原则的基本理论分析,从城乡统一发展和规划的角度出发,提出统一的城乡住房保障体系建设理论模型,以兼顾和强调解决城市外来人口的住房问题,并调整和盘活农村长期闲置住房和宅基地。

住房政策有效性的灰色综合评价研究

住房政策的有效运行是住房市场健康稳定发展的根本保障,评价住房政策的有效性有利于政府的科学决策。本文首先界定了政策有效性的内涵,建立了有效性评价指标体系和灰色综合评价模型,接下来以2001-2011年全国住房市场数据为样本,对住房政策的运行效率进行实证研究。指出住房政策有效性提升至"优级"的空间很大,政府应在改善住房政策的宏观运行环境、提高住房市场发展的成熟度等方面加大力度。

新生代农民工和谐融入城市的土地和住房政策障碍

2010年中央一号文件首次提出采取有针对性的措施,着力解决新生代农民工问题。消除农民工和谐融入城市的土地和住房政策障碍便是针对性措施之一。通过实地调查和文献分析的方法研究了农民工和谐融入城市的土地和住房政策障,结果表明:(1)城市的土地出让制度和保障房制度是农民工融入城市的关键障碍之一。(2)城市住宅用地出让应由目前价高者得向出价高、规划合理和售价低的综合最优者得转变。(3)农民工城市住房保障制度完善应该分阶段进行,近期以集体宿舍和租赁为主,实现农民工有房可住;远期以租赁和自购为主,实现住者有其屋。(4)农地市场流转制度不完善和宅基地流转不合法造成农村土地利用粗放,应加强农地市场建设并尽快实现宅基地流转合法化。(5)农民工城市准入政策制定中应优先考虑新生代农民工,特别是新生代无地农民工。

国外住房问题和住房政策研究——回顾及启示

以文献资料法和比较分析法为基础,对国外住房问题和住房政策的研究进行了回顾——主要包括住房问题的产生、公共住房与住房福利、住房政策的比较和划分以及住房问题的主要研究方法。通过国外文献回顾有助于进一步认识和理解住房问题和住房政策。在全球化的进程中,当中国必须面对和住房问题相关的危机和困境时,一方面需要以全球视角不断借鉴国外解决住房问题以及制定和执行住房政策的经验,另外一方面也需要认清国内外形式,选择属于自己发展模式。

社会政策视角下的香港住房政策：积极不干预主义的悖论

香港政府经常用"积极不干预主义"为其公共政策进行辩护,它表明了政府在社会、经济发展中仅扮演提供基本法律和制度的角色,其他事务都交由市场处理。然而在社会政策领域里却呈现出一幅迥异的图景,香港政府对卫生、教育和住房领域宏观层次的干预比许多西方国家更为突出。论文选取香港住房政策为例,试图阐释在香港的特殊背景下政府干预住房领域的实质意义及其存在的问题。论文认为,处于全球化时代的香港应选择创新的、更加中立的住房政策;其政府应扩大住房政策的社会政策基础,将其作为新的发展战略。此外,检视香港住房问题既可以为理解住房与社会政策之间的联系提供新视角,也有助于在东亚背景下更完整地了解发展型社会政策的实质。