集体土地租赁住房发展:政策供给何以失灵--来自北上广深的观察与思考

探讨利用集体土地建设租赁住房试点开展以来北京、上海、广州、深圳的相关进展,借助"资源禀赋、发展路径、规划管控、政府-集体-市场关系"四个维度的分析框架,剖析上述4个城市利用集体土地建设租赁住房进展缓慢的原因:地方政府、市场主体的动力不足,并受制于村集体经济实力的不足。为推进集体土地上的租赁住房建设,需要规划、财政、金融等方面配套体系的完善与政策支持,这对促进我国城乡高质量发展具有重要意义。

1990年代以来英国的城市更新实施政策演进及其对我国的启示

半个多世纪以来,英国在城市更新上进行了大量的实践,积累了丰富的经验。在回顾20世纪中后期以来英国城市更新的历程演变的基础上,着重介绍了20世纪90年代以来的更新实施配套政策,包括城市挑战、综合更新预算和社区新政政策的背景、框架、实施机制和成效等,最后结合我国现阶段城市更新的现状,提出借鉴英国城市更新实施政策,实现从房地产开发导向的更新向社会、经济、环境的综合更新转型,从政府或市场主导的模式向公—私—社区三方合作模式转型,从物质性更新规划向综合的政策体系设计转型的建议。

基于集体土地发展权的乡村建设用地变迁机制研究——以北京郊区D村为例

集体土地发展权是影响乡村土地利用变迁和开发收益分配的关键。实际上,集体土地发展权的“赋予”与“行使”在“一致”和“偏离”之间摇摆,这种张力受到政策制度、组织理念、资源等结构性要素及相关主体利益博弈的共同影响,最终作用于乡村建设空间。文章构建了“结构—参与者”→“集体土地发展权”→“空间变迁”的解释框架,以北京市D村为例进行实证研究。研究发现,在D村建设用地“增量扩张”“增征并存”“减量发展”的3大阶段中,随着发展理念、政策制度、资源等结构性要素不断变化,政府、村集体、企业等参与者关系经历了“增长联盟”—“竞合博弈”—“被动服从”的互动演进,并导致不同阶段集体土地发展权赋予与行使的“偏合”,推动了乡村建设用地变迁。

城乡边缘区的开发与保护：英国空间规划的经验及对我国的启示

城乡边缘区是城市与乡村之间的重要过渡区域,其开发与保护的关系对城乡可持续发展意义重大。通过梳理英国规划体系变化及其对城乡边缘区发展的影响,发现其经历了从“遏制开发、严格保护”到“多元发展、有机保护”的变化,其中自2004年起英国空间规划体系对城乡边缘区发展引导的做法尤其值得借鉴。以南剑桥郡为例,总结该地区城乡边缘区的规划及政策引导、规划编制过程的公众参与及规划实施阶段的监督管理等经验,同时提出对我国空间规划的相关借鉴与启示。

城市蔓延的测度、时空特征与影响因素研究:以上海为例

本文从土地利用效能和公平性两方面构建评价指标体系,对上海城市蔓延的程度、类型、时空特征和影响因素进行研究。它采用1 km ×1 km网格为空间评价单元,用投影寻踪分类法提高数值分析精度。研究结论如下:1) 1990~2000年期间,上海城市用地以轻度蔓延为主,中度和轻度蔓延型较少,这三类城市蔓延在区县中空间分布差异明显;2) 2000~2010年期间,上海以轻度型蔓延为主,但中度和重度蔓延型占比显著上升。三类城市蔓延型的分布仍以郊区县为主,但分布明显向外推移;3) 针对10个重度蔓延型镇街的个案研究,把蔓延成因归纳为4类:过程性蔓延、大规模工业区建设、高速路网扩张和公共服务设施配套滞后。

基于租客视角的租赁住房规划设计和建设配套标准研究

推动租赁住房发展是解决我国大城市住房难问题的重要途径。然而,相关设计配套标准的缺位,使得租赁住房开发建设及规划审批无据可依,遵循销售型住宅设计配套标准会带来建设成本高、空间利用效率低和租客满意度低等问题。本研究基于北京18个正式及非正式小区的问卷调查,分析租客的经济社会特征、行为特征及对住房空间和配套服务的需求偏好,由此得到最小户型、日照要求、室内基本功能空间等租赁住房设计要求的启示,以及停车位、服务设施等租赁住房配套标准的启示。

产权重构、土地租金与珠三角存量建设用地再开发——一个理论分析框架与实证

借鉴土地产权理论和土地租金理论,本文提出基于珠三角地区的存量建设用地再开发的理论分析框架。为有序推动存量用地再开发以及土地市场法治化,中央政府和地方政府进行了强制性土地产权制度变迁,以此来规制地方政府、开发者以及原土地权利人之间对土地经济租金的“寻祖”。土地产权是一种权利束,中央政府和地方政府通过对存量建设用地中土地的所有权、使用权、开发权和收益权的重构,重塑了土地市场和土地经济租金分配格局,推动了存量建设用地再开发的空间治理。本文为分析珠三角不同类型的存量用地再开发提供了一个统一的分析框架。实证研究以珠三角S区的城乡更新实践为案例,分析其土地租金博弈及其再开发背后的制度设计逻辑。

