《民法典》居住权的三层构造之解释论

《民法典》居住权呈现出结构化、层次性和价值多元的特质,但其制度设计未适当提取公因式,有待透过宽松的解释立场,完善和充实其三层法律构造的具体细节。《民法典》第366-370条形成第一层构造中的合同居住权,对其主体、客体、权能、消灭事由应该采取文义解释、目的性扩张、目的解释及体系解释等不同解释方法,在恪守物权法定原则之外有效保护契约自由。《民法典》第371条形成第二层构造中的遗嘱居住权,其在设立方式与形式、继承与转让、登记效力等方面,参照适用合同居住权规则的空间非常有限,法律适用机制具有较强的独立性。《民法典》第243条第3款、第1090条等形成第三层构造中的法定居住权和裁判居住权,于其类型化的基础上,需要朝具体化的方向填补漏洞。从而,促进居住权在我国的规范体系化和内容本土化之成长。

论居住权处分权能的适用价值与立法探析

我国《民法典》对于居住权的处分权能采取绝对禁止适用原则。承袭于罗马法的我国居住权制度以人役性的社会保障为其制度功能起点,旨在完善我国的住房保障体系、实现“住有所居”的政策目标。通过分析司法实践中居住权出现的新模式以及域外典型国家居住权制度的发展演进过程,可以发现居住权处分权能在我国有着破除限制条件的现实价值。应在居住权类型化的基础之上,从居住权的多重制度功能角度出发,采取“三编协同”——即物权编、婚姻家庭编和继承编衔接之立法体例,对居住权处分权能的扩张进行针对性规范。在保证原有立法目的得以实现的前提下发挥居住权制度经济效益,为投资性居住权的发展提供法律支撑,凸显居住权用益物权之本质。

基于居住权的“以房养老”模式研究

随着我国老龄化程度加深,养老问题在法学领域引发强烈关注。出卖房屋、住房反向抵押、出租房屋等是传统的“以房养老”模式。《中华人民共和国民法典》中关于居住权制度的规定,为维护老人居住权益、拓宽养老金来源、创新“以房养老”模式提供了基本保障。传统居住权“以房养老”模式借鉴空虚所有权交易,存在着易侵害老年人居住权益和背离现行法律规定的弊端,落实难度较大。可创设不同类型的转移居住权式“以房养老”模式,使其既契合我国法律的规定,又符合我国老年人产权观念。新型“以房养老”模式仍存在若干风险,需全方位做好风险防控。

从家庭居住协议探讨我国民法典居住权制度

2021年施行的《中华人民共和国民法典》首次规定了居住权。居住权的设立保障了弱势群体的合法权利和居住需求,对维护社会稳定和促进经济发展有着重要贡献,同时亦完善了我国用益物权体系。但我国民法典关于居住权的规定亦存在其局限性,仍有大量的现实问题无法解决。本文以家庭居住协议为视角,从居住权人的范围、居住权设立与消灭的角度探讨居住权制度存在的不足,在此基础上提出扩大居住权人的范围、采用登记对抗主义、增加居住权消灭机制三个方面的完善建议。

论我国民法典居住权制度的功能与改进

居住权制度是我国民法典中新增的一项制度,回应了时代发展的现实需求。我国民法典所确立的居住权制度具有完善住房保障制度、重视特定人群的居住需求、体现住宅所有权人意志的财产保障等价值功能。在肯定居住权制度的价值功能时,应当看到这种制度存在设立类型单一、客体范围不明晰、权利义务有待明确、消灭事由不完整等问题。这些问题产生的主要原因在于我国居住权制度立法的相对保守,以及居住权制度在现代社会中的价值功能扩张。为适应不断发展变化的社会需要,有必要进一步改进我国民法典居住权制度的内容,以期体现出其应有的价值功能。

