商品房消费者执行异议的规则适用——基于最高人民法院裁判分歧的分析与展开

我国实定法优先保护商品房消费者的权利,但基于生存权的考量,这一规则不会导致实践中相冲突利益间的严重失衡。为稳定交易预期,这一规则的适用应予严格把握:首先,只要具备商品房买卖合同必要条款的书面合同均可被认定为“买卖合同”;其次,商住两用房、车位等不动产只要满足当事人及其配偶、未成年子女或其监护人的居住需要,则在保护范围之内;再次,买受人尚须证明已实际支付不动产买卖价金。另外,为提供高效完整的权利保护体系,商品房消费者在排除申请人对不动产的执行后,可以选择继续履行合同,亦可选择参与拍卖不动产的价金分配,如商品房消费者不能继续履行合同,债权人可再次提起诉讼,以争议标的实现债权。

商品房消费者物权期待权的法教义学阐释

商品房消费者物权期待权的法教义学阐释是要厘清商品房消费者物权期待权在法律适用中内容属性、请求主体及效力顺位等三个方面的问题。在内容属性方面,商品房消费者物权期待权是指购买商品房用于居住的消费者所享有的类似所有权人的地位,其权利结构呈复合型,即优先权、购房款债权和生存权的结合;在本质上是法定担保物权,并非是能够优先受偿的债权。在请求主体方面,其仅限于具有生存权益的商品房消费者享有,以房抵债受让人不在其中。在效力顺位方面,其效力不仅优先于抵押权和其他债权,亦优先于建设工程价款优先受偿权。如此设置,不仅符合法律逻辑,也符合实践需要。

商品房消费者物权期待权探析

目前我国立法对商品房消费者物权期待权没有明确规定,理论界对该权利的性质界定莫衷一是,司法实践中涉及该权利纠纷案件的处理存在同案不同判。鉴于此,本文提出商品房消费者物权期待权应界定为具有担保性质的物权,就权利构造来看,该权利宜理解为优先权与购房款债权的结合。随着商品房消费者物权期待权纠纷的日益增多,亟需在民事实体法中对该权利明确规范,并将其纳入我国优先权体系,赋予其优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的效力。

商品房消费者优先权排除抵押权执行案例分析

近来笔者学习了一起特殊案例,案例中对于何种情况能认定为商品房消费者优先权有较大意义,现将该案例进行分析供读者参考。

经济法视野下的商品房消费者权利保护

由于商品房和商品房消费者的特殊性,商品房消费者权利的保护仅仅依靠民法很难实现,需要政府的参与,发挥政府的作用,运用经济法的理念和调整手段。经济法是商品房消费者保护的主要法律部门。为维护商品房消费者权利,应强化经济法对其保护力度。

商品房消费者风险态度影响因素实证分析

本文在文献分析基础上,总结影响商品房风险态度的初始清单,包括教育背景等15个因素。通过对26位专业人士访谈修定初始清单后包括16个影响因素。在较大范围内对商品房消费者进行问卷调查,通过对收回的363份调查问卷结果进行序列分析,得出影响商品房消费者风险态度的关键因素11个,并通过因子分析将影响因素分为知识与经验、个人感知和经济环境的判断三类。

试论商品房消费者权益的经济法保护

由于商品房和商品房消费者的特殊性,商品房消费者权利的保护仅仅依靠民法很难实现,需要政府的参与,发挥政府和消费者组织的作用,运用经济法和消费者权益保护法的理念和调整手段。其中经济法和消费者权益保护法是商品房消费者保护的主要法律部门,为维护商品房消费者权利,应强化经济法对其保护力度。

商品房消费者适用《消法》之我见

针对目前理论界争议比较大的商品房消费者是否应当适用《消法》提出了自己的观点,比较了大陆与台湾有关《消法》调整对象的不同,从《消法》的价值取向及目前立法不足的角度提出了自己的观点。

