立约定金诸问题探讨

我国《民法通则》和《担保法》中均未设立立约定金,仅在《担保法》解释中确立了立约定金,但对于立约定金罚则的归责原则、立约定金合同与主合同关系、定金责任与缔约过失责任的关系等问题尚不明确,本文拟作尝试。

论立约定金的若干问题

对于定金的理解,一般都限于违约定金,立约定金也是定金的一种形式。本文主要结合我国立法及司法实践,探讨立约定金的立法情况、具体适用。

论立约定金罚则在商品房买卖合同纠纷中的适用——兼谈最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条

在商品房买卖实践中，开发商一般向购房者承诺：如购房者向其支付一定数额的款项，则购房者可享有就其所承建特定物业内的房屋进行优先选择的权利。购房者在交付此笔款项后，开发商即确定购房者所列选房位次，购房者即可按此位次选房。人们一般将这一过程称为“排号”，而购房者交付给开发商用于“排号”的款项一般被称为小“定金”。

定金类型识别与定金规则的具体适用——《民法典合同编通则司法解释》第67条和第68条解读

《民法典》合同编通则的违约责任一章只规定了违约定金,没有规定其他类型的定金。《合同编通则司法解释》确认,定金还包括立约定金、成约定金和解约定金,具有不同的法律调整功能,需确认它们的法律地位和效力。对于定金的识别,不论约定的是留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金,只要没有适用定金罚则的约定,都不是定金。对于定金类型的识别,交付了定金但没有约定定金类型或者约定不明的,推定为违约定金。对定金罚则发生争议的,应当依照《民法典》第587条规定处理;一方根本违约,对方轻微违约的,不影响定金罚则的适用;部分违约,只要不构成根本违约,可以请求按比例适用定金罚则。不可抗力构成不履行债务适用定金罚则的正当抗辩。

立约定金合同之法律探讨

根据设立目的和作用的不同,定金可以分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。其中,“立约定金”是为保证正式缔约而交付的定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金进行了明确规定。

商品房认购书及定金法律问题探析

认购书是商品房销售中广泛使用的一种文书,但因其法律性质模糊导致大量纠纷。认为认购书具有预约合同的性质,其效力在于促使双方善意履行主合同洽谈义务,其中的定金条款兼具立约定金和违约定金的属性。认购书必须在开发商取得房屋销售许可的情况下才可以签订。结合实践,对于商品房认购定金罚则的适用分情况进行了探讨。

邮轮船票包销合同纠纷的定金罚则适用

邮轮船票包销合同纠纷是邮轮旅游经营者之间较为典型的纠纷类别。邮轮公司与邮轮港口之间约定此前邮轮船票包销合同欠款的50%,作为后续航次包船合作的立约定金。定金罚则的适用不以存在过错为前提。而且,邮轮公司此后因其自身原因宣告结束营业,旗下唯一一艘邮轮也已转让,导致双方当事人再无订立邮轮船票包销合同的可能。此时应当认定邮轮公司存在过错,而且构成故意而非过失。邮轮公司应当根据定金罚则双倍返还定金。预付款的交付是一方履行主合同义务的行为,而双方当事人仅成立定金合同而无主合同,因而定金不宜认定为预付款。

商品房预售认购书的定金圈套及防范

在商品房销售市场上,房地产开发商一般在取得预售许可前,与购房者签订所谓内部认购书,以内部认购的名义行售房之实。认购书的内容远较正式的买卖合同简单,通过认购书,开发商向购房者收取一定数额的定金,部分不法开发商利用认购书中的定金条款对购房者进行欺诈。 定金的约定。

一宗房屋租赁合同纠纷案引出的法理思考

本文从一宗房屋租赁合同纠纷案入手,对以招标方式订立的合同何时成立、立约定金与履约定金的认定以及定金与损失赔偿能否并用等问题进行分析研究,在此基础上提出自己的一些思路,旨在完善相关的法律制度。

预约买房人可主张双倍返还定金

【裁判要旨】在商品房买卖过程中，买房人与开发商置业顾问签订的包含房号、面积、单价及签约期限等内容的签约置业预算表应认定为商品房预约合同。与该预约合同一并订立的定金合同具有立约定金和违约定金的双重属性，在开发商未按预约合同的约定与买房人签订商品房买卖合同时，