商品房买卖消费者物权期待权适用困境与纾解

为解决商品房买卖中消费者生存利益与房地产企业其他债权人财产利益保护失衡问题,最高人民法院将物权期待权理论融入司法解释。然而该理论不仅有悖于民法典规定的物权变动规则,而且受制于物权公示制度。囿于主体认定标准、生存权界定标准、后续保护措施欠缺等,该理论在司法实践中并没有形成统一的适用逻辑。对此应当对《执行异议复议规定》第二十九条规定的构成要件予以实质化解释,以此完善“用于居住”“名下无其他用于居住住房”和“支付价款比例”的判定标准,并对消费者科以合理审查义务,同时法律还应完善排除强制执行后的所有权确权与登记程序。

执行异议之诉中涉不动产买受人物权期待权的实践检视与规则完善

近年来,执行异议之诉尤其是案外人执行异议之诉呈爆发式增长,而执行标的涉及不动产的案外人执行异议之诉占比最大。司法实践中,就涉不动产的执行异议之诉而言,审理核心及难点在于不动产交易中已交付但未办理转移登记的买受人权利,即买受人的物权期待权,以及与申请执行人利益之间的对抗。本文主要考查涉不动产买受人物权期待权的执行异议之诉的审判情况,通过对该类案件在诉讼类型和法律适用两方面进行分析后,探讨涉不动产物权期待权执行异议之诉的本质,从而进一步得出不动产买受人物权期待权的裁判规则及其完善路径。

商品房消费者物权期待权的法教义学阐释

商品房消费者物权期待权的法教义学阐释是要厘清商品房消费者物权期待权在法律适用中内容属性、请求主体及效力顺位等三个方面的问题。在内容属性方面,商品房消费者物权期待权是指购买商品房用于居住的消费者所享有的类似所有权人的地位,其权利结构呈复合型,即优先权、购房款债权和生存权的结合;在本质上是法定担保物权,并非是能够优先受偿的债权。在请求主体方面,其仅限于具有生存权益的商品房消费者享有,以房抵债受让人不在其中。在效力顺位方面,其效力不仅优先于抵押权和其他债权,亦优先于建设工程价款优先受偿权。如此设置,不仅符合法律逻辑,也符合实践需要。

商品房消费者物权期待权探析

目前我国立法对商品房消费者物权期待权没有明确规定,理论界对该权利的性质界定莫衷一是,司法实践中涉及该权利纠纷案件的处理存在同案不同判。鉴于此,本文提出商品房消费者物权期待权应界定为具有担保性质的物权,就权利构造来看,该权利宜理解为优先权与购房款债权的结合。随着商品房消费者物权期待权纠纷的日益增多,亟需在民事实体法中对该权利明确规范,并将其纳入我国优先权体系,赋予其优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的效力。

不动产物权期待权实体法外溢的反思与厘正--基于31份二手房“先卖后抵”判决书之整理

不动产物权期待权由民事执行法外溢至民事实体法,实体判决逻辑演绎的类型包括事实物权理论、优先顺位理论及权属争议理论。物权期待权实体权利化之外部源起在于民事执行程序的权利外溢及对域外法的期待权参引,内部因素包括解释论中物权期待权显现的制度优势、价值衡平理念下对生存权的保护以及对不动产登记制度的漏洞填补。赋予不动产买受人积极行使物权期待权的结果不仅遭受突破物权法定主义及公示公信原则、冲击债物二分财产体系之诘问,而且公示性及财产性能的缺失导致物权期待权存在固有缺陷。当程序法的独立价值使其具有独立规范执行阶段权利排序的功能时,具有公示性的预告登记制度的引入将高效填补实体法中物权期待权隐蔽优先性之缺憾。