论投资性居住权的扩张与限制

投资性居住权的设立顺应市场经济的发展,合理设计投资性居住权具有重要意义。在参照社会性居住权制度设计规则时,应充分考虑投资性居住权的经济属性以及二者的相互联系,在居住权制度的框架内与社会性居住权保持正向的、补充的、有限制的扩张。投资性居住权在主体上可以扩张至一般民事主体,但与社会性居住权发生矛盾时,应优先保护社会性居住权人的利益;客体上可以将住宅的含义扩张至居住性质的房屋;增设裁判取得、时效取得居住权的设立方式,且同样适用登记生效主义;允许自由转让,但需局限于原居住权人的居住期限内;增设多种消灭方式,但需居住权人秉持物尽其用之原则,禁止浪费住房资源。

以遗嘱方式设立居住权“参照适用”规范之适用

作为不完全规范,《中华人民共和国民法典》第371条的“参照适用”具有其特定的规范品格。由于在居住权的权利性质、形式要件、本质内容等方面具有一定程度的“类似性”,且与以合同方式设立居住权同属于意定居住权,以遗嘱方式设立居住权可以“参照适用”以合同方式设立居住权的相关规则。应从以书面形式所具有的证据保留之功能为衡量依据出发,采行与书面形式具有同等功能的“有效遗嘱”作为确立以遗嘱方式设立居住权之形式要件的前提与基础。居住权作为用益物权的一种类型,契合了“自然人死亡时遗留的个人合法财产”这一范畴,可以通过遗嘱继承或遗赠的方式享有,并且以遗嘱方式设立居住权,其目的在于对立遗嘱人死亡时其遗留下来的个人合法的财产之提前安排,通常不能准确规范使用“所有权”“居住权”等法律用语,对以诸如“住”“使用”“安身”“生活”等这样的日常用语,需要法律适用者首先就所涉案型的遗嘱进行合理、妥适地解释,亦即不能完全局限于遗嘱采用的语词,应该一并考量遗嘱的目的、遗嘱表述的习惯以及诚实信用原则,以探究立遗嘱人的真实表意。以遗嘱形式设立居住权的,采取的是宣示主义,登记并非其设立要件,继承人自立遗嘱人死亡后取得居住权;而以遗赠形式设立居住权的,应采用移转主义模式即奉行登记生效主义,居住权自登记完成时有效设立。

论房屋强制执行中案外居住权人的保护

《民法典》新增的居住权制度旨在保障弱势群体的居住权利,但对于强制执行中居住权的处置缺少规定。判断案外人是否享有居住权,不仅应从形式标准判断其居住权是否设立,还应从房屋的使用状况、居住权的设立时间以及是否支付对价等方面对其真实性予以实质审查。根据物权的优先效力与顺位规则,案外人的居住权优先于执行申请人的债权与后设立的抵押权。居住权根据功能不同可分为人役性居住权和非人役性居住权。其中,人役性居住权以保障特定主体的基本生存居住为目的,其实现需要房屋所有人的配合,若案外人能够证明强制执行将妨害其人役性居住权实现,则可排除强制执行。在居住权不能排除强制执行时,设有居住权的房屋以“带居拍卖”为原则,仅在居住权影响在先抵押权实现时可“除居拍卖”。在“除居拍卖”时,居住权人有权要求相应补偿,或者可以向债权人代为履行并取得对房屋所有人的债权。无论采用何种拍卖方式,居住权人均应享有优先购买权。

自然人破产程序中的居住权问题审视与规范建议

居住权作为《民法典》中新出现的用益物权类型,现有相关配套规定尚不够具体和明晰,而且由于自身用益物权之特性,在破产程序中对债权的公平清偿和价值实现有一定影响。随着自然人破产制度的逐步推行,居住权与各类破产债权的冲突问题将更加凸显,妥善平衡债务人、债权人以及居住权人的利益是解决问题的关键。首先要明确居住权在破产程序中的存在形式和冲突类型,明确债权人、债务人和居住权人的诉求,通过完善居住权主体、客体的相关规定,丰富居住权概念,将社会性居住权和投资性居住权区分规定,多方充分协商,灵活处理不同类型居住权,力求最终实现居住权基本生活保障功能与破产法公平清偿目标的平衡。

