居住权合同研究

居住权合同是居住权设立登记必须提交的书面文件。居住权合同的主体应当包括法人和非法人组织,当事人的权利义务主要包括办理居住权登记,依照房屋的居住用途和合同的约定合理使用、维护房屋,不得擅自装修、改变房屋结构和损坏房屋,不得擅自出租房屋,不得容纳非必要人员长期居住。居住权人的行为构成根本违约时,所有权人可以行使法定解除权。居住权合同和租赁合同是满足群众住有所居住房需求的二元合同体系,法律对居住权合同的保护强度更大。现阶段可以采取出台房屋居住权管理条例或规定、制定居住权合同示范文本、明确居住权登记的有关事项等措施规范居住权合同的订立与履行。

区分原则视阈下居住权合同的双重效应

居住权合同作为负担行为依法独立产生债之效力。依据区分原则,居住权未登记不影响合同效力。居住权合同的成立生效、履行和效力等基本问题解释进路以《民法典》合同编规则为主要依据。结合物权编居住权立法体系和制度功能,居住权合同成立后产生双重效应:一是所有权人应履行办理居住权登记的义务,居住权人有权请求所有权人办理居住权登记。居住权人应按约定尽到善良管理人义务,合理利用和维护房屋及其附属设施。二是未办理居住权登记时,居住权人只能获得债权性相对保护,依物权优先效力原则,不得对抗第三人,但是应类推适用“买卖不破租赁”或个案中结合居住权目的作价值权衡。未办理居住权登记的合同可以向公证机构申请办理公证,以赋予债权文书强制执行效力。当约定或者法定居住权解除条件成就时,居住权消灭。

居住权合同纠纷裁判规则探析

《民法典》在我国法律体系中首创了居住权制度。作为一种用益物权,居住权遵循物权法定原则,不能任意根据当事人意志创造或确定。居住权合同是设立居住权最普遍的方式,但居住权合同的自由性及个性化特点导致当事人在采取以居住权合同形式设立居住权时,极易突破《民法典》对居住权制度的限制。司法裁判具有规则引领和价值导向作用,因此通过法院对居住权合同纠纷案件审理形成的司法裁判,可以对民事主体订立居住权合同的行为起到指引的作用,从而促进居住权合同更好地为实现居住权制度的价值和功能服务。

民法典意定居住权与居住权合同解释论

居住权具有社会性与投资性双重功能,后者通常以意定方式设立。意定居住权关系可分为物权、物务(物上之债)以及债之关系三个层次。《民法典》未规定居住权关系中的物上之债内容,可由当事人在居住权合同中约定并经登记发生绝对效力。物权性内容包括设立方式、权利主体与客体、权利期限、权能范围、消灭事由、不可转让性以及登记生效,《民法典》物权编本应聚焦于意定居住权的一般规则,却从社会性居住权立场进行了严苛限制,需要通过解释论进一步厘清并拓展。《民法典》中涉及居住权合同的规范缺失严重,存在大量法律漏洞,应当参照租赁合同的相关规范进行类推适用,涉及不同性质修缮义务及其费用的分配、可否替代处分不破租赁等一系列问题。

《民法典》居住权的三层构造之解释论

《民法典》居住权呈现出结构化、层次性和价值多元的特质,但其制度设计未适当提取公因式,有待透过宽松的解释立场,完善和充实其三层法律构造的具体细节。《民法典》第366-370条形成第一层构造中的合同居住权,对其主体、客体、权能、消灭事由应该采取文义解释、目的性扩张、目的解释及体系解释等不同解释方法,在恪守物权法定原则之外有效保护契约自由。《民法典》第371条形成第二层构造中的遗嘱居住权,其在设立方式与形式、继承与转让、登记效力等方面,参照适用合同居住权规则的空间非常有限,法律适用机制具有较强的独立性。《民法典》第243条第3款、第1090条等形成第三层构造中的法定居住权和裁判居住权,于其类型化的基础上,需要朝具体化的方向填补漏洞。从而,促进居住权在我国的规范体系化和内容本土化之成长。

负担居住权住宅之出租问题研究

我国《民法典》居住权制度由保障权利人居住利益而产生,以满足生活居住需要为规则设立依据,允许当事人以约定的方式对负担居住权的住宅进行出租。然而,实践中产生的出租相关问题使得约定出租权的行使需要进一步界定和明晰。应注意合理界分所有权与居住权的权能范围;明确承租人租赁权的对抗保护规则;在居住权登记中明确出租事项约定,限制住宅出租的约定期限,厘清权利遭受侵害时的救济途径。

《民法典》第366条合同性居住权

《民法典》第336条规定了合同性居住权,基于现实需求、价值衡量和比较法研究,应将其解释为包括人役性居住权和用益性居住权。居住权主体包括自然人、法人和非法人组织;客体为他人的住宅及行使居住权必需的附属设施。人役性居住权权能为占有、使用;用益性居住权具有占有、使用、收益和处分权能。人役性居住权和用益性居住权有各自的适用领域,将其一同解释进第336条中并不矛盾,反而有利于居住权制度的发展、扩大其适用范围、做到物尽其用。

浅议老年人居住权的法律保护

老年人是受法律保护的特殊群体,司法实践中多发老年人居住权纠纷,物权法的空白迫使其寻求其他部门法的保护,然法律之间存在冲突,这对此类案件审理造成混乱。因此在我国立法尚未确立居住权背景下,笔者试图从物权法和其他法律的角度浅议老年人居住权的法律保护。

民法典视域下居住权制度的体系阐释及其价值功能

《民法典》居住权作为一种用益物权,不仅发挥着促进社会稳定、稳固伦理价值的重要社会功能,还协调了所有权制度与婚姻家庭制度等制度,解决了社会中所涉的居住问题。但是,《民法典》物权编中关于居住权的规定也有模糊之处,甚至还有规范缺失的情况,因此,有必要在解释论的视角下,尽可能阐释其制度体系,明确其价值功能,使该制度能够从应然层面跃然而为实然层面。文章从居住权的渊源和制度意义出发,进一步阐释了居住权的体系内容,并对居住权制度构建下所衍生问题进行分析,以期对居住权理论和实践有所裨益。

浅议老年人居住权的法律保护

老年人是受法律保护的特殊群体,司法实践中多发老年人居住权纠纷,物权法的空白迫使其寻求其他部门法的保护,然法律之间存在冲突,这对此类案件审理造成混乱。因此在我国立法尚未确立居住权背景下,笔者试图从物权法和其他法律的角度浅议老年人居住权的法律保护。

论我国居住权的设立方式与登记效力

《民法典》主张以合同方式设立居住权,契合物权的有因性,但无法保障家庭关系中弱势一方的居住权。遗嘱设立居住权的法律效力存在争议,居住权人、第三人的合法权益屡遭侵犯。我国应设立法定居住权,类型化确立居住权登记的法律效力,明确遗产管理人负有法定义务——为继承人、受遗赠人办理居住权登记,充分发挥居住权制度优势,达致所有人、居住权人和受让人之间的利益衡平。

《民法典》居住权制度的体系展开

近二十年,居住权终于入典,意义重大。不过,《民法典》物权编第十四章关于居住权的规定既有模糊之处,又有规范缺失,有必要在解释论上加以澄清,便于法律适用的同时,尽可能拓展其制度体系和适用场景。在系统讨论并扩展了居住权的主体、客体、权能的同时分析居住权的设立、伴随债之关系、移转和消灭等法律适用问题。借此使得作为一种新类型用益物权的居住权制度,从纸面规定变成现实中人们利用财产的一种新形式,并借助实践不断丰富、发展和完善。