行业主体规制兼论“市场主体登记——行业行政备案”关系——以《北京市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理暂行办法》为例

行业规制应从行政类规制转向经济类规制,避免重主体轻行为的规制模式。要以特定的行业作为独立的主体进行规制,应当同时满足市场前提、法律前提、组织前提、人员前提和价值前提,即存在对应的独立市场、法律依据、现实路径、专业人员和相应的效率效益。市场准入是行业主体规制的重要手段,主体登记和行政备案相较于行政批准,具有共同的核心价值关系,并在信息对象、统分力度、先后程序关系等方面存在差异和协作。本文以北京市有关住房租赁管理相关规定为例,重新审视行业主体规制和“市场主体登记-行业行政备案”的关系,以期进一步完善市场准入等方面的立法基础。

析区分所有权的复合性兼论物业使用人的地位

区分所有权在司法实务方面呈现地域差异性,究其原因并非本质和逻辑问题,而是对区分所有权各要素和其复合性的理解不一。本文基于独立性、第三类共有和主体业主大会说、地位法人说等理论对复合性进行分析,发现二元说和一元说并非非此即彼,二者可以共同构建复合性的原则:对内二元说,对外一元说。在新思路下,以解释论在先、立法论在后的务实态度举例解构物业使用人的地位问题,并基于新原则为未来房地产乃至区分所有权改革提出展望。

经济全球化下中国企业的治理理念

中国企业在国际上崭露头角,同时也传出不少失败案例。据统计,2005—2016年,中国企业在海外投资的“问题交易”占投资总额约20%,究其根本是对全球化和本地化关系缺乏治理理念的探讨,纵观该关系的四个治理理念理论1,它们都未有效解决中国跨国企业所面临的问题。优越主义是指企业在国外经营时奉行本国标准,代表观点是《OECD跨国公司行为准则》,局限在于:由多个发达国家制定,未反映发展中国家意愿,并大多围绕非冲突性的话题,裹挟“优势”和“妥协”上的共识,未解决冲突性问题。

区分所有权各权利主体的法律要义和适用

从对区分所有权复合性的新理解“对内二元说,对外一元说”出发,分别考察业主小组、全部业主、建设开发企业以及物业服务企业的权利边界,统一理解和适用区分所有权的争议问题。对于业主小组,应当赋予其一定的共有权以激活业主自治热情或解决加装电梯等热点问题;对于全部业主,摒除规划的行政色彩而强调私权的合意自由以解决历史问题和新问题;对于建设开发企业,应当把握其相对于业主大会的财产独立;对于物业服务企业,梳理其和个别业主以及业主大会的一般和例外关系。