刘洪玉 如何建立房地产市场的长效机制

从政府政策角度来讲,住房政策有两个非常重要的目标:一、要住有所居,人人都有住房,促进住房机会的公平,增进住房机会;二、促进市场稳定,提高市场运行效率,保护人们进行买卖、交易、持有,投资的积极性。

刘洪玉:长效机制利好地产百强

影响房价变化的因素和整个国家的货币政策、货币发行量、资金的供应量，以及资金供应的成本（即利率）密切相关。而这些因索，并非地方政府所能掌控的。

刘洪玉:土地储备策略

一、政府实行土地储备制度时面临的三大问题 1、土地收购储备中心现在还很难具备统一的上地开发能力。原来北京市一年有2000宗地要出让,现在一年可能收购、储备、整理、开发只有10宗。现在处于过渡期,还有大量的土地可以协议出让。如果将来只通过这一个出口供应土地的话,土地供应就很难满足市场的需求。土地供应的方式转轨以后。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在2005年国际房地产评估论坛上的主题演讲：房地产估价服务的未来发展

我今天发言的题目是“房地产估价服务的未来发展”，介绍一些情况，谈谈我自己对这个问题的几点看法。

“认房认贷”政策放松对房地产市场影响效应分析——基于住房交易挤出的视角

明晰需求端政策调控对二手房和新房市场的影响效应具有重要的现实意义。本文以“认房认贷”政策作为研究对象,运用时间断点回归模型,分析2022年部分二三线城市“认房认贷”政策放松对二手房和新房成交量价的影响以及两个子市场的联动规律,并进一步检验政策放松的空间挤出效应。研究发现,“认房认贷”政策放松显著增加了二手房的成交量,并减缓了二手房成交价格的下行趋势,但政策生效存在1~2个月的时滞。然而,二手房市场流动性增强挤出了新房市场的改善性住房需求,使得大户型新房成交量显著减少,并带来当期新房成交价格的下降。此外,高能级城市“认房认贷”政策的放松对周边低能级城市住房交易有较强的挤出效应,对小中大户型的新房交易均有持续显著的抑制效果。据此提出要因城施策引导刚性和改善性购房者分流。

房地产业所包含经济活动的分类体系和增加值估算

Based on internationally used methods,the authors put forward a classification system of economic activities of real estate industry of China. Two methods——cost method and marketing method——are introduced to revise the existing accounting system.

存货规模、房价波动与房地产开发企业风险——基于中国上市房地产开发企业的实证分析

当前住房价格波动背景下的房地产开发企业偿债能力风险水平的问题备受关注。在修正了预售和住房价格变动对存货公允价值影响后可以发现,在2006—2010年住房价格持续上涨的背景下,样本企业的长期偿债能力随着存货规模的扩大而得到增强,但同时也带来了企业短期偿债能力的潜在风险。2011年三季度以来,住房市场调控作用初步显现,住房价格进入下行区间,企业开始有针对性地减持存货,降低资产负债率,具备较强的长期偿债能力,但部分高存货企业仍然可能存在短期偿债能力不足的问题。因此,建议开发企业积极推动去库存化以降低短期偿债风险,同时金融机构和监管部门应密切关注这一潜在问题。

开发商的土地储备与竞买行为解析

研究目的:从微观经济学的基本理论出发,解析开发商的土地储备与竞买行为。研究方法:定量分析、数值模拟。研究结果:开发商土地储备行为由经济条件决定,持有成本与预期收益是开发商进行土地储备规模决策时权衡的两个要素;贷款利率和融资能力从持有成本的角度影响开发商土地储备行为,未来房价增长预期和未来市场不确定性则从预期收益的角度对开发商的土地储备行为产生影响;开发商以超常价格进行土地竞买的驱动力是中国土地市场中出现的"面粉比面包贵"现象的原因。研究结论:在市场繁荣阶段,开发商积极的土地储备策略与非正常的土地竞买行为经常发生,这并不是中国经营性土地招拍挂供应制度导致的必然结果;但这种行为背后隐藏着企业萎缩、破产和被接管的巨大风险。

我国节能住宅供求决策的影响因素与政策框架

住宅节能对我国社会经济可持续发展具有重要意义。本文在分析我国节能住宅市场机制的基础上,剖析了影响我国节能住宅供给和需求决策的因素。结果表明,市场信息不对称与住房金融、税收和保险政策是影响我国节能住宅供求决策的主要因素。本文据此构建了我国节能住宅产业政策的框架,对政府完善相关政策具有参考价值。

块菌的营养价值及其开发利用

本文分析了块菌的营养价值和商品价值．提出了合理开发利用和保护块菌资源的意见。

中国主要城市住房供给价格弹性估计与比较研究

我国住房供给价格弹性表现出了很大的城市间差异,反映住房新增建设量水平的存量弹性与反应生产要素在建设部门与其他部门间调整难度的流量弹性之间没有必然的大小关系。我国住房市场发展的十几年中,住房供给特征已经发生了较大变化,总体上存量弹性降低,流量弹性增加,各城市弹性大小排序也发生了较大变动,早期市场快速发展的一线城市存量弹性下降显著,而二三线城市随着市场逐步发展完善表现出存量、流量弹性双高的特征。由于供给弹性能够进一步影响到住房市场价格形成与城市增长模式,在未来政策制定与学术研究中都更加重视供给弹性的重要作用。

个人住房抵押贷款提前还款风险因素实证研究

以个人住房抵押贷款的微观数据为基础,运用比例风险模型,探讨影响个人住房抵押贷款提前还款风险的显著因素.针对提前还款买权,引入了一种新定义的买权价值.实证研究结果不仅表明新定义的买权价值与提前还款风险显著相关,而且还得到了与国外同类研究不完全相同的结论,例如借款人收入与提前还款风险显著负相关,借款人年龄与提前还款风险非显著相关等.通过对显著因素的分析,提出借款人保守的负债消费观念、自有资金没有更好的投资渠道、对住宅价格预期的降低以及抵押住宅的出售是引发我国提前还款风险的可能原因.

