构建存量土地开发的市场化机制:理论路径与深圳实践

存量土地开发的市场化机制建设是深化土地要素市场化配置改革的重要内容。文章首先从空间治理转型的外生需求和存量土地特征的内生需求两个方面明晰存量土地开发的市场化机制建设的内在逻辑。其次,从产权基石、治理结构、利益配置3个方面,提出存量土地开发的市场化机制建设的理论路径,明确存量土地开发的市场化机制建设应以产权制度为基础,释放并定价土地发展权,调动市场积极性;以治理结构为保障,依市场与政府的边界实施分类开发治理,降低市场机制的外部性,以利益配置为核心,兼顾土地配置效益和财富分配公平,实现地尽其用、地利共享。最后,以深圳市为例,探索存量土地开发的市场化机制的应用实践,以期为其他城市的存量土地开发提供理论和实践参考。

深圳:临时用地管理的制度化与规范化

临时用地管理制度是土地管理的重要制度之一。针对用地范围不明确、重审批轻监管、重使用轻恢复等问题,深圳市从顶层制度设计、开展专项处置行动以及构建信息监管系统等三个方面加强临时用地管理工作,逐步实现了临时用地管理工作的制度化与规范化。

到中流击水——国土空间规划青年笔谈

"构建以空间治理和空间结构优化为主要内容,全国统一、相互衔接、分级管理的空间规划体系,着力解决空间性规划重叠冲突、部门职责交叉重复、地方规划朝令夕改等问题"是生态文明体制改革的重要目标之一。然而本轮规划改革恰逢中华民族伟大复兴战略全局与世界百年未有之大变局的历史性交汇,使其面临更多挑战。若孤立、静止、片面地看,容易只见危机和变局,不见新机和新局,难免陷入迷茫、悲观之中而无所作为;若全面、辩证、长远地看,就会发现"危"和"机"总是同生并存的,危机孕育着新机,变局预示着新局。因此,实现国土空间规划改革目标,迫切需要一套"连续、稳定、转换、创新"的规划知识供给体系和工作支撑体系,而这套体系应是一个多学科、多领域相互开放、协同,不断发展演进的适应"生态文明新时代和空间治理现代化"的体系。为此,组织来自不同机构、不同学科、不同地域背景的中青年学者围绕国土空间整体性治理议题从不同维度、视角和切入点聚焦规划工作的价值观念、主要原则和理论技术等核心问题,展开观点性讨论交流,以期助力国土空间规划改革共识的凝聚和任务的推进。

深圳市低效产业用地空间再拓展路径分析

产业是城市发展的动力和基石,改革开放四十多年来城镇空间的快速扩张支撑了深圳市产业的高速发展,但也让深圳市面临着新增空间有限、存量空间不断流失、优质项目难以落地的尴尬局面,以内部空间结构调整为重要表征的城市空间重构成为新时期盘活存量用地的主要手段。但是,由于现行制度存在低效率供给问题,深圳市也在不同程度上存在政府失灵和市场失灵等问题,亟需通过优化制度性建设调整建设用地空间结构、挖掘存量空间潜力、提高用地利用效率。文章以提高产业用地节约集约利用水平为目标,以深圳市产业用地及空间拓展机制为对象,开展了深圳市产业用地现状及现有政策评价研究,并借助新制度经济学理论提出产业空间拓展制度需突破的关键要点、政策设计内容,并对深圳市进行政策绩效预评估分析。

深圳市建设用地批后监管制度构建研究

在城市快速发展的过程中,深圳市创造了世界城市发展史上的奇迹,但也因“重审批、轻监管”的管理模式,导致建设用地未按期开竣工比例偏高、处罚力度不足、闲置土地处置缓慢、已批未建现象严重及监管手段缺失等问题。近年来,深圳市从政策创新、规则制定、系统建设和考核评估等多个角度,从新增和存量两个环节着手,“全方位、全年期”地加强建设用地批后监管,强化政府管制职责,纠正因政府政策缺失而导致的政府失灵现象。

深圳临时用地管理的制度化与规范化

据统计,深圳市历年来临时用地审批总量超过5000宗。由于以往临时用地管理工作不规范,导致临时用地出现用地范围不明确、重审批轻监管、重使用轻恢复等问题,干扰了正常的土地管理秩序。自2019年以来,深圳市持续完善临时用地管理制度,开展临时用地专项清理行动,构建临时用地审批监管系统,一揽子解决了临时用地管理的历史问题,逐步实现了临时用地管理工作的制度化与规范化。

深圳市推进土地要素市场化配置的实践与思考

土地要素市场化配置是要素市场化配置体制机制的重要内容,是推动城市高质量发展的核心动力。文章以先行示范区深圳市为例,全面回顾了深圳市土地要素市场化配置改革由前期开创、全面推进到深化完善的发展历程。从实施差别化土地供应机制、推进低效用地盘活利用、培育市场化交易平台、强化土地供应监管四个方面,分析总结了土地要素市场化配置的改革成效。着眼于中国特色社会主义先行示范区以及粤港澳大湾区的战略决策部署,提出深圳市需牢抓综合改革核心轴,全面强化土地要素市场化配置改革,从提高效能、精准配置以及激活流量三个方面实现土地要素更快、更准、更活的配置。

地方政府驱动下的城市建成空间特征差异——以广州、东莞为例

在转型期的中国,主导城市发展的地方政府主体层级不一,将会导致城市间存在显著的空间特征差异。基于城市竞标地租理论,推导出不同层级地方政府主导下城市建成空间发展的差异化路径,并以在地方政府主体层级上存在差异的广州、东莞为例,运用空间形态测度指数、移动窗口算法和扇形分析,对比研究两市建成空间特征的差异及其原因。实证结果印证了理论推导,即市级政府主导下的城市表现出市区内用地密度高、用地规模由内向外扩张、空间形态内紧外散的空间特征;而各县级(乡镇级)政府主导下的城市表现出各地用地密度、扩张规模相当,城市整体空间形态分散、波动的空间特征。研究成果能够补充现有城市空间重塑机制中对地方政府主体及其行政力强弱驱动作用研究的不足。