高容积率小学建筑交通空间寻路认知研究

高容积率校园作为目前城市发展中重要的小学校园形式,用以缓解当下义务教育阶段学位的供需矛盾,从而进一步推动教育公平的实现。超高的建筑容积率作为这种校园类型的主要特征,会对学龄儿童的行为举止、心理情绪等造成巨大影响。选取红岭实验小学和坪山实验学校作为校园案例,并建构适合于学龄儿童的三维虚拟模型,通过寻路实验的方式获取儿童的寻路行为和空间认知的特征,总结提炼出影响儿童认知的交通空间要素,以期为同类高容积率小学交通空间的优化提供理论支持与参考。

城市轨道交通对容积率影响的定量分析——以东京为例

以东京为例研究城市轨道交通对容积率影响的定量关系,可为我国城市轨道交通站区土地资源的合理配置与优化利用提供指导依据。选取区位、建筑类型、到车站距离、地价作为影响地块容积率的因素,并构建了带交互项的线性回归模型进行分析。p值检验结果表明带交互项模型更适用。研究显示“到车站距离”对商业建筑容积率的影响大于居住建筑,商业建筑“核心区”与“到车站距离”间交互影响程度最大,居住建筑“市区”与“到车站距离”间交互影响程度大于郊区。研究结果为调整国内城市轨道交通站区商业建筑物布局,优化城市核心区轨道交通站点周边商业建筑物容积率及调控城市市区与郊区轨道交通站点周边居住建筑物差异化规划提供依据。

辩证统一视域下经济效益与容积率控制研究——以邯郸市中心城区为例

文章以邯郸市中心城区为例,以辩证统一的视角对控制性详细规划编制过程中容积率的控制进行了基于经济效益视角的探索,参照地价分等定级思想,应用GIS定量可视化,系统性构建容积率分区模型。在此基础上进行不同地类建筑的容积率指标分配,并从房地产开发的角度对单个地块进行经济测算,限定最低经济容积率,进一步完善基于经济视角的建筑容积率分布。

住宅单层平面形式与疫情密度关系研究--以新冠疫情暴发期高容积率小区为例

研究基于小区状况的大数据,统计与分析了新冠疫情暴发期间高容积率小区的住宅单层平面形式和小区的疫情状况。结果表明:在容积率高于2.5的住宅小区中,小区的容积率与疫情密度之间没有显著的相关性;小区的住宅单层平面形式与疫情密度之间具有显著的相关性,且塔式住宅小区的疫情密度要高于板式和复合式住宅小区。

高容积率医院公共空间模式建构

随着大型医院就诊量不断攀升,医院在发展的同时也面临建设用地有限的困境,增容需求迫切,故高容积率医院的建设备受关注。分析高容积率医院在空间界面、交通空间、公共空间等方面的功能需求,探索高容积率医院公共空间建构策略,以期为高容积率医院设计发展提供新思路。

高容积率城市住宅小区规划设计分析

在城市化进程中,土地资源紧张成为制约城市发展的主要问题。高容积率城市住宅小区作为提高土地使用效率的解决方案,通过不断提高空间布局和功能配置的合理性,直接影响居住环境质量与居民生活质量。总结高容积率城市住宅小区规划设计原则,包括人性化原则与可持续发展原则,并以广州市白云新城为研究对象,具体从功能布局、建筑外观、内部细节3个角度分析基于用户满意度的高容积率住宅小区规划策略,以期为平衡高容积率住宅小区在社会、经济和环境等方面的影响,实现综合效益的最大化提供参考。

合理容积率确定方法探讨

目前,从总体规划开始逐层分解细化确定容积率的方法在理论上和可操作性方面存在一些问题,迫切需要一种系统的、可操作性强的确定容积率的方法,把从空间形态、环境效益与经济效益三个角度分析确定容积率的方法统一起来,以实现规划管理中对规划容积率控制的刚性与弹性结合、控制和引导并举的目标。鉴于此,本文在对容积率有关概念进行了辨析、界定的基础上提出一种确定容积率的综合模型,该模型通过三条分析线路、三次交集运算,最终达到确定控规中控制地块容积率的目的。