《民法典》视域中物权期待权与抵押权的冲突与化解——基于470份判决书的实证分析

民事合同纠纷中,司法裁判普遍认可房屋消费者物权期待权的优先性,而对于不动产买受人物权期待权与抵押权优先性的认定存在分歧。除直接适用执行程序相关司法解释外,支持物权期待权优先的裁判理由还包括生存权说、事实物权理论、侵权说、权属争议理论等,主张抵押权优先的理由包括物权优先于债权原则、履行不能说、执行规定不适用说等。物权期待权由执行法溢出至民事实体审判中,由债权优先权衍化为物权优先权,然而缺乏公示性及财产性之隐蔽优先权对抗抵押权的结论难以为各裁判思路所证成。物权期待权违背物权变动规则、冲击物权公示公信力,难以负载厘定权利顺位的功能,应予摒弃。基于预售商品房制度的特殊性,给予房屋消费者特殊优先保护符合规范意旨及裁判惯例,而预告登记制度的适用将填补不动产买受人权益保护的实体法空缺。

物权变动理论分野下我国不动产物权期待权的体系完善

我国《执行异议和复议规定》第28条至30条中赋予买受人的不动产物权期待权援引于《德国民法典》中土地及其附着物物权期待权的规范条款,但是我国的法律适用样态却与德国呈现权利受领人法律地位稳固性与物权期待权处分权能领域的差异。追根溯源,是我国民法体系与德国民法体系所适用的物权变动理论不同。我国采“修正的债权形式主义”,以“债权合意+支付价款”为物权期待权的成立基础,德国采“无因的物权形式主义”,以“物权合意+登记意思”为成立基础。在我国现实情境下,以“和缓的债权形式主义”指引我国物权期待权体系的构建更为适宜,具体包括确立物权期待权“准物权”的法律性质来稳固权利受领人的法律地位和确立功能边界、设立双层合意模式来完善处分权能规范体系。

不动产买受人物权期待权的法教义学展开

我国不动产买受人物权期待权承载了维护生存权益和居住权益的社会功能价值,但基于司法实践对要件事实和权利性质认定的不同,司法实践中裁判结果产生了差异化样态。法教义学规范法律适用行为、构建法律规范运行模型的功能为不动产买受人物权期待权的价值补充和漏洞填补提供了路径。相较于实在法教义论,公理法教义论具有实现法律规范体系化的工作目标、打破传统认知下法教义学的封闭性和凭借价值评判功能保证法律规范正向运行三个方面的优势。因此,在公理法教义论的指引下,不动产买受人物权期待权的分析应当从语义确证、要件归入和体系化三个方面展开。语义确证从文本分析角度确认物权期待权是一项未来针对不动产取得完整物权的理性期待,根据立法语言习惯和日常语言习惯确立了物权期待权宽宏解释的正当性;要件归入从时间要件、形式要件和主体要件三个方面确立了案件事实归入构成要件的具体标准;体系化作业以“概念—命题”为核心构建外部体系、以“价值—原则”为核心构建内部体系,并将内外体系相互勾连。

不动产物权期待权与抵押权冲突之解决——以《执行异议复议规定》第28条和第29条为视角

我国《民法典》未规定不动产物权期待权,其性质及效力处于尚不明确的状态,因此司法实践中二者的权益对抗处于相持不下的境地。虽然《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条中规定了不动产买受人对抗强制执行的效力,但仅凭借该程序法律规定无法彻底解决冲突问题。因此,应首先通过司法解释来明确不动产物权期待权之性质,将其确定为一种类似物权的权利;其次确定其效力应低于所有权却又高于抵押权等其他物权。实体法应赋予不动产物权期待权真正的力量,使其足以对抗抵押权人的强制执行,从而保障买受人的权益。

执行异议之诉中涉物权期待权与抵押权冲突的裁判路径研究

随着我国经济向高质量发展转型,商品房消费领域内因买受人物权期待权与抵押权竞合衍生的社会纠纷日益凸显。通过对29份司法裁判案例进行实证分析和对比分析后,发现在司法实践中存在买受人针对裁判确认的抵押权申请排除执行而提起执行异议之诉的合理性之争、买受人物权期待权和抵押权优先受偿权保护顺位的质疑以及统一裁判尺度的缺失三大瓶颈。为破解司法认定困境,本文提出以确定买受人物权期待权的法律性质、审慎分析买受人物权期待权的规范构成要件及其事实证明、不同要件事实进行区别处理为核心的司法认定“三步法”,为此类问题提供一种新的思考和司法解决路径。

