集体经营性建设用地入市的规范路径研究——以入市合同的性质与效力为切入点

集体经营性建设用地的入市流转需要衔接以《土地管理法》为代表的公法规范和以《民法典》为代表的私法规范。集体经营性建设用地入市参照适用国有建设用地流转制度的同时,仍需关注集体经营性建设用地入市交易的特殊性。集体经营性建设用地入市牵涉多方面法律关系,入市过程伴随着一系列新型且复杂的法律关系与权利义务发生,需要厘清农村集体经济组织的主体资格及权责边界,以规范农村集体经营性建设用地入市的主体范畴。同时通过规范集体经营性建设用地入市的土地用途,形成与国有建设用地相协调的统一城乡土地交易市场体系,进而对出让合同和租赁合同的性质与效力重新认定,构建符合自身特性的入市合同规范。

新时代集体经营性建设用地入市改革:阶段特征、现实进展与政策建议

农村土地制度改革是新时代城乡融合发展的重要抓手,2014年以来的集体经营性建设用地入市经历了试点改革期、修法适应期与深化改革期3个阶段,已在全国取得了一定进展,在明晰产权、盘活要素、农民增收等方面获得明显成效。总体而言,集体经营性建设用地入市工作还存在着入市门槛较高、风险防范不够、收益分配机制不完善、入市动力不足等问题。后续应从提高农村改革协同性、优化整体分配机制、探索入市激励机制等角度出发,积极稳妥地进一步深化改革。

农村集体经营性建设用地入市研究的热点、演进与展望——基于CiteSpace的知识图谱分析

使用文献计量法和内容分析法对来自知网、万方、维普3大数据库的农村集体经营性建设用地入市的404篇研究文献作者、机构及热点进行分析,基于研究现状展望重点方向及前沿趋势。研究发现:研究人员和机构合作意识较弱,受学缘、地缘等因素影响未能形成较为明显的研究群体;“三块地”改革试点期呈现出百花齐放的研究态势,相关研究文献数量急剧上升,2019年至今为巩固改革成果期;现有研究聚焦于集体经营性建设用地入市的制度设计、与土地征收及宅基地制度改革的关系、地方实践、收益分配等主题。利益均衡视角下集体经营性建设用地入市收益分配机制的探索与优化、城乡融合发展视域下同地同权同价的实现条件及路径、农村三项土地制度改革的法理平衡及制度设计、集体经营性建设用地入市助推乡村振兴的地方模式及发展经验等方面仍需继续深化研究,也是未来的主要研究方向。

集体建设用地使用许可与入市制度的重叠竞争关系探讨——以浙江省德清县为例

核心提示本文认为,《土地管理法》第六十条规定的集体建设用地使用行政许可制度和第六十三条确立的集体经营性建设用地入市(以下简称“入市”)制度之间存在着一定程度的重叠竞争关系;而通过探索建立弹性开放的入市业态准入目录制度,以及完善集体建设用地使用行政许可的主体资格准入制度,进而推动入市实施和行政许可制度联动配套改革,可实现两种用地方式各有侧重、互为补充。

海南省农村集体经营性建设用地入市改革实践探索

海南省文昌市早在2015年就开始了农村集体经营性建设用地入市改革的实践探索,经过多年努力,因地制宜地探索出一条属于自己的改革创新之路,“文昌经验”在全国范围内得到认可和推广。2019年12月《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》出台后,各市县纷纷做出响应,农村集体经营性建设用地入市改革取得突破性进展,入市规模和入市金额屡创新高。海南省农村集体经营性建设用地入市在增加农民收入、促进乡村振兴等方面发挥日益重要的作用,但也存在着监管体系不健全、收益分配机制有待进一步完善以及入市土地持续供应能力不足等诸多问题,需要通过制定公平合理的利益分配方案,建立健全市场监管体制机制,多措共举、保障“有地可供,有地能供”等措施加以完善优化。

