全球低利率通道下的房价与房租关系研究:基于国际比较和租金贴现陷阱假说

全球主要经济体长期处于低利率状态,部分国家和地区城市房价和房租走势呈现出分离和背离现象。本文基于全球36城市房价-房租数据库的实证研究发现:大部分城市的房租和房价指数长期呈现正相关关系,且0<β<1,表明房价和房租分离趋势加大。但是,东京、华盛顿等城市的房租增长率和房价增长率存在显著负相关关系,出现房价和房租背离趋势。基于上述实证研究结果,本文尝试提出“租金贴现陷阱”的可能性推论,并尝试从稳定全球利率、发展结构健康住房市场和稳健去杠杆等角度提出政策建议。

房价压力、房租负担与人口持久性迁移意愿

人口的持久性迁移意愿直接影响人口流向以及城镇规模的变化,要改变中国城镇规模结构不合理的现状,关键是引导人口的迁移方向。本文重点研究住房价格对人口持久性迁移意愿的影响,将住房价格对人口迁移意愿的影响细化为购房与租房两方面,采用房价收入比和房租收入比等作为变量进行经验研究,结果发现:房价收入比和房租收入比对人口持久性迁移意愿的影响均显著;相对于收入水平而言,住房的销售价格已经进入抑制人口持久性迁移意愿的阶段,而住房的租赁价格尚未进入抑制人口持久性迁移意愿的阶段。因而,可以利用住房市场价格对人口持久性迁移意愿的影响来引导人口流向,因城施策合理选择住房保障的范围和方式,使住房政策成为引导人口迁移的手段。

国外大城市稳房租的经验及启示

今年以来,国内一些大城市房租出现非理性暴涨,引发社会广泛关注。美国、德国、日本、法国等发达国家租赁市场发达,租房率高,居民"乐于"也"易于"租房。这些国家曾经也面临房租过快增长的治理压力,后通过行政、经济与法律手段相结合的方式调节租房市场供求,规范租房市场,保护租房者权利,确保了租房市场基本稳定,较好地解决了房租短时期快速上涨问题。我国房地产租赁过程中存在供需失衡、租赁市场不发达、租购不同权、租户权益难以得到有效保障等问题。国外稳房租的一些举措办法对当前我国稳定租房市场具有重要的借鉴意义。

房租上涨难持久,市场发展路还长

今年以来,在全国住宅销售市场显著降温,房价止涨、甚至开始下跌的背景下,许多城市的房租价格却出现了逆势上扬,甚至有些房源涨幅高达30%左右。导致房租上涨的原因是多元的,房租与房价之间关系更是错综复杂,住房租赁市场的发展既急迫又漫长。围绕这些问题,笔者做以下分析。

低房租探源

目前,公有房屋的房租偏低,仍是严酷的客观事实,尤以公有出租的居住房房租为甚.房租,原应包含租税(地租和国税)、建筑资本的利息、管理费、修缮费、保险费和折旧等因素组成,而现行的房租标准,与此距离还很远,即使要达到成本租金,也有一大段道路要走.低房租决不是一朝一夕形成的.以上海为例:自从封建自然经济逐渐解体、城市手工业、商业日趋发展,房屋租金受供求规律的影响,一直保持着上升的势头,尽管中间曾因政治动乱而出现短期的曲折.在1843年清皇朝于鸦片战争中战败、辟上海为商埠以前,南市旧城区小东门外的商市已很繁荣,沿浦一带,以银两计租的市房房租之高,令人咋舌.后因太平天国小刀会起义的影响,上海租界才得以独特的政治条件,取代了小东门的繁华.外国冒险家从北美运来的廉价木材建成的名为“本格罗”木屋。

郑州市私房租赁管窥

私房租赁是一个目前在全国各城镇共有的现象。由于郑州的区位特点和致力于商贸城建设等原因导致的外地人员大量流入暂住,使郑州市的私房租赁活动十分兴旺。这种兴旺既直接增加了出租房主的经济收入,又使暂住人员得以安居而安心地工作,从而间接地促进了郑州的繁荣与发展。但兴旺的私房租赁也带来了房产税款流失、蚕食土地、水电供应紧张、房主食利变懒、治安隐患增加等问题,亟待引起有关方面的注意并加以解决。

