中国房地产政策演进韧性及其生成逻辑——基于政策学习与政策变迁的整合式分析框架

房地产政策变迁是中国经济转型和社会变革的缩影。然而,现有文献侧重于从经济学视角探析房地产政策的调控与效果等,房地产政策变迁的内在逻辑解释不足。对此,本文提出“政策演进韧性”的概念,构建一个政策学习和政策变迁的整合式分析框架,力图刻画我国住房市场化改革以来房地产政策演进韧性并揭示其生成逻辑。研究发现:(1)我国房地产政策经历了改革起步、住房市场化调控、住房市场与民生并重、租购并举四个阶段的变迁,其演进韧性依次呈现为转型态、适应态、优化态和强化态,不同阶段的政策转型力与适应力虽有所差异,但总体不断增强。(2)环境刺激、经验汲取、政治势能以及自我建构推动了政策主体的学习行为,进而形塑了房地产政策演进韧性。(3)中国房地产政策变迁总体上表现为“全体人民住有所居”的政策理念引导政策调整、多方向与混合式的政策学习促进政策创新、渐进式政策变迁保持政策稳定等特征。

房地产政策持续向“好”

党的二十大报告指出,“着力推动高质量发展”“增进民生福祉,提高人民生活品质”,为全国住房城乡建设事业在新时代的发展指明了前进方向。对行业及房地产企业来说,全面贯彻落实党的二十大精神,完整、准确、全面贯彻新发展理念,牢牢抓住让人民群众安居这个基点,以努力让人民群众住上更好的房子为目标,从“好房子”到“好小区”,从“好小区”到“好社区”,从“好社区”到“好城区”,进而把城市规划好、建设好、治理好,打造宜居、韧性、智慧城市……好房子,是重要抓手。

上海:涉房地产政策超预期

9月1日,上海官宣从9月2日起执行首套房贷款“认房不认贷”政策,即居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在上海市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

房地产政策调整与债券市场走势分析

长期以来,国内房地产行业走势与债券收益率有较为明显的相关关系。文章分析房地产市场现状、政策,并做历史对比,指出本轮房地产市场受影响程度要大于上一轮,而政策调整力度不及上一轮,未来地产政策仍有进一步调整可能。展望债市走势,今年初和9月地产销售短期回暖,债券市场交易预期导致的债市下跌,与前两轮有本质不同,且当前房地产销售恢复仍不及预期,对经济的拉动效果存在不确定性,预计未来债券收益率上行空间有限。

银行惜贷对房地产政策的影响统计模型研究——以上海市为例

房地产属于资金高度密集产业,行业发展对银行贷款的依赖度较大,而商业银行为应对市场危机开始实行惜贷行为,这对于房地产政策也造成直接影响。本文对银行惜贷行为进行分析,讨论银行惜贷对房地产行业发展及销售模式的影响,并以上海市为例,探讨银行惜贷行为对房地产市场的影响,并建立统计模型,对房地产政策受到的影响进行统计分析,进而根据研究结果提出相应的建议措施。

房地产政策正迎来历史性转变

在我国房地产行业历史上,7月24日中央政治局会议对房地产政策的定性可谓历史性的转折。这次会议指出,要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。笔者认为,这段话的关键绝不在于没有提“房住不炒”,而在于对我国房地产市场做了与以往完全不同的判断。

对于我国房地产政策中单一项政策的量化评价研究——基于PMC指数模型

为更加客观地、合理地对我国房地产政策进行评价,加强政府宏观调控的有效性,文章对我国房地产政策中单一项政策进行评价研究,直接对单项政策进行量化分析并能够直观地呈现单项政策中每一个变量的具体情况。文章基于2003—2016年我国政府颁布的283项房地产政策文本,通过ROSTCM以及UCINET工具进行文本挖掘,根据所挖掘出高频词和关键词网络确定评价体系并建立PMC指数模型,以2016年6项房地产政策为例进行实证分析,得到单一项政策PMC曲面。研究可知,政策2和政策5为优秀水平,其余4项政策均为可接受级别,尚存较大的提升空间。基于PMC指数模型对我国房地产政策中单一项政策进行评价,为我国房地产政策评价研究提供了一种新的思维模式和新的方法,为我国政府制定、修正具有可行性、科学性的房地产政策存在一定的借鉴意义。

中国房地产政策回顾与探析

自建国以来,中国的房地产政策经过了计划经济时期住房制度阶段,住房制度改革阶段,住房制度市场化阶段三个时期。伴随着房地产制度性政策和调控性政策的不断配合推出,我国的房地产市场取得了可观的成绩,同时也出现了一些问题。通过回顾并梳理各个阶段的房地产政策,认真分析不同时期房地产政策的作用和影响,针对中国房地产政策的一些问题,提出相应对策,国家制定和完善相关政策,房地产开发企业及相关企业的经营决策,消费者解读政策、理性消费等,应充分考虑到不同阶段不同政策的匹配性和实际影响。随着房地产制度性政策的不断完善,房地产市场的发展会越来越健康,房地产调控政策的数目会逐步减少,中国将建立适应市场经济法则,体现中国国情又符合国际惯例的房地产市场体系。

