房地产经纪专业人员与经纪机构劳动关系分析

房地产经纪人员是房地产经纪机构的重要人力资源,保护房地产经纪专业人员的劳动权益是房地产经纪行业可持续发展的前提条件。本文比较分析传统直营门店经营模式和房地产经纪平台经营模式下,房地产经纪人员与房地产经纪机构、房地产经纪平台之间的劳动关系,并提出建议,以更好地发挥经纪人的独立性和创造性,促进房地产经纪专业服务水平高质量发展。

个体特征、执业特征与行业特征对房地产经纪人收入满意度的影响研究

房地产经纪人从业人员数量超过百万,是中国房地产市场的重要参与者,但学界对该群体工作状态的关注较少。本文基于7个城市的调查数据,分析了房地产经纪人的个体特征、执业特征和对房地产经纪行业的看法,即行业特征与收入满意度之间的关系。研究发现,个体特征对经纪人的收入满意度影响有限;执业特征对经纪人收入满意度没有影响;行业特征对经纪人收入满意度影响显著。本文在上述研究发现的基础上提出了企业重视经纪人职业化发展、优化企业培训内容等管理建议。

行业主体规制兼论“市场主体登记——行业行政备案”关系——以《北京市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理暂行办法》为例

行业规制应从行政类规制转向经济类规制,避免重主体轻行为的规制模式。要以特定的行业作为独立的主体进行规制,应当同时满足市场前提、法律前提、组织前提、人员前提和价值前提,即存在对应的独立市场、法律依据、现实路径、专业人员和相应的效率效益。市场准入是行业主体规制的重要手段,主体登记和行政备案相较于行政批准,具有共同的核心价值关系,并在信息对象、统分力度、先后程序关系等方面存在差异和协作。本文以北京市有关住房租赁管理相关规定为例,重新审视行业主体规制和“市场主体登记-行业行政备案”的关系,以期进一步完善市场准入等方面的立法基础。

网络房地产经纪服务平台垄断行为规制进路

网络房地产经纪服务平台的经营模式高度依赖平台规则、算法技术、房源数据、用户数据等要素。一旦平台利用算法组织平台内经纪机构达成垄断协议,或是滥用市场支配地位,利用平台规则及数据分析、数据处理能力,收取高价经纪服务费用,滥用平台内经纪机构和消费者的数据,就会对网络房地产经纪服务市场的竞争秩序造成破坏。为此,应结合网络房地产经纪服务平台的模式与特点,审慎衡量平台行为对市场竞争产生的影响,着重关注平台是否合理利用算法、房源数据、客户数据等生产要素实施经营行为,考察网络平台行为是否违反《反垄断法》。

绿色建筑标准对房地产经纪市场供需关系的影响分析

在可持续发展理念盛行的今天,绿色建筑标准在房地产经纪市场中发挥着越来越重要的作用。研究目的在于分析绿色建筑标准在房地产经纪市场供需关系中所发挥的特定作用,探究其在优化市场结构,促进供需平衡方面所发挥的作用。研究通过文献综述,案例分析及实证研究,对绿色建筑标准概念,特点,发展背景,内容要求及实施现状及面临的挑战进行了系统梳理。基于此,本文深入剖析了绿色建筑标准对于房地产经纪市场供给结构,需求结构以及供需平衡等方面的作用机理。结果发现:绿色建筑标准在房地产经纪市场中的普及与落实有利于改善房地产经纪市场供给结构、提升市场需求质量、促进房地产行业供需平衡、对房地产行业可持续发展起到强有力的支持作用。本研究对房地产经纪市场政策制定与市场调控具有理论依据与实践指导。

北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理暂行办法》的通知(京建法〔2023〕7号)

各有关单位:为进一步规范本市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理工作,市住房城乡建设委制定了《北京市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理暂行办法》,现印发给你们,请遵照执行。特此通知。