民行交叉视域下居住权与抵押权的权利冲突与协调

为尽可能避免居住权对抵押权实现的不利影响,部分不动产登记机构、住房公积金管理中心等通过行政规范性文件规定居住权的设立前置条件及其消极法律后果。这类规则既缺乏上位法依据,亦难与既有民法体系兼容,甚至已僭越了行政权合理介入物权的权力半径,不具备增设限制性条款的可行性。考虑到抵押权人及行政机关的风险防范与特殊利益,居住权与抵押权的权利冲突与协调应回归民法的私益对抗范畴,排除与民法规范相悖的绝对限制性规则,允许当事人在相对限制的界限内自主分配各自所应承担的风险并在一定条件下赋予抵押权人防御性救济权,减少抵押权人对居住权的抵触心理。为了发挥当事人之约定应有的对抗性效力,需辅之以不动产登记中心的特殊约定记载义务与风险提示义务,完善住房公积金管理中心、银行等机构的事前风险预警机制,从根本上消解居住权与抵押权的权利冲突状态。

以遗嘱方式设立居住权的生效问题思考

《民法典》首次规定了居住权制度,但理论与实务对此颇有争议。以遗嘱方式设立居住权的生效要件应区分为遗嘱继承和遗赠两种方式。基于遗嘱继承设立居住权可以分为两个阶段:第一阶段发生在被继承人与继承人之间,继承开始时即发生物权变动效力;第二阶段发生在共同继承人之间,居住权生效要件与遗产分割效力相关。按照移转主义观点,在第二阶段中,当事人采用指定或者协议等意定方式分割,居住权应自登记时设立;当事人通过裁判方式分割,居住权则自法律文书生效时设立。基于遗赠设立居住权的生效要件要参照《民法典》第368条的规定,自登记时设立。

纠纷解决视角下居住权制度理解与适用

居住权制度作为一项重要的法律制度创新确立于《民法典》中,但由于立法意旨与法律架构相矛盾、理论认识不准确、配套措施不完善等原因,涉居住权纠纷的处理呈现无序性特征。对此,宜分类研究解决涉居住权纠纷,通过对居住权设立与效力的分析,适用物权与债权区分原则,准确理解和完善居住权登记制度,从而解决居住权合同纠纷;深入对居住权行使与限制的研究,厘清所有权与居住权的权利内涵界分,准确认识居住权权利主体、义务承担和权利救济等重要问题,从而解决居住权纠纷。

负担居住权住宅之出租问题研究

我国《民法典》居住权制度由保障权利人居住利益而产生,以满足生活居住需要为规则设立依据,允许当事人以约定的方式对负担居住权的住宅进行出租。然而,实践中产生的出租相关问题使得约定出租权的行使需要进一步界定和明晰。应注意合理界分所有权与居住权的权能范围;明确承租人租赁权的对抗保护规则;在居住权登记中明确出租事项约定,限制住宅出租的约定期限,厘清权利遭受侵害时的救济途径。

《民法典》时代居住权制度研究

通过对司法判决进行归纳,可以发现我国居住权存在设立方式比较单一、主客体适用范围模糊不清、居住权制度变动模式模糊等问题。对居住权制度进行历史回溯后,可以通过增加法定居住权、明确居住权的主客体、规定居住权公示配套措施、明确各物权优先级规则等举措,解决居住权制度在运行过程中出现的设立规则不明确、主客体范围模糊、权利冲突解决规则缺位的问题,使居住权制度实现中央提出的“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房机制”要求,更好地发挥促进经济社会发展的制度功能。

《民法典》视阈下居住权的规则检视及体系构建

《民法典》物权编新设的居住权制度弥补了法律的空白,为相关物权纠纷的裁判提供了法律依据,但立法规则较为简单。为有效应对未来司法实践中出现的种种困境,本文旨在通过对《民法典》居住权规则的检视,指出权利、义务的界定亟待明确、居住权消灭事由亟待细化、“法定居住权”规则亟待补缺、遗嘱设立居住权规则亟待解释等规则缺失问题以及抵押权人和居住权人利益冲突等权利冲突问题,并以此提出完善、构建居住权体系的三个建议:1.权利主体、客体、内容的完善;2.法定居住权的填充;3.协调抵押权人和居住权人的利益冲突,以在《民法典》的基础上,配合出台相关司法解释予以完善。