中国房地产政策不确定性指数的构建

中国的经济政策,特别是房地产政策存在极大的不确定性,体现在政策本身的种类、出台的时间、频率和力度,以及政策产生的影响等方面。目前针对中国经济政策不确定性的研究极为有限,且缺少着眼于房地产市场的研究。本文使用文本分析方法,基于《人民日报》《环球时报》和《北京青年报》等12份中国内地最具影响力报纸中的1314089篇文章,构建了2000年1月至2018年3月的月度中国房地产政策不确定性指数,同时对所构建指数的稳健性和准确性进行了检验。进一步,文章通过对指数与重要房地产政策发布时间和发布频率关系的解读,展示了构建指数的现实意义以及实践价值。本文首次针对中国房地产市场政策构建了不确定性指标,不仅有助于从不确定性的角度把握中国房地产市场的特点,同时也为文本分析方法在宏观经济以及房地产市场领域的应用做出了贡献。

对当前房地产政策的评价与思考

早在2002年,央行就提到要防止发生房地产泡沫、防止信贷过度集中于房地产行业。2003年,央行下发了121文件,允许商业银行对购买高档商品房或第二套以上商品房的借款人适当提高个人贷款首付款比例,并不再执行优惠利率。2004年10月,央行将存贷款基准利率提高了0．27个百分点。2005年3月,央行宣布不再对个人住房贷款实行优惠利率。27日,国务院出台了《切实稳定住房价格的通知》的8条措施。仅仅一月之后,

我国房地产政策对住房价格影响及调控措施研究

文章基于1999～2011年中国省级面板数据,分析了国家房地产宏观政策对住房价格影响的长期趋势和各省市房价短期波动的差异,并在多方面因素上进行综合调控。以此为改进与优化取向,藉以防止房地产市场与房价的大起大落,促进房地产市场的稳健发展。

中国房价暴涨的后果分析及海外房地产政策借鉴

本文引用大量数据分析了中国房地产价格暴涨对国民经济、实体经济、金融体系、社会阶层、消费心理等多方面的影响及严重后果,借鉴了国外发达工业国家房地产市场管理的经验,从土地制度、规划制度、税收制度、保障房制度等多个角度对中国房地产市场的管理提出了有益的建议。

2011年房地产政策调控成效评价及2012年市场预测

中国房地产调控目标已由"遏制房价过快上涨"升级为"促进房价合理回归",在归纳2011年住房市场主要运行特征的基础上,引入协调度匹配指数模型对2001年～2011年中国住房价格是否达到"合理回归"进行了评价,并从影响住房市场的需求、供给及调控政策三个方面,对2012年中国住房市场运行趋势进行了预测。

房地产政策2005年回顾与2006年展望

回顾2005年的房地产市场，让人感受最深刻的还是政策的跌宕起伏。政策的调整一定会引起利益的调整，有人可能会因此而受到损失（甚至是重大损失）。为了看清房地产市场的总体走势，对房地产政策的把握是十分重要的。

地方与中央政府的博弈：基于房地产政策的分析

房价高企是近两年来的一个热点问题。房地产宏观调控中,地方和中央政府的博弈在其中也扮演了极其重要的角色本文旨在通过建立地方与中央的博弈模型,来分析转型期房地产市场地方和中央的利益关系,并提出相关意见和建议。本文认为,这是一个混合策略的博弈模型,从模型中可以看出,房地产市场上的短期利益与长远利益、局部利益和整体利益很难予以有效整合。而如何重构一种科学规范的中央与地方利益关系的新模式是当务之急。

我国房地产政策制定的模型分析

自住房市场化改革以来,我国房地产政策不断变迁:在发展中调控,在调控中发展。房地产政策制定过程相当复杂多变,涉及到住房、货币与土地等范围广泛的各类问题,牵系到政府、开发商与民众等数量众多的利益相关者。选取不同的政策案例,运用多源流模型、精英模型、博弈模型等工具进行多维度解析房地产政策制定,有利于深刻理解和把握房地产政策的内涵与本质,也有利于判断和预测其发展趋势。

公共政策制定中利益相关者分析——以房地产政策制定为例

公共政策是对全社会的价值作有权威的分配。在市场化进程中，公共政策制定不仅直接涉及中央政府职责，还关系到地方政府、利益集团与普通民众等的利益。因此，在公共政策制定中，全面科学地界定各个利益相关者，探讨其角色图谱、屙陛特征与管理策略有利于完善公共政策制定，提高政策执行力。一、利益相关者的角色图谱利益相关者原是管理学中的概念，指任何能够影响公司目标的实现，或者受公司目标实现影响的团体或个人，包括雇员、顾客、供应商、股东、银行、政府，以及能够帮助或损害公司的其他团体。

从住宅市场的有效需求解析我国当前房地产政策的不合理性

居民住宅商品化是我国市场经济发展的必然结果,然而在住宅商品化和私有化的改革过程中暴露出的许多问题和矛盾,说明我国的住房改革制度很不完善。由于我国存在着地区发展不平衡,其基尼指数为0.4～0.6,说明收入分配差距较大,并且目前厉价收入比已达到10:1。从住宅市场有效需求的角度出发,通过揭示和分析我国当前房地产市场化中存在问题的深层次原因,提出了在解决符合中低收入家庭购房中政府应该采取的具体措施。

房地产政策应遵循城市发展规律

2015年年底以来,特大城市房地产市场经历了一轮价格的大幅上涨。2016年10月,各大城市密集出台一系列调控政策。2016年年底中央经济工作会议提出＂房子是用来住的＂理念。2017年3月,各大城市再次密集出台一系列限购政策,表现出稳定市场的决心。此轮房价上涨,引起了广泛的社会讨论,以及关于经济社会发展的争议。