《民法典》视野下“物权期待权”的代位行使——以案外人执行异议之诉的规则适用为中心

《民法典》第535条将债权人代位权客体界定为“债权或者与该债权有关的从权利”,这为突破原有金钱债权之限制提供了解释空间,故案外人执行异议之诉亦可由债权人代位提起。不动产买受人行使“物权期待权”可充实其财产,且该权利又非专属于该买受人自身,故该权利可作为债权人代位权的客体。不动产买受人的债权人无论是为实现自身的金钱债权,还是为非金钱债权,均可在不动产被查封时,以代位提起案外人执行异议之诉的方式代位行使不动产买受人的“物权期待权”。《民法典》就代位权行使效果的规定,是为债权人与债务人、债务人与相对人之间均系金钱债权债务关系的典型情形而设,对债权人代位提起的案外人执行异议之诉无法实现有效的裁判规则供给。对此,应回归民事诉讼法基本理论,为债权人代位权在这一诉讼中的嵌入适用提供更为周延的解释方案。

一般买受人物权期待权与抵押权的困境及路径分析--基于最高人民法院441份裁判文书

根据《执行异议复议规定》第28条第4项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定可知,买受人是否存在过错是构成物权期待权的重要考量因素。然而,当涉案标的物被抵押时,是否排除强制执行,法院不仅需要审查一般买受人是否存在“非自身原因”情形,还需要审查抵押权人是否存在过错。对此,可以将实践情形分为两种,第一种情形为将现房先买卖后抵押,且现房已被买受人占有。在该情形下,法院需审查抵押权人是否尽到全面审查的义务,如未实地调查、了解不动产占有的情况,则抵押权人存在过错,一般买受人的物权期待权可以排除抵押权的强制执行。第二种情形为房屋先抵押后买卖,抵押权人书面同意出卖人转让抵押物。在此情形下,法院需审查抵押权人是否尽到资金监管义务,如未监管到位,则属于存在过错。此时,一般买受人的物权期待权可以排除抵押权的强制执行。

民事权利冲突司法认定研究——以执行异议之诉中不动产物权期待权与抵押权冲突为视角

权利冲突是法治领域中的一个世界性问题,学术界注重从权利位阶、权利交易、利益衡量以及提升社会资源总量等维度关注解决权利冲突的法律路径,而实务界通常聚焦于争议双方因同时行使各自享有的法律上的正当性权利而发生的冲突,司法裁判难以采取消灭其中一项权利或证明其不存在的方式予以化解,而必须致力于创制出解决权利冲突的具体规范。比如,购房者享有的不动产物权期待权与银行享有的房屋抵押权在执行异议之诉这一场域内的冲突,以及由此导致的裁判观点分歧,充分反映和暴露了现行法律及司法解释规定与生活实践、行政规定、行业规范、法官自由裁量权等诸多方面的协调、衔接还存在亟需完善的地方。在彰显和宣示民事权利保护的《民法典》即将实施之际,加强对权利冲突研究,有助于将民法典中静态的权利分布纳入动态运行环境之中,通过公正统一的司法裁判不断探求和验证权利的本质,提升化解不同类型权利在追求各自权利实现过程中产生的矛盾和冲突的国家治理能力和治理体系法治化水平。

论物权期待权与抵押权的适用规则——从未经变更登记的房产强制执行的角度

在金钱债权执行中,人民法院对被执行人名下的不动产采取强制措施,案外人能够提供证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形的,则异议成立,法院停止执行该不动产。该法律规定的理论基础,是保护案外人的物权期待权。物权期待权制度冲击了抵押权制度,为防止期待权的滥用,动摇抵押权的公信力,有必要对物权期待权的内涵和构成要件进行严格把握。在房产强制执行的案件中,物权期待权在符合何种条件后才可以转化为完整的权利?以房产抵工程款的商品房买卖合同能否认定为享有物权期待权?在物权期待权与抵押权相冲突的时候,满足哪些条件时才能突破抵押权制度保护买受人利益呢?本文拟从法律规定及法理上进行深入分析,探讨以上问题。

