承租人优先购买权中出租人通知义务探究

《民通意见》第118条、《合同法》第230条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条均规定了出租人出卖房屋时的通知义务。学界对该通知义务历来缺乏深入的研究,严重妨碍了制度运行的实际效果,亦不利于当事人利益之保护。出租人通知义务系观念通知,是一种强制性的法定附随义务,亦是出租人与第三人签订买卖合同的法定生效要件。对该义务的违反,应区分是否侵害到承租人的优先购买权,相应发生合同无效、侵权损害赔偿与合同不生效的法律效果。