政府监管权视角下农村集体经营性建设用地入市风险与策略

立足地方政府市场监管权人视角,运用调查研究法,系统梳理当前区县政府在深化入市改革试点中面临的民主决策不到位、法定认知有偏差、土地成本费用偏高、忽视核心任务、综合成效不足、分配矛盾易激化、制度间协调不畅、金融保障不到位、用地需求不精准、调控能力不足的问题与风险,并提出了加大监督农民决策、厘清政府监管职责、完善土地费用标准、扩大试点自主权、加强部门间协同、科学测算调节金、统筹不同制度适用、打通金融支持、摸清产业用地需求、完善规划计划机制的对策与建议,旨在为深化试点地区稳妥推动入市探索提供决策参考。

集体经营性建设用地入市主体制度

梳理各地入市规范性文件可知,集体经营性建设用地入市主体制度建构匮乏,致使实践工作障碍颇多,法律构造亟待完善。依所有权取得途径,入市主体应分为法定代行主体和入市实施主体,前者包含集体经济组织、村委会与村民小组,后者包括乡镇政府与资产管理公司。其中,集体经济组织应为最适格主体。而从功能定位与实践情况来看,各主体在入市中均存在不同程度的缺陷。因此,据改革目标应从以下方面完善入市主体制度:一是要明晰基本概念;二是在法定代行主体层面推进集体经济组织立法与建设,完善村委会作为代行主体的监管机制;三是在入市实施主体层面明确适格委托主体和委托适用范围,明确乡镇政府的角色定位。

以“农地入市”拓宽土地资源配置路径——南宁市宾阳县入选自然资源部用地主体引导有效类典型示范案例

一、案例背景宾阳县,地处广西中南部、南宁市东北部,是广西四大古镇之一和桂中南重要商品集散地。作为国家深化农村集体经营性建设用地入市试点县区之一,近年来,宾阳县抢抓试点契机、大胆改革探索,扎实推动深化农村集体经营性建设用地入市试点工作。

“农地入市”拓宽土地资源配置路径——以长垣市为例

2023年3月,自然资源部印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》,长垣市入选新一轮全国农村集体经营性建设用地入市试点县(市、区),这是长垣市第二次入选。早在2015年,长垣市就被确定为全国农村土地制度改革三项试点工作33个试点之一,代表河南省承担农村集体经营性建设用地入市试点工作(以下简称“农地入市”)。

集体建设用地入市对县域市场活力的影响研究:基于企业进入视角

研究目的:基于企业进入视角,关注推进城乡统一建设用地市场建设的作用效果,系统考察集体建设用地入市改革对县域市场活力的影响。研究方法:将工商企业注册和土地出让微观数据集与县域经济数据结合,基于因果推断的反事实框架,使用多期双重差分方法进行政策效果检验并进行机制分析。研究结果:(1)集体建设用地入市显著提升了县域市场活力,该结论通过了一系列的稳健性检验;(2)改革通过作用于供地规模与供地价格,对政府规制产生了弱化效应,推动了土地要素市场化配置,对工业与商住用地价格偏移具有矫正效应;(3)政策在一定程度上提升了土地的产出效率,形成效能提升,增强市场活力。研究结论:深化土地要素的市场化配置,进一步扩大集体经营性建设用地入市改革范围,完善集体土地入市流程和市场化交易机制,增强土地要素市场提振县域市场活力的支撑作用。