商品房买卖消费者物权期待权适用困境与纾解

为解决商品房买卖中消费者生存利益与房地产企业其他债权人财产利益保护失衡问题,最高人民法院将物权期待权理论融入司法解释。然而该理论不仅有悖于民法典规定的物权变动规则,而且受制于物权公示制度。囿于主体认定标准、生存权界定标准、后续保护措施欠缺等,该理论在司法实践中并没有形成统一的适用逻辑。对此应当对《执行异议复议规定》第二十九条规定的构成要件予以实质化解释,以此完善“用于居住”“名下无其他用于居住住房”和“支付价款比例”的判定标准,并对消费者科以合理审查义务,同时法律还应完善排除强制执行后的所有权确权与登记程序。

商品房消费者权利之疑难问题研究

自《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》施行以来,商品房消费者权利的要件出现了三个方面的变化,即房屋的判断标准从数量转变为以居住为目的;房款的支付从超过50%转变为限时支付全部房款;优先权的对象,从交付房屋扩展到价款返还。商品房消费者在诉讼中要求涤除抵押办理转移登记时,人民法院应结合司法解释的目的、逻辑和优先性的含义,在谨慎审查的基础上支持商品房消费者的诉求。在特殊情形下,虽然被执行人并非开发商,债权人基于善意取得而享有抵押权,但依然不能对抗商品房消费者的权利。

商品房消费者优先权与抵押权冲突的裁判进路

根据物权优于债权的原则,执行程序中物权期待权不得排除抵押权的执行,但商品房消费者出于居住需求购买商品房而产生的物权期待权自一般物权期待权中脱离出来,突破了物权优先性的法律教义框架,落入价值顺位更高的生存权范畴。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条确立了商品房消费者优先权制度的3个构成要件。保护商品房消费者优先权具有政策倾向,但必须审慎对待,严格把握,以免动摇抵押权的根基。此类案件正日益成为案外人异议案件的重要组成部分,但由于缺乏细则性规定,司法实践中出现了大量争议。本文在调阅大量案例的基础上梳理出该制度适用中存在的主要问题,并有针对性地提出合理裁判规则。

“三保”政策背景下破产程序中商品房消费者优先权研究

“三保”政策(即保交楼、保民生、保稳定)对房企破产重整中的商品房消费者权益保护提出了新的要求。根据最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定,应当将消费者购房合同之目的作为辅助认定条件,将购房目的与付款比例作为认定商品房消费者的必要条件。商品房消费者优先权的责任财产范围限于已经完成的商品房建筑工程、续建工程以及相关附属设施,不得对非商品房建筑工程和其他破产财产优先受偿。行使商品房消费者优先权应注意与合同权利的衔接适用,构建商品房消费者优先权的行使规则。在房屋可能交付时,商品房消费者如果行使合同抗辩权,则不能主张房屋交付优先权;消费者在人民法院受理破产申请前6个月内解除合同的,仍然可以行使房屋交付优先权。在房屋无交付可能时,应当根据房屋市场价格来确认商品房消费者享有的价款优先返还之额度。

商品房消费者权利优先保护的规范体系与适用要求

习近平总书记强调,要“坚持以生存权、发展权为首要的基本人权”,“顺应人民对高品质美好生活的期待,不断满足人民日益增长的多方面的权利需求”。这不仅对房地产市场保交楼、保民生政策的实施具有指导意义,而且对商品房消费者权利优先保护提出了明确要求。商品房消费者权利优先保护源于司法解释的机制创新和完善,可以有效促进“居有所屋”民生目标的实现。司法实践中,首先应认定购房者为“商品房消费者”,“以居住为目的”购房,在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下对其价款返还请求权进行优先保护,以服务和保障保交楼、保民生、保稳定国家工作大局。