试述房地产经纪服务领域的社会工作导入

随着社会工作的深入发展,社会工作所覆盖的领域在不断扩大,房地产经纪服务领域是社会工作可以延伸、拓展的新生长点。在房地产经纪行业,广大中介人员需要与客户建立业务性的社会关系,在提供房屋买卖、租赁服务的同时,要处理一些基于房屋衍生的社会性事务,而社会工作因其协调各方关系、整合社会资源被赋予“经纪人”的角色功能,两者在目标、理念和工作方法上能找到契合点。目前市面上一些地产中介推出社区服务,实际上也成为房地产经纪社会工作的先行开拓者和大胆实践者。为大力推动房地产经纪社会工作的发展,需在学术理论研究、激励中介人员学习社工知识、深度深化社区服务以及积极参与社会治理体系等方面持续发力。

房地产经纪行业中的问题及规范化管理优化措施

随着房地产市场的日益繁荣,房地产经纪行业在推动房屋交易、优化资源配置等方面扮演着至关重要的角色。它作为连接房地产买卖双方的重要桥梁和纽带,不仅为买卖双方提供了便捷的沟通渠道,还促进了房地产市场的繁荣和发展。然而,长期以来,房地产经纪行业在发展过程中也暴露出了一系列问题,这些问题的存在不仅阻碍了行业的健康发展,还对社会稳定产生了一定的影响。因此,加强对房地产经纪行业的监管与规范化管理显得尤为迫切和重要。

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强:压实各方责任 切实做好保交房工作

本次会议明确保交房的责任主体有3个,即地方政府、房地产企业、金融机构。会议首次提出压实金融机构责任,明确金融机构也是保交房的责任主体,特别是因为保交房最缺的是资金,所以更需压实金融机构责任。金融机构应更加积极主动落实已经确定的“白名单”,加快城市房地产融资协调机制落地见效。

房地产经纪人个税计征展业成本扣除问题研究

随着房地产经纪业向网络化、平台化发展,房地产经纪人与房地产经纪机构之间由基于劳动合同的雇佣关系,逐步向房地产交易中介机构与独立房地产经纪人建立“委托-代理”关系转变,独立房地产经纪人代理中介机构提供不动产交易中介服务。由于中介服务的特殊性,房地产经纪人在开拓业务、服务客户过程中必需付出相当比例的展业成本,但这部分成本在计征个人所得税时并未扣除,进而产生其个税负担过重的问题。本文借鉴银行业“展业三原则”,针对房地产经纪人的服务工作特点,对展业成本类型进行梳理,并提出建议。

房地产经纪行业集中度对二手房房价的影响——基于19个不同能级城市的数据

房地产经纪业作为房地产市场的参与者,是实现房地产流通的重要渠道。在市场竞争环境下,房地产经纪企业基于品牌、服务和互联网逐步提升房地产经纪行业集中度,趋向于形成有利于企业垄断经营的市场格局。本文利用19个不同能级城市的二手房交易数据,评价了各个城市的房地产经纪行业集中度程度,采用多元回归方法估计了行业集中度对二手房价格的影响程度。研究结果显示城市前四大经纪公司的市场份额每增加10%,将提高二手房价格2%,且在大城市更加明显。基于研究成果,本文提出政府市场监管部门应设立房地产经纪市场垄断程度评价指标,动态监测城市房地产经纪行业集中度状况,制定房地产经纪行业的垄断认定制度,监控大型房地产经纪机构的企业兼并行为等建议。

住房和城乡建设部市场监管总局联合印发意见规范房地产经纪服务

随着房地产市场发展,我国房地产经纪机构和从业人员规模持续扩大,服务内容不断拓展。但部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题,加重交易当事人负担、侵害其合法权益。为规范房地产经纪服务,加强房地产经纪行业管理,5月,住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》。