集体经营性建设用地入市农户满意度影响因素研究——基于Logistic-ISM模型的分析

农户满意程度可以反映政策改革成效,探究农户集体经营性建设用地入市满意度影响因素,有助于评价政策实施效果,同时对提升农村发展和农民幸福感也有一定的现实意义.采用问卷调查和访谈的方式,选取重庆市大足区作为研究区域,基于Logistic模型确定农户满意度的影响因素,结合ISM模型分析各影响因素之间的层次关系,对农民的政策实施满意度影响因素进行实证分析.研究结果显示:(1)针对入市实施效果,绝大部分农户持满意态度,不满意的地方集中在收益分配不及时和环境污染方面;(2)家中是否有村干部、生态环境变化情况、是否参与表决、分配公平性、入市实际收益、程序透明性、入市风险存在情况、对入市土地所有者的认知对入市农户满意度有显著影响.其中对入市土地所有者的认知、入市风险存在情况、入市实际收益为表层直接因素,中层间接因素有生态环境变化情况、是否参与表决、分配公平性以及程序透明性,家中是否有村干部为深层根源因素.应进一步完善土地产权制度,明晰入市到期后土地权属问题;健全监督管理机制,建立集体经营性建设用地入市单位的产业目录和准入标准制度;完善收益分配机制,制定集体土地入市指导性分配意见;将村集体负责人纳入政府基层领导队伍体系,提高程序透明性.

集体经营性建设用地入市方式的教义学展开

《土地管理法》第63条第1款规定,对于符合条件的集体经营性建设用地,“土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。然而,入市方式存在出租入市行为性质有争议、其他入市方式不明确等问题。对此,同一条文第4款规定,入市方式“参照同类用途的国有建设用地执行”,因而研判入市方式问题应当先梳理国有土地相关规则,对是否参照、如何参照等展开论证。一方面,对于出租入市的行为性质,基于国有土地租赁规则、民法理论与规范,应当明确其为负担行为,所设定权利为债权,经登记产生对抗效力。另一方面,其他入市方式上,赠与、互换不符合入市条文立法目的,不属于该条的调整范围。结合国有土地出资(入股)的适用情形、农村集体经济组织的特性等,应当承认出资(入股)入市可以允许其在一定范围内适用,并明确其采用协议方式进行交易;抵押入市有现实需求、理论上可行、符合入市规范,应当以阶段式架构建立其实现机制。

地方政府参与农村集体经营性建设用地入市收益分配的逻辑、难点及方式

建立土地增值收益分配机制是农村集体经营性建设用地入市的核心问题。地方政府基于税收、贡献、发展权等参与入市收益分配,使其分享的收益具有土地税和地费双重属性。不论征收土地增值收益调节金,还是土地增值税,都需要核算土地增值收益。土地增值收益核算面临存量建设用地成本难以统计和折算、增量和再入市成本缺少实践和规范、出让和租赁入市收益存在弹性空间等问题,本文综合以增值额和成交价款为基数分享增值收益的优点,提出采用分段差异化方式征收土地增值税。

我国农村集体经营性建设用地入市的路径和收益分配优化

农村集体经营性建设用地入市能有效解决城市土地资源紧缺的问题和城市扩张与农村集体占有土地之间的矛盾,从土地供给侧推进房地产市场平稳发展,对于助力乡村振兴战略、促进城乡融合发展、建设高标准市场经济体系意义重大。文章探索了以城乡统一建设用地市场为目标的农村集体经营性建设用地的入市路径,对于近郊农村鼓励通过就地入市的途径,采取出让或者租赁的形式入市,远郊农村通过异地调整的途径,将复垦后结余建设用地指标调整到符合规划的产业集中区入市。在此基础上进一步厘清了三大分配主体、两大分配内容之间层层递进的分配关系。政府直接参与的情况下可以通过参与初次分配或再分配获取收益,间接参与的情况下可以通过征收土地调节金获取收益,当前比较合理的土地调节金征收比例是10%~30%。集体在扣除政府的相应收益后,留存30%~40%用于村集体的经济发展和设施完善或者是股份分红,剩余部分在农民个体之间公平平均分配。最后,文章提出完善集体经营性建设用地的产权制度设计,制定指导入市的全国性实施办法,建立公平合理的土地增值收益分配制度和统筹联动推进宅基地制度改革等相关建议。