我国城镇商品住房需求的行为特征分析

从宏观经济学中家庭储蓄与消费行为的基本理论出发,建立住房需求方程,并将误差修正模型应用于方程的估计,进而分析我国住房需求的长期与短期的行为特征。研究表明,当前我国住房市场中住房需求偏离长期均衡关系的短期波动较小,并具有很强的恢复长期均衡关系的能力;住房需求具有较高的收入弹性,不管从长期还是短期来看,需求均伴随收入增长而高速增长;住房面积需求具有极大的刚性;目前我国住房需求的增加是一个必然的过程,适当增加供给尤其是公共住房的供给是解决住房问题的根本出路。研究结果可为政府制定以需求为主导的住宅用地供应计划、进行住房价格的宏观调控提供参考。

住宅资产:居民家庭资产组合中的重要角色

居民家庭所拥有的资产通常被划分为金融资产(手持现金、银行存款、有价证券和储蓄性保险)、实物资产(耐用消费品和住宅)和经营资产(集资、入股和业余性副业生产)三大类,住宅资产属于一种实物资产.

基于主体变量的住房价格批量评估

文章介绍了基于主体变量的住房价格批量评估模型,它与传统多元回归分析模型的主要区别在于,使用主体变量代替小区层面的特征变量。这一方法能够在不降低评估效果的前提下,减少收集基础数据的工作量。对北京市46个住宅小区的实证研究表明,引入主体变量的批量评估模型在绝大多数统计指标方面优于传统模型。

云南部分贫困地区少数民族儿童血清元素水平的调查

目的:研究云南部分贫困地区儿童血清微量元素及其与生活环境的相关性.方法:调查国家重点扶贫县昆明市禄劝县某乡镇希望小学彝族、乡村卡柱小学彝族、玉溪市元江县县城郊坝区桥头小学傣族、山区垤霞小学哈尼族6～14岁儿童共291人,测定儿童血清元素铅(Pb)、锌(Zn)、铜(Cu)、钙(Ca).并同时填写儿童个人情况及家庭社会环境调查表.结果:乡镇希望小学彝族、乡村卡柱小学彝族、元江县坝区桥头小学傣族、山区垤霞小学哈尼族儿童血铅水平平均数分别为96.02μg/L、56.02μg/L、100.56μg//L、50.54μg/L,同一地区、处于不同位置的小学儿童,血铅水平差异显著(P＜0.01),和所处学习、生活环境交通流量密切相关.4所小学儿童的血钙均值均低于正常;血锌、血铜均值在正常范围.结论:贫困地区地处交通要道的城郊及乡镇铅污染较之交通欠发达的乡村及山区严重,应重视贫困地区的地处交通要道的城郊、乡镇地区儿童铅中毒的防治;贫困地区儿童钙缺乏较为严重,应当努力改善生活状况,增加含钙食品的摄入;不同地区、不同民族儿童生活环境及饮食结构不同,儿童各种微量元素缺乏或过量的情况也各不相同,应当有针对性地给予健康教育及营养指导,提倡均衡饮食,以不断提高贫困地区儿童的健康水平.

基于讨价还价博弈模型的大数据交易价格研究

随着大数据产业的发展,大数据的商品特殊属性日渐凸显,大数据交易价格如何确定已成为学术界关注的焦点。考虑初端卖家的成本、大数据商品特征、大数据市场交易现状和终端买家的价格承受能力等因素,综合运用竞价机制的鲁宾斯坦讨价还价模型,探索大数据终端买家在不完全信息市场条件下参与交易价格的制定过程,以求确定大数据交易的均衡价格。

生产率提高和产业结构变化对住房价格的影响

通过构建劳动力和住房市场均衡模型,探究了生产率提高和产业结构变化对住房市场和劳动力市场均衡状态的影响,并利用我国35个大中城市2002—2012年的数据建立动态面板模型进行了实证分析.结果表明,生产率提高会引起房价上涨,且第三产业的效应强于第二产业;产业结构优化升级是房价上涨的动力.住房价格上涨是生产率提高和产业结构优化的必然结果,中央政府建立"稳定房价工作责任制"的调控措施不符合市场的发展规律.政府应当重点引导产业和劳动力向中小城镇流动,促进中小城镇与大城市产业和劳动力市场的均衡发展,建设以市场自我稳定为目标的长效机制.

羊肚菌子实体生理特性研究(一)——羊肚菌子实体形成的生境条件

本研究对两个羊肚菌产地不同环境因子的季节性变化进行了观测,以确定子实体形成的最适野外条件。 一、材料与方法 (一)调查地点 1994～1995年在青川县选择两个春季羊肚菌发生地进行研究。一是青溪镇羊肚菌栽培试验地,海拔1000m;二是桥楼镇苏阳村,海拔1080m。这两处分别代表人工栽培地和自然林地环境,每日(或月、季)进行实地调查,采土样,记录各项指标。