优化房地产经纪服务收费的思考与建议

房地产经纪服务对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用,建立合理透明的佣金标准和安全规范的服务流程是帮助居民家庭解决安居问题的“关键小事”。受房地产市场行情和交易习惯等因素影响,各地在佣金收取方式、费率定价、分担方式等方面存在较大差异,佣金收取不透明导致的服务不规范现象时有发生。在实地调研基础上,本文以问题为导向,从优化佣金收费标准、试点“单边代理”经纪服务、探索从业人员参与社区治理、提高行业准入门槛、建立联合监管机制等方面提出对策建议。

房地产经纪服务中的关系营销:理论与实践综述

关系营销是房地产经纪行业重要的营销方法。本文采用文献综述法对国内外关于经纪服务关系营销的研究与实践进行了总结与回顾。现有的研究与实践发现,关系营销有助于产生信任、促成交易,获得客户推荐。具体操作方法是围绕个人品牌,形成个人影响圈,吸引客户,并通过客户接触系统化持续进行客户维护。数字化手段可以帮助经纪人更高效地维护客户关系,追踪管理商机。随着经纪服务行业竞争的加剧,房地产经纪机构应重视关系营销,鼓励房地产经纪人与消费者形成良好的关系。

山西省住房和城乡建设厅等3部门关于进一步做好房地产经纪行业规范服务的通知晋建房规字〔2023〕178号

各市住房和城乡建设局、市场监督管理局、行政审批服务管理局,太原市房产管理局,山西综改示范区市场监督管理局、行政审批局:房地产经纪具有促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全、活跃房地产市场的作用。随着房地产市场发展,房地产经纪机构和从业人员规模持续扩大,服务内容不断拓展。

住房城乡建设部 市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见(建房规【2023】2号)

建房规〔2023〕2号各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅(委、管委、局)、市场监督管理局(厅、委):房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。近年来,部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题,加重交易当事人负担、侵害其合法权益。为规范房地产经纪服务,加强房地产经纪行业管理,促进房地产市场健康发展,现提出以下意见。

存量时代下的房地产经纪服务转型

房地产市场进入存量时代,经纪服务转型成为大势所趋。本文通过文献调研了解房地产经纪服务转型的研究现状,整理了对于房地产经纪行业未来发生变化的主要观点。然后借助战略规划解码的框架,从行业、市场、客户的角度分析了未来经纪行业面临的新形势。最后提出了经纪服务转型的三个方向,即服务模式的转型、服务范围的延伸,以及服务质量的升级。

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 柴强 密切关注存量房“老龄化”,及早建立房屋养老金制度

据《中国人口普查年鉴—2020》及相关数据显示,我国城镇家庭住房中,超过三成是本世纪之前所建。城镇存量住房规模已超过300亿m2,且随着房龄增长,老旧住房的占比还在持续攀升。与此同时,存量房屋的安全隐患越来越多,如外墙脱落、设施设备锈蚀、管线老化、楼梯过道不稳固,甚至存在房屋结构安全隐患,发生房屋倒塌等重大安全事故,难以让人民群众“安居”。鉴于存量房屋规模越来越大,涉及居民和家庭越来越多,亟需未雨绸缪,向事前预防转型,从现在开始逐渐为房屋积累“养老金”。

我国房地产经纪业知识管理模式研究

本文分析了房地产经纪业作为知识密集型服务业的一般特点和作为新兴市场的主要特征,同时论述了我国房地产经纪的特色,提出基于知识转换和知识管理能力的三维知识管理模式框架,并提出我国房地产经纪业实施三维知识管理模式的策略。

规范房地产经纪行为的法律思考——以房地产经纪业中的法律关系为线索

规范房地产经纪行为应理清房地产经纪业中的法律关系.目前在房地产经纪机构的准入、经纪人资格的认定、经纪机构的经纪行为等方面都存在急需解决的问题.针对存在的问题,应尽快制定规范房地产经纪活动的法律法规,提高经纪机构及经纪人员市场准人的门槛,引入保证金制度.行业管理部门应严格执法,加强市场监管,加大处罚力度.中介机构的行业协会应加强对中介机构的诚信教育、自律教育、法制教育和素质教育,将房地产经纪机构及从业人员的行为纳入诚信体系.