社会公平视角下农地入市探索——以深圳实践为例

农地入市是中国城乡土地使用制度改革的重要内容,而收益分配机制又是农地入市的焦点。深圳的农地入市实践具有典型性,城市更新模式和土地整备利益统筹(整村统筹)模式作为两种农地入市模式,分别体现了“个体利益优先”和“公共利益优先”两种利益分配思路。然而,两种模式在实践中分别会引致“市场失灵”风险和“低效治理”困境。以社会公平为视角,从初始分配公正和结果公正的角度剖析农地入市对发展包容性的影响,可以看到农地入市应该坚持利益共享、责任共担原则,通过“指标统筹调控”,建立农地入市的区域协调机制;坚持公共利益导向,衔接征地制度的收益分配标准,以更好盘活集体建设用地。

集体经营性建设用地入市案例分析与优化对策

集体经营性建设用地入市试点改革的主要任务是通过完善集体经营性建设用地产权制度,理顺入市途径,建立城乡统一交易市场和监管体系,以达到与国有建设用地同地同权、农民集体收益共享、土地流转顺畅的目的。本研究从集体经营性建设用地入市改革制度的演变入手,通过对北京开展的由镇村主导,解决城市“夹心层”租房难的集租房建设和福州、永泰集体建设用地入市试点案例和成效分析,剖析当前入市试点中存在的城乡用地同地同权机制未形成、收益分配制度不明确和集体建设用地零散化、碎片化等方面的问题,提出明晰产权完善主体职能、完善收益分配机制和优化规划管控盘活土地资源等优化对策,进一步完善集体经营性建设用地出让制度和服务监管。

养老金入市的监管问题及政策研究

养老金入市是指将基本养老保险资金放入市场去投资,以达到养老金保值增值的目的。在分析养老金入市背景及必要性的基础上,重点论述养老金在监管模式上存在的法律建设问题、政府监管问题、信息披露问题等,最后提出养老金入市应建立健全养老金入市监管管理体系、加强风险监控、养老保险实现全国统筹等政策建议。

集体经营性建设用地入市与城乡收入差距

集体经营性建设用地入市是农村土地制度改革的重要内容,缩小城乡收入差距是推进共同富裕的关键,深入研究两者的关联十分重要。基于2010-2019年全国县级面板数据,借助集体经营性建设用地入市政策这一准自然实验构建合成双重差分模型,深入考察集体经营性建设用地入市政策对城乡收入差距的影响。实证研究发现:集体经营性建设用地入市政策显著地缩小了城乡收入差距。机制分析表明:集体经营性建设用地入市政策通过非农产业发展和农民返乡就业缩小城乡收入差距。异质性分析发现:集体经营性建设用地入市政策对于东西部地区、高金融发展水平和弱财政能力的县域城乡收入差距的缩小作用更加明显。另外,研究还发现:集体经营性建设用地入市政策对城乡收入差距的缩小效应更多起着“雪中送炭”而非“锦上添花”的作用,即集体经营性建设用地入市政策主要缓解了城乡收入差距较大县域的城乡收入不平等。

农村集体经营性建设用地入市的内在逻辑和实施路径

基于“内在逻辑-实践探索-现实挑战”的研究路径,对集体经营性建设用地入市改革进行深入研究。研究认为:(1)实现城乡土地“同地同权同价”改革目标的基础在于强化集体土地产权;(2)构建公平有序的市场配置体系是实现城乡统一建设用地市场的关键;(3)探索统筹兼顾的利益分配机制是农村集体经营性建设用地入市改革的重点;(4)通过盘活闲置土地资源是提升乡村经济发展、实现乡村振兴的必由路径。今后仍需在明晰产权主体、扩大入市范围与强化用途管制、完善收益共享机制、健全政策配套措施等方面,进一步推动农村集体经营性建设用地入市改革。

有序推进农村集体经营性建设用地入市

农村是国家发展的根基,它具有深厚的文化底蕴和巨大的发展潜力。在乡村振兴战略的指引下,农村集体经营性建设用地入市更是成为推动农村经济发展的重要途径之一。文章立足于新时代的农村土地政策,从主体、客体等角度分析农村集体经营性建设用地入市面临的机遇与挑战,进一步探讨农村集体经营性建设用地入市的经济与社会效益,并依据现状提出有针对性的措施,以期助力农村集体经济的发展。