容积率奖励及开发权转让的国际比较

从容积率奖励及开发权转让的概念释义入手,在分析国外实践经验及促进开放空间、历史与生态环境保护等建设成效的基础上,指出它们在协调我国经济发展与环境保护、实现政府与土地开发部门利益共赢方面的现实应用意义,提出实施建议,并肯定了它们作为国外应对类似社会、经济问题,且有成效的管理办法,是值得学习和借鉴的。

容积率奖励在我国保障性住房建设中的应用与创新

土地和建设资金是当前各级政府持续推动保障性住房建设面临的两个主要瓶颈,容积率奖励作为一种规划激励手段,有可能成为破解这两个难题的有效政策措施。围绕容积率奖励机制,本文首先探讨其在我国"狭义"层面的应用现状,并基于北京市某项目的案例分析,证明容积率奖励是提升开发企业配建保障性住房积极性最有效的配套措施之一。在此基础上,针对在"狭义"层面应用中存在的两大局限,从丰富容积率奖励对象和引入容积率转让机制两方面入手,探讨如何在"广义"层面上更充分发挥容积率奖励机制在保障性住房建设中的作用。

存量规划背景下容积率奖励及转移机制设计研究——以上海为例

容积率奖励及转移是为协调开发商与公众之间利益,提升公共环境品质和保护历史文化遗产而采取的容积率调控手段。本文借鉴国外在容积率奖励及转移方面的经验,总结其做法的优缺点;分析上海在这方面的探索情况,指出目前面临的公共空间难统计、实际操作缺乏政策保障、跨区转移难度大等问题。在此基础上,提出容积率奖励及转移的机制设计要点,包括合理设定容积率控制上限、明确指标核算方法、建立交易平台、建立实施保障机制等,为政策制定完善提供建议,对解决上海实际开发建设需求与城市品质提升之间的矛盾具有一定实际意义。

经济杠杆下有效开放空间的形成——以容积率奖励策略为例

通过对社会开放空间的大量需求与现实土地高容量开发之间的矛盾分析入手,说明开放空间的实效性标准,提出容积率奖励策略以经济激励带动有效开放空间的形成。

开发权转移及容积率奖励在我国的适用性探讨

本文通过对国内外土地所有权、开发权制度、城市规划体系等制度对比,尝试论证国外纯粹的开发权转移及容积率奖励在我国并不适用。我国应通过中国特色的城市规划与土地管理创新手段来达到国外开发权转移及容积率奖励所要实现的目标。

容积率奖励政策在土地可持续利用中的作用探讨

本文提出推行容积率奖励政策,引导更多的开发商致力于城市中心开放空间的建设,实现土地的集约利用。文章通过分析我国城市土地利用中存在的问题,阐明容积率奖励政策实施的理论依据及其适用性,详细论述容积率奖励政策在土地可持续利用中的作用。

容积率奖励制度的法律属性及其规制——以行政过程论为视角

研究目的:准确界定容积率奖励制度的法律属性,提出相应的法律规制措施。研究方法:运用行政过程论的研究范式。研究结果:按照事前事中事后的逻辑顺序,可将容积率奖励制度划分为制定标准行为、作出决定行为和检查维护行为三种阶段性行为;容积率奖励制度的实施效果取决于合理的奖励标准、正当的程序规范与完善的监督保障。研究结论:(1)囿于建立在公私法二元论之上研究范式的固有缺陷,既有理论学说均无法有效揭示容积率奖励制度的本质属性;(2)制定标准行为是抽象行政行为,作出决定行为可划分成具体行政行为和行政协议,检查维护行为应定性为行政事实行为;(3)应从设定依据、内容控制、程序规范与救济渠道4个方面完善容积率奖励制度的法律规制体系。

上海实施容积率奖励、转移面临的难点和对策

上海虽然有过容积率奖励、转移的相关实践,但只是在点上进行探索。为了能在更大范围内发挥容积率奖励、转移在改善公共环境品质、增加公共设施和促进历史风貌保护方面的作用,应尽快制定容积率奖励、转移的操作办法,明确范围、原则、标准等。

轨交综合体基面公共空间的容积率奖励条件研究基于公共空间品质与可达性验证

研究致力于以轨交综合体立体基面面积的容积率奖励导控来促进城市设计与空间品质.拟合以公共空间品质因变量建立包含可达性、室内外基面公共空间面积等自变量在内的等值法模型,帮助轨交综合体实现接驳导控.首先,立体基面累加的总公共空间面积、总公共空间容积率被验证为可补足容积率、密度导控的指标.其次,可达性影响了室内-室外基面公共空间面积因子间的面积奖励比例:当整个基面可达性参数小于室外的1.221倍时,接驳不足以支撑水平发展的开发,较推荐配套奖励立体室内基面进行垂直发展,以抵消过多室外基面公共空间的负面稀释,可根据拟合聚类所得的1.7、14.5两档比例进行奖励.同时,研究发现整体基面可达性大于室内基面的0.763倍时,地块面积大小不再对空间品质有促进作用,即不能过度依赖室内接驳,这时如盲目增大地块面积会产生负面效应,需通过增加总公共空间容积率来弥补尺度过大的问题.