容积率奖励在我国保障性住房建设中的应用与创新

土地和建设资金是当前各级政府持续推动保障性住房建设面临的两个主要瓶颈,容积率奖励作为一种规划激励手段,有可能成为破解这两个难题的有效政策措施。围绕容积率奖励机制,本文首先探讨其在我国"狭义"层面的应用现状,并基于北京市某项目的案例分析,证明容积率奖励是提升开发企业配建保障性住房积极性最有效的配套措施之一。在此基础上,针对在"狭义"层面应用中存在的两大局限,从丰富容积率奖励对象和引入容积率转让机制两方面入手,探讨如何在"广义"层面上更充分发挥容积率奖励机制在保障性住房建设中的作用。

容积率与土地估价的相关性研究

分析了容积率构成因素的模型,指出了容积率是影响土地价格的关键性因素。在构建容积率修正系数体系和最佳容积率体系的基础上,分析了容积率体系的动态变化。结果表明,容积率在一定程度上影响和制约着城市地价,只是不同状态下会出现不同方向的影响。因此,容积率在土地估价实践中具有重要作用。容积率在基准地价评估中,是作为修正因素参与对比较实例地价的修正;在宗地价格评估中则是作为修正因素参与对基准地价的修正。

高容积率复合型中小学校园研究——以南阳市第六完全学校为例

随着我国城镇化率的不断提升,城市土地供应愈发紧张,城市居民教育资源供应不足。于是能够节约土地,并能容纳更多学生的复合型中小学校园逐渐成为解决城市教育资源不足问题的一把钥匙。文章以南阳市第六完全学校为例,提出在面对不规则地形、高容积率、多功能复合型校园时,以城市文化传承为总体规划切入点,通过功能分区、共享空间、流线梳理、地下开发和控制造价等设计策略,为未来高容积率复合型中小学校园建设提供一些设计经验。

存量规划背景下容积率奖励及转移机制设计研究——以上海为例

容积率奖励及转移是为协调开发商与公众之间利益,提升公共环境品质和保护历史文化遗产而采取的容积率调控手段。本文借鉴国外在容积率奖励及转移方面的经验,总结其做法的优缺点;分析上海在这方面的探索情况,指出目前面临的公共空间难统计、实际操作缺乏政策保障、跨区转移难度大等问题。在此基础上,提出容积率奖励及转移的机制设计要点,包括合理设定容积率控制上限、明确指标核算方法、建立交易平台、建立实施保障机制等,为政策制定完善提供建议,对解决上海实际开发建设需求与城市品质提升之间的矛盾具有一定实际意义。

不同建筑容积率下密集建筑群区地面沉降规律研究

随着城市规模的发展,密集建筑群所引起的工程性地面沉降问题越来越引起重视。借助离心模型试验手段,探讨建筑容积率因素对上海软土地区密集建筑群区工程性地面沉降的影响规律。试验结果表明:软土地层沉降是工程性地面沉降的主要组成部分,地层及区域各点随时间的沉降变化量均符合指数函数关系;密集建筑群区的地面沉降存在明显的叠加效应,并随建筑容积率的增大呈增加趋势;在试验指定的建筑容积率下,地面沉降的叠加效应存在明显的时间效应;建筑容积率需控制在一定的范围内,以防止地面沉降超过其容许沉降量,而成为引起城市环境问题的不稳定因素。

基于高分辨率遥感影像的城市建筑密度和容积率提取方法研究

尝试利用QuickBird高分辨率卫星影像上的阴影来提取建筑物高度信息,并将其应用于计算城市建筑密度和容积率的领域中,探索一种快速、有效的估算建筑密度和容积率的方法。以重庆市渝中区为例,计算该区域的建筑密度和容积率。通过对该区建筑密度和容积率计算结果的对比,发现城市规划格局受经济影响非常大,渝中区的总体规律是:经济水平高、容积率高、建筑密度小,反之亦然。这一结果可以为研究区域的规划、土地利用提供参考信息。最后本文以楼层数为单位进行实地抽样验证,计算结果的准确率达到88.3%。表明高分辨率遥感影像在获取城市建筑密度和容积率方面有巨大的潜力。