集体留用地的土地发展权:国土空间规划背景下的思考

农村集体留用地是我国征地补偿过程中形成的一种特殊补偿制度,在保障失地农民长期收益、带动集体经济发展、促进乡村振兴方面发挥着重要作用。然而,由于集体土地权能的缺陷与模糊,留用地土地发展权受到一定程度的抑制,不利于乡村地区的可持续发展。以土地发展权为视角,首先从城乡土地二元制度、传统法定规划空间管制、开发利用模式三方面分析了集体留用地土地发展权受抑制的表现和原因。然后进一步深入分析了留用地开发利用与“总规-详规-实施”多层次国土空间规划的关系,总结出各层次国土空间规划中留用地开发利用存在的核心问题。最后通过借鉴厦门、杭州、广州等城市多元化的留用地开发利用模式,提出国土空间规划管制与开发利用模式的联动创新是推动新时期乡村振兴,促进城乡融合高质量发展的关键路径。

社会福利导向的租赁住房:阿姆斯特丹社会住房发展与规划建设经验

20世纪初,阿姆斯特丹开始探索以“住房协会”等非营利社会组织为主体建设“只租不售”的社会住宅,历经百年发展后成为阿姆斯特丹的重要住房形式之一,并构成社会福利制度的关键部分。本文梳理了阿姆斯特丹社会住宅发展的相关政策背景,重点分析了阿姆斯特丹东港复兴过程中的融合社会住房在内的租赁住房开发经验,包括住房组合开发、低层高密度建设、混合功能与弹性变化、住宅差异化设计等。最后总结了阿姆斯特丹社会住房发展与规划建设经验对我国的启示。

福利与市场之间——苏黎世住房合作社经验及对中国的启示

现阶段,中外大城市共同面临以中低收入者住房难为核心的结构性住房短缺问题。瑞士苏黎世在城市发展过程中形成了多样化的住房问题应对策略,其中住房合作社是介于保障性与市场性住房体系之间的独特住房供应模式,为福利政策未覆盖到的中低收入群体提供了基于众筹自助获得的可支付性高的得体住房。本文回顾了1830年代以来苏黎世住房发展的四阶段历程,梳理出各阶段的问题及应对策略,重点剖析了住房合作社的发展模式和规划建设经验,具体包括住房合作社的组成方式、住房开发的实施模式、租赁住房的运营与管理模式、规划建设的引导与调控以及政府的政策支持与监督管控。最后,文章反思了我国的相关住房发展经历,并结合苏黎世经验对解决结构性住房短缺问题提出启示。

法团主义视角下珠三角存量建设用地治理研究--以广州市番禺区为例

在考察珠三角存量建设用地再开发的政策与实践基础上,分析了再开发的制度安排、实施结果,认为存量建设用地治理变迁的背后是空间治理结构的转型。运用法团主义分析工具,构建了珠三角存量建设用地治理变迁的制度分析框架,在以"分权"为特征的体制转型过程中,政府、市场与社会力量此消彼长,不同的力量组合构成不同的治理模式,同时也导致了不同的空间治理方式。从"国家法团主义"到"地方法团主义"再到"社会法团主义"的治理结构变迁下,存量建设用地治理的政策与实施特征也呈现不同的特点。从"国家法团主义"下对违法用地的承认与处理以及放弃对土地一级市场的垄断,到"地方法团主义"下地方政府占据主导作用,压制了市场和社会的力量导致再开发放缓,再到"社会法团主义"下社会力量崛起,再由开发房地产导向转变为全面提升人居环境导向。研究应用广州市番禺区的存量建设用地再开发历程,对再开发过程中的权力结构重构、利益协调机制以及实施情况进行了实证研究。研究结果验证了理论分析框架。

利用集体土地建设租赁住房的实践与挑战——以北京为例

随着住房供给侧结构性改革的推进,集体土地建设租赁住房试点政策打开了住房租赁市场的新局面。研究分析了我国住房租赁市场的发展现状与政策机遇,并以北京为例探讨了集体租赁住房建设存在的问题和挑战,包括政府主导的用地供给与租房需求的局部错位;区位和基础条件对集体用地潜能释放的限制;农村集体经济组织与合作企业的利益博弈;租赁住房规划设计规范的缺位。针对这些问题与挑战,论文最后提出了相关的建议。

集体土地建设租赁住房的策略:基于“准公共物品”的视角

引言长期以来,高企的房价与租金是困扰我国大城市发展的关键问题。根据2019年二手房平均价格,在核心家庭将全部收入用于购买住房的情况下,北上深三地的家庭至少耗费24.7年、19.8年、29.1年的收入积蓄,方可支付90平方米住房[1];同年,北上深合租单间的租金支出均超出收入水平的40%[2],租房负担沉重。