如何应对商品房消费者超级优先权

对于房地产开发商所开发的商品房,银行抵押权次于消费者超级优先权、建设工程价款优先受偿权,当房地产企业违约时面临更大风险。对此,银行可从商品房消费者超级优先权的构成要件入手,围绕事前、事中、事后三个维度采取相应措施,最大限度维护金融债权。

商品房消费者超级优先权研究

商品房消费者超级优先权早在2002年便由最高人民法院司法解释进行规定,随后《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》对该权利进一步进行了阐释。2023年最新出台的司法解释《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》重新以司法解释的形式对商品房消费者超级优先权作出规定,而业界对于商品房消费者超级优先权的适用条件仍然存在争议。本文通过梳理我国商品房超级优先权的法律相关规定,提出完善其适用条件,并通过预告登记赋予该权利正当性,保障该权利的贯彻落实。

商品房交易中消费者权益保护问题研究

商品房自身特点及交易过程的复杂性使得侵害商品房消费者权益的现象普遍存在。首先对商品房交易中消费者权益受侵的典型表现及其原因进行了分析,再借鉴其他国家、地区成功经验,结合我国现实情况,提出通过完善立法,完善消费者权益救助机制,建立全方位、多层次、立体化的保护体系以保障商品房消费者权益。

浅析商品房买卖中消费者权益的保护及对策

随着我国住宅商品化政策的不断推行,住房由原来的福利化分配物逐渐转变成为商品。在住房商品化的进程中,商品房消费的权益渐渐受到人们的关注。但是由于我国房地产市场发展不够成熟,商品房交易还存在诸多问题,商品房消费者的权益更容易受到侵害。随着经济的发展,应加强运用法律武器来保护商品房消费者的合法权利,不断强化法律对其的保护对策。

论待履行商品房买卖合同中管理人解除权的限制

《企业破产法》第18条赋予了破产案件中管理人对待履行合同的选择权,但并未对其行使的规则作出具体的规定,存在待履行合同的判断标准不明、管理人行使选择权期限不明、选择权的自由空间过大等问题。出于保护居民居住需要与保护公共利益的需求,需要对管理人的解除权进行限制。结合最新的司法解释,管理人的解除权受到了合同范围及行使时间上的限制。在合同范围上,已经履行完毕的商品房买卖合同、以居住为目的的合同以及经过预告登记的合同,不能解除;在行使选择权期限的限制上,应以指定管理人之日作为起算点,最长期限为两个月。

房地产企业破产程序中的权利冲突与优先顺位——以不动产抵押权为中心的类型化分析

与不动产抵押权相关的权利冲突是房地产企业破产程序中权利冲突的典型。在房地产项目续建融资环节,为了鼓励融资行为,对于为重整融资而新设的抵押权,在特定条件下可以优先于既有抵押权。在楼房交付环节,相关司法解释赋予商品房消费者在破产程序中对抵押权人的优先权,相当于赋予商品房消费者涤除权。类似地,拆迁人特种债权蕴含着特定价值考量,只要符合拆迁安置补偿背景和房屋特定条件,被拆迁人特种债权即具有优先于不动产抵押权的效力。在债权申报确认环节,房地产企业多存在欠税情形,《税收征收管理法》第45条应被限制适用,税收优先权不得优先于不动产抵押权,其根本原因在于税收优先权缺乏妥当公示。

基于感知价值的置业企业数字媒体营销困境研究

数字媒体背景下,消费者越来越习惯于通过文字、图片、视频、声音等形式来搜集信息,各行业呈现出新媒体营销发展迅速、体验消费需求激增、消费者权益保护意识增强的特点,但面临消费者保护体制不完善、权利滞后、救助机制缺乏等困境。本文通过探究数字媒体营销与商品房行业消费者感知价值的作用机理,采用问卷调查研究方法,分析调查商品房消费者获取信息的渠道,研究数字媒体时代商品房消费者感知特征及维护消费者权益面临的困境,从置业企业、消费者和政府监管部门三个方面提出对策建议,为更好地维护消费者权益并提升感知价值提供参考。