轨道交通TOD开发密度分区构建及容积率确定——以深圳市轨道交通3号线为例

为满足轨道交通站点周边土地开发的需要、形成TOD的发展格局,从站点类型和开发圈层两个层面构建站点周边土地开发的密度分区制度,制定一套适用于不同类别地区的开发强度标准,作为土地开发容积率的控制准则。依据车站功能定位将车站划分为综合站点和一般站点两种发展区域类型;利用非参数统计学的局部线性回归法对地价和地块距站点距离两个参量进行拟合,确定轨道交通影响半径,进而将站点周边划分为三个圈层,300m以内为高密度复合开发区,300～600m之间为中密度开发区,600～1000m之间为低密度开发区,开发强度随用地与车站距离的增加而递减,商业开发应尽量建于核心圈层。应用经济学原理分析土地开发强度与开发利润的关系,分析结果表明,存在使土地开发利润最大的最佳容积率;以政府利润最大化为优化目标,构建土地开发强度优化模型,并进行敏感性分析;利用深圳市轨道交通3号线沿线住宅售价和建造成本测算了各密度分区的最佳开发强度。

城市基准地价评估的容积率内涵及其修正系数的确定——以石家庄市为例

基准地价评估是当前城市地价评估的主要形式。容积率既反映了土地的利用状况,同时也是影响地价的主要因素之一。该文阐述了容积率内涵,分析容积率与地价、环境的关系,探讨合理容积率的确定,以石家庄市为例,探索容积率修正系数确定的正确途径,避免在容积率概念、修正系数等问题上产生混淆。

规划一致性理念下的居住用地容积率分区研究——以广州市番禺区为例

容积率是城市控规的强制性内容和核心控制指标。目前容积率的确定主要依据城市规划管理技术规定和经验,定量分析不足,且不同规划层面的容积率控制要求并不一致。研究以居住用地容积率为对象,基于上下位规划一致性的要求,构建居住用地容积率影响因子的评价指标体系,尝试将总规与控规对容积率的控制进行衔接,将总规对建设强度的限制要素的空间规划表现为容积率分区,并指导控规容积率的确定,从而实现从总规—分区—控规三个阶段对容积率控制的一致性。

轨道交通导向下的容积率规划

伴随着城市化水平的快速提高,中国城市在发展过程中出现了城市土地利用效率不高、交通堵塞日益突出以及环境污染比较严重等问题。而现有的城市规划方法由于城市土地利用规划与城市交通规划的脱节,使得它并不能有效的解决我国城市发展面临的问题。本文在分析城市交通对城市土地利用影响的基础上,构建了基于轨道交通导向下的容积率规划新方法。以天津为案例,笔者对该方法进行了实证分析。与天津现有的容积率规划方案比较发现,本文推荐的容积率方案不但比天津现有的容积率方案更能提高公共交通的载客数量、塑造良好的城市景观,而且还能节省10%的出通行时间、减少35%能源消耗和44%的污染物排放以及留有更多土地作为绿地、公园以及其它公共用地,从而使得城市环境更加宜居。因此,基于轨道交通导向下的容积率规划新方法,不但可以弥补中国现有城市规划方法的不足,还能解决我国城市发展面临的问题。

容积率对地价的作用机理及实证研究——以南京市为例

文章在分析容积率对于城市地价影响的作用机理基础上,应用有关城市土地经济学理论和模型,采用边际分析方法,对南京商业、住宅、工业用地的样点数据进行实证分析。研究结果表明,城市规划与城市地价的相互关系十分复杂,但建立两者相互作用的模型是可行的,同时指出城市规划按地价理论来实施并且通过城市规划的实施促进地价空间的合理分布是必要的。研究地价、城市规划的关系,其意义不仅仅局限于如何在城市规划中充分利用地价理论优化城市土地利用结构、提高土地利用效率,同时也是为了在城市规划工作中寻找内在规律,为编制出最佳的土地利用规划及在城市中形成最佳地价空间分布及地价水平奠定基础。

不同建筑密度及容积率下架空层的设置对自然通风影响的量化分析

利用PHOENICS软件,以室外舒适风区比例、建筑组团中的平均风速、准静风区的平均风速及舒适风区的平均风速为指标,系统、定量地分析了不同建筑密度及容积率下建筑底层架空的设置对自然通风的影响。结果表明,建筑底层架空时,对建筑组团的风环境状况有较好的改善作用,其中对于改善高建筑密度、低容积率建筑组团的风环境状况更为有效。

城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的:建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法:基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果:基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论:本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。