我国地价、房价和房租关系的重新考察:理论假设与实证检验

过去的文献无论从理论角度还是实证角度,对我国地价、房价与房屋租金之间存在什么样的影响关系的判断上有很多争议。本文首先在梳理这些争议的基础上,从理论、数据和实证方法角度对过去文献产生分歧的原因进行了探讨;之后,本文提出理论假设;在此基础上,本文基于向量误差修正模型(VECM)利用我国1997年1季度至2007年2季度的房价、地价和房屋租金的定基数据进行了实证检验,发现地价变化对房价有正向影响,房价与房屋租金之间存在双向的正向影响关系,而其余影响不显著;最后,在实证结果的基础上,我们提出了政策建议,认为必须通过稳定地价来达到稳定房价上涨过快的目的。具体的措施包括解决地方财权与事权的不统一问题,消除地方财政支出瓶颈;解决农村宅基地市场化流转问题,增大土地供应量;打击开发商"囤地"等。

中国城镇化进程中城乡移居成本的实证研究:虚拟房租视角

我国新型城镇化背景下实现大规模农村人口移居城镇具有战略性意义。城乡移居成本可用城镇与农村居民的虚拟房租之差来表示。通过测算中国2006年-2012年城乡居民虚拟房租的差异,实证分析城乡移居成本的变化。结果显示：城镇地区人均虚拟房租为9567元/年,农村地区则为1054元/年,即农村人口移居城镇需支付约9倍的成本;中国虚拟房租总额占比GDP均值为15.81%,远高于发达国家同期水平。据此提出户籍约束是影响中国城乡移居的主要因素,建议区域性放开户籍约束,并鼓励农村人口进城购房。

面向无缝衔接的公共租赁住房租金政策研究——以上海、北京为例

文章通过对上海、北京两地保障房政策和公共租赁住房项目的综合分析,在厘清公租房租金影响因素的基础上,从租金政策无缝衔接的角度,对公租房租金补贴范围和负担能力进行深入探讨,并提出今后制订公租房租金补贴政策的原则和步骤。

房租负担与农民工迁移意愿

随着人口大规模流入城市,越来越多的农民工在工作地依靠租房解决居住问题。本文用农民工的住房租赁现实支付和房租实际支付能力之比反映微观层面的房租负担,用房价作为替代变量反映宏观层面的城市房租水平,利用2017年流动人口动态监测数据,研究了房租负担对农民工城市迁移意愿的影响。结果显示,微观层面的房租负担和宏观层面的房租(房价)水平对农民工迁移意愿的影响均呈倒U型。租住在非正规社区,或者租住由政府或就业单位提供的带有一定保障性质的住房的农民工,城市房租(房价)水平对其迁移意愿不具有显著影响,但微观的房租负担对其迁移意愿的影响呈倒U型。此外,流入地城市特征、个体特征、就业特征和社会心理因素均会影响农民工的迁移意愿。

清代中期苏松地区的地租与房租

在清代江南地区，土地租佃在农业经营中占有绝对支配地位，而房屋出租也相当普遍。但是由于资料所限，学界对于房租问题的研究非常有限；对于地租的研究虽然不少，但研究仍有待继续深入。有监于此，本文就清代中期江南的苏州、松江地区的地租、房租的问题（特别是对名义地租与实际地租、房租与房价之间的关系等）进行了新的探讨，目的在于抛砖引玉，促使学者对这些问题展开进一步的研究。

河道变迁与城市衰落：《明徐州蠲免房租书册》解读

《明徐州蠲免房租书册》记载了万历三十五年徐州地方政府采取的一项蠲免政策,内容反映了徐州城市衰落、百姓生活艰难的事实。通过对《书册》进行解读,可发现频发的自然灾害是《书册》出台的重要原因,而河的开凿则是《书册》出台的根本原因。由此可见,交通路线的变迁与城市的兴衰关系密切。