容积率奖励的文件综述

文章对国内外容积率奖励的政策和文件进行了梳理和综述,希望对相关工作者进一步研究容积率奖励机制有所引导和借鉴。

容积率奖励的法律性质及法治化路径

认为容积率奖励是我国地方政府规制土地开发使用的新型行政措施,发挥着分配城市空间利益的功能。从法理层面加以审视可发现:容积率奖励立足于行政任务的转变,顺应了公私合作的兴起,契合着法经济学的分析,经受住了平等原则的检验,具有充足的正当性基础。基于解释论的研究范式,运用行政行为模式的分析框架,将容积率奖励的法律性质界定为具有行政许可、行政奖励、行政给付和行政契约四重属性的复合行政行为。认为推进容积率奖励的法治化建设有助于全面贯彻宪法实施、解决容积率刚性管制失灵及实现行政法治原则。为此,有必要在增加立法供给的前提条件下完善实体规制与加强程序控制。

高密度城市容积率奖励机制对公共空间形成作用的研究：纽约和东京的比较

容积率奖励作为高密度城市空间资源配置的手段,可以有效促进公共空间形成研究解析了容积率奖励机制促进公共空间形成的动因,将纽约和东京作为比较样本,梳理其容积率奖励机制的发展历程、现行机制及成效并对其进行比较分析,纽约和东京容积率奖励机制有效促进公共空间产生的主要影响因素为主体互动和奖励机制,即在地方政府与市场资本的博弈和全过程管控的容积率奖励机制,最终有效促进高质量公共空间产生.

奖励区划技术的演变与应用

作为应用于商业街区改造的一项重要区划改良技术,奖励区划技术在美国城乡规划调控体系中应用已经超过60年,时至今日已发展为一项较为成熟的规划弹性引导技术。本文试图从奖励区划技术的演化过程入手,从技术的产生、发展、运作、改良几个方面分析奖励区划技术在不同发展阶段的历史背景及技术演化要点。并在此基础上提出在中国实施的若干启示,即需强调奖惩并施、保障管理机制以及借助于公众力量,以此达到高效借鉴与运用奖励区划技术的目的。

城市设计之道:以变应变,依法导控

由英文Urban Design一词翻译过来的“城市设计”,和“古已有之”的城市设计有不同的含义。本文通过对北美城市设计追本溯源,阐述了北美城市设计以变应变的本质特征,认为城市设计存在的底层逻辑是应对环境复杂多变的行动,因此城市设计成果应该是一个开放的实施框架,由设计咨询和实施导控两部分组成。进而阐述了城市设计依法导控的关键问题,包括导控的动力、过程、标准与教育。最后,论文针对中国特色城市设计的路径选择提出了个人建议。

轨道交通TOD推进城市更新的机制保障与实现路径——以东京二子玉川站再开发为例

以公共交通为导向的城市开发(transit-oriented development,TOD)是实现特大城市有效更新的重要路径。针对轨道交通TOD推动城市更新的机制保障及实现路径问题,从制度特征、核心主体及更新规律3个层面总结东京轨道交通TOD推动城市更新发展的特征,分析东京二子玉川站再开发案例。研究结果表明:政府通过赋予以轨道主体为核心的再开发组织法定权利,将规划开发及土地利用的权利下放给市场,可以实现再开发组织自主进行项目设计和项目开发;实施“再开发促进地区”制度,放宽再开发区域内的容积率限制,能够激励轨道主体参与公共空间建设并获得更高的开发强度,推动土地利用价值最大化并实现参与主体的利益平衡。研究成果以期为我国特大城市TOD模式下的城市更新提供经验借鉴。

以热环境优化为目标的控制性详细规划编制技术

通过分析控制性详细规划传统指标与热环境影响因子的关系,在建筑密度、容积率和绿地率等指标的基础上,提出天空角系数、不透水率、绿化覆盖率等热环境评估补充指标,并运用计算机数值模拟方法 DUTE和Fluent,模拟限定条件下的容积率奖励案例对近地面风场、温度场的影响,直观地展示容积率奖励机制在热环境控制方面的价值,为控规编制技术提供新的思路。

装配式建筑标准化实施路径与方法研究——以浙江省为例

装配式建筑作为发展新型建筑工业化的基础,成为了我国建筑业改革的重要举措和工作抓手。梳理总结了装配式建筑各级政策、国行地标准和技术标准化。介绍了浙江省绿色建筑专项规划、容积率奖励、钢结构装配式住宅试点示范、管理与考核等标准化实施路径以及地方初步设计专篇模板、图审要点、评价标准实施细则等标准化管理办法。可为其它地区装配式建筑推行工作提供参考借鉴。

东京·TOD模式主导下的持续性更新都市

日本首都东京一直在持续更新,自TOD模式实施100年以来,城市质量得到了飞跃,未来也将继续优化改进。我们将探讨TOD在东京的城市发展和城市更新背景,并讨论最新趋势,重点关注铁路企业、私人房地产开发商和地方政府参与的方式。

城市公共空间耦合开发——以日本札幌为例

城市公共空间耦合开发能有效提升其空间质量和利用率。目前,对于如何耦合开发的研究尚不充分。本文以日本札幌为案例,分析了其城市中心区再开发的3个策略:以公共交通为骨架;以商业设施为驱动;以容积率奖励制度为保障。此外,还分析了这些策略对于耦合开发的作用。文章总结了札幌案例在空间层面的耦合与开发主体的耦合,以及其对我国的借鉴意义。

湖北鼓励新建住宅推广全装修

湖北省政府近日出台《关于推进建筑产业现代化发展的意见》（以下简称《意见》），计划到2025年全省混凝土结构建筑项目预制率达到40％以上，钢结构、木结构建筑主体结构装配率达到80％以上。《意见》要求，通过土地出让、容积率奖励等政策，积极引导社会投资项目采用建筑产业现代化方式建设；要求积极推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修，