《民法典》视域下投资性居住权的构建研究

《民法典》确立了居住权制度,其立法目的是保护弱势群体的居住利益,是人役性的体现,但相关规定仅六条,略显单薄。为了更好地解决目前存在的住房和养老问题,居住权制度是否应该突破人役性限制以构建保障性居住权和投资性居住权并存的二元体系值得探讨。本文从实践出发对构建投资性居住权所面临的困境进行分析,从居住权的主客体范围及其流通性出发,对投资性居住权的构建提出一些建议,以期为《民法典》视域下构建投资性居住权提供有益参考。

附带永久车位使用权房屋的居住权设立困境与完善路径探析

本文探讨了附带永久车位使用权的房屋在设立居住权时所面临的困境,并提出了完善路径。界定了永久车位使用权的性质,分析了其作为房屋附属设施的合理性。随后,从居住权内涵的扩张和居住权功能的视角,论证了永久车位使用权成为居住权客体的可能性和必要性。进一步讨论了在设立居住权时,如何通过合同明确约定、开发商同意以及居住权登记等环节,确保永久车位使用权的权益得到妥善处理。强调了在司法实践中对居住权内涵、范围和设立方式的不断解释和完善的重要性,以构建符合中国特色的居住权制度。

《民法典》视域下居住权的规范适用与完善路径

居住权源于古罗马的人役权,具有突出的保障性特征。我国《民法典》规定的居住权仍坚持了人役性属性,以保障弱势群体的生活居住需求为目的,但不再限于家庭亲属关系和无偿性。《民法典》依法规定了合同和遗嘱两种意定居住权的设立方式,在实践中亦存在法官依法以裁判方式设立居住权的情形。法定居住权缺位、权利主体有待明确、权利义务规定不明、权利消灭事由尚待补充,是居住权司法实践中亟待解决的问题。为完善居住权的相关规定以促进社会大众对居住权规则的准确理解与适用,应当增设法定居住权、明确居住权权利主体的范围、进一步深化居住权人权利义务的相关规定及补充居住权的消灭事由。

民法典居住权规范适用的疑难问题研究

《民法典》对居住权的规定过于简单,需要通过解释论加以展开。《民法典》的规定坚持了居住权的人役性,但其与传统人役权相比已发生很大变化,其人役性主要体现为权利主体的特定性,家庭关系和无偿性都不再是其属性要求。《民法典》并未排除法定居住权,可由法院在案件审理中通过裁判确认。基于人役权的属性要求,居住权人限于自然人。为了准确界定居住权人的范围,应当对居住权的权利主体与利益主体进行区分。居住权的消灭事由除了期限届满和居住权人死亡之外,还应包括居住权人抛弃居住权、居住权人和所有人身份混同、居住房屋灭失和居住权人滥用居住权等。以遗嘱设立居住权时不限于书面形式,只要满足遗嘱的形式要求即可,遗嘱居住权与合同居住权一样自登记时设立。

遗嘱设立居住权的类型构成

遗嘱设立居住权是否须坚持登记生效主义存在争议,应进行类型化处理,区分遗嘱继承和遗赠两种情况。遗嘱继承是特殊的物权取得方式,继承发生时居住权产生,采登记宣示主义。遗赠设立居住权是依法律行为发生的物权变动,应采登记生效主义,居住权于登记时产生。继承发生时受遗赠人仅取得请求办理居住权登记的债权请求权,不能取得居住权本身。应尊重债权形式主义及区分原则,并参照合同设立居住权的相关规定。无论遗嘱继承还是遗赠,登记对于居住权人都有重要意义。考虑到继承人和居住权人的利益冲突,遗产管理人是办理居住权登记的适格主体。