不动产买受人物权期待权的可执行性辨析

我国以德国期待权制度为蓝本制定的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,认为买受人满足该条构成要件时享有取得不动产所有权的物权期待权,是具有独立交换价值的现时权利,应纳入买受人责任财产。买受人债权人可查封此种物权期待权,查封应遵循对不动产的查封方式,在买受人取得所有权后其自动转为对不动产所有权的查封,执行债权人基于查封就变价所得享有优先受偿权。自查封物权期待权起,禁止对物权期待权甚至不动产所有权为妨害性处分。买受人因此避免遭受出卖人继续处分不动产的风险,买受人债权人的求偿及其顺位利益得到保障。

论不动产物权期待权转让的效力——兼论不动产物权期待权的强制执行

在不动产买卖中,买受人虽因欠缺登记而未成为不动产所有权人,但在符合取得不动产所有权要件时,其享有的物权期待权具有物权性质,在该不动产被人民法院依法查封时,可以提起案外人异议之诉排除对该标的的执行。买受人在进行中间登记以前又转让其物权期待权的,因转让的不动产并非为其所有,受让人取得的仅是物权期待权,不能向买受人提出移转不动产所有权的请求。受让人不得援引《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定提起案外人执行异议之诉排除对标的不动产的执行。

物权期待权与抵押权冲突的裁判争点分析

执行异议之诉是在强制执行领域中为保障案外人权益而特别设定的一项制度。当案外人以不动产一般买受人的身份向法院诉请排除抵押权人针对案涉房产的强制执行时,就产生了一般买受人物权期待权与抵押权人权益的冲突。此时,法律适用的选择、抵押权是否因抵押人同意转让而消灭,以及如何认定买受人对于不过办理过户登记是否存在主观过错,在当前司法裁判中均存在争议。

执行程序中买受人物权期待权保护法律适用探微

基于物权期待权理论,对执行程序中不动产买受人的权利进行优先保护。在司法实践中买受人往往采用确权之诉或执行异议之诉两种途径来救济,由于对确权之诉和执行异议之诉的法律性质及法律关系理解不准确而产生诸多问题,致使买受人物权期待权不能得到有效保护。研究认为,执行程序中要明确执行异议之诉的性质为给付之诉,执行异议之诉的目的就是确定是否停止对标的物的强制执行;买受人不能通过确权诉讼或者在执行异议之诉中主张确权来救济,执行异议之诉裁决不会导致物权变动,只能通过执行异议之诉实现对标的物停止执行后,再另行提起给付之诉来完成物权的最终变动。

执行异议中不动产物权期待权探究

执行异议之诉案件中,案外人以其与被执行人之间存在不动产交易关系为由对不动产提出实体权利排除异议的情况经常发生。此类案件中,案外人对被执行不动产尚不享有法定的物权,但由于不动产已经被申请执行人采取保全措施,案外人对被执行人的债权履行请求权,即移转物之所有权的请求无法实现。为保护案外人的实体权利,法律赋予案外人提出执行异议的权利。通说认为,案外人所享有的此类权利为不动产物权期待权,但立法层面对不动产物权期待权尚缺乏明确规定。本文拟对不动产物权期待权的种类、适用规则及不动产物权期待权在执行程序中的权利优先级别等方面进行初步的探究。

承包人的优先受偿权与房屋消费者的物权期待权之优先性探析

2021年1月1日《民法典》生效后,《新建工司法解释(一)》颁布实施,导致了原有相关建设工程司法解释失效,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《优先受偿权批复》)中所确定的房屋消费者的物权期待权优先于建设工程优先受偿权的规定也相应失效。那么,房屋消费者是否还能以物权期待权来对抗建设工程优先受偿权的优先性?为此,笔者通过梳理相关法律规定及检索相关案例,对该问题予以初步的解答,以飨读者。