房租的“非财产性收入”属性及居民收入分类研究

党的十七大报告中提出的"财产性收入"的概念,引起了广泛的关注。国家统计局对其进行了界定并通过"城镇住户调查"对居民收入进行了分类和统计。然而,我国的"财产性收入"与联合国国民经济核算体系(SNA)中的内容存在较大冲突,由此进行的居民收入分类和统计也和美国、加拿大等发达国家存在很大差异。本文通过SNA的账户设置和经济内涵,分析了房租收入的非财产性收入属性,并在此基础上提出了我国居民收入类型的调整建议。

住房租赁市场供求失衡难题待解——如何看待“房租个税扣除”引发的争论

一个本意为租房群体减轻税负的政策在执行中演变成租房者负担的增加或陷入根本无法落实的困境,这反映出当前部分城市住房租赁市场供求关系的失衡。因此,建立房地产市场平稳健康发展长效机制是构建公平合理并得到有效实施的房地产税制体系的基础。

上海公共租界房租与房捐关系的考察及启示(1928-1939年)

房捐是上海公共租界工部局重要财政收入来源,依照房屋房租比例按季征收。依据工部局1928年底到1939年初年报的捐务数据,通过估计建立面板数据模型分析房租与房捐的内在联系。数据经过平稳性检验、协整检验以及Granger因果关系检验之后,研究认为,房捐在短期和长期内都是影响房租的重要因素,增加房捐会导致房租的上涨,二者在长期互为因果关系。经济史的研究,也可以为当今中国房产税政策的实施提供有意义的启示。

中国一线城市房租形成机理和调控对策

房租是由房屋租赁市场的需求和供给两个方面决定的,而房屋租赁市场的需求和供给都受到房屋交易市场所形成的房价的影响。房价对房屋租赁市场需求的影响主要是由于房屋租赁市场和房屋交易市场的替代效应所导致,房价对房屋租赁市场供给的影响主要由房屋租售比和房价的上涨幅度决定。我国一线城市房价近十年的平均年上涨率为10%左右,这导致了我国一线城市的房屋租售比维持在极低的水平。随着房价的平稳,房租必然大幅上涨,故必须采取措施增加一线城市房屋租赁市场的供给,以供给量的大幅增加稳定房租。

房价和房租

本文以国家出台多项房地产调控政策以来住房租金大幅上升为背景,首先,对衡量买房还是租房合算的购租比进行理论分析。其次,分析了住房真实投资回报率与名义投资回报率之间的关系。再次,着重分析了近期一线城市住房租金暴涨的原因。综合以上分析得出近期住房租金大幅上升具有必然性的结论。最后,提出了应对租金暴涨的对策建议。

城镇住宅问题与我国现行房租制度的改革

衣、食、住、行,住是关系人们生活的重要方面。随着现代工业的发展,产业和人口集中到城市,因而资本产义国家无一例外地都遇到过住宅不足、居住过挤。

房产税对房租的影响及试点建议

与国际接轨的普遍征收是我国接下来房产税扩大试点的重要选项之一,从租赁供需及其弹性角度进行的理论分析都表明,房产税的普遍征收会显著推动房租上涨。房产税不仅引致租赁需求的增加,而且导致租赁供给的减少,让房租面临供需双向的上涨压力;住房作为生活必需品,其用作消费的租赁需求弹性要小于用作投资的租赁供给弹性,使房屋出租者可以把大部分房产税以增加房租的形式转嫁给租房者。因此,在未来房产税试点及推行上,不仅要考虑对房价的调控作用,采取普遍征收的方案,而且还要有兼顾广大租房群体的利益以及对宏观经济负面冲击的综合考量,应在经济上升时期开启试点,并采取循序渐进的低税制和因地制宜的差异化税率方式推进。

石家庄房租影响因素分析与挖掘

2020年,住房依旧是青年人最重要的一项消费决策,对于刚步入社会的学生群体,租房是最主要的居住选择,住房消费在青年群体中收入比重,决定了该群体的幸福感。本文聚焦河北省省会石家庄,通过爬取链家所有石家庄租房信息,在进行相应的清洗与数据准备后,分别通过统计描述、LASSO回归、XGBoost等手段,探索石家庄租房市场的情况与影响房租的重要因素,为青年群体选择租房、为房东核定房租提供相应的建议与支持。