周活宁:美好生活需要社会组织 推动社区居民自治

广东省华南和谐社区发展中心是广东省民政厅批准成立的具有法人资格的非营利性民间组织。致力推动全社会共同构建长治久安的和谐社区。成立6年来,以贯彻落实《物权法》为己任,秉承'植根社区、服务社会、推动善治、构建和谐'的宗旨和使命,为创新社会管理,推动和谐社区建设,实现政府。

破解成立业委会、召开业主大会难题

小区召开业主大会难、成立业委会难已是不争的事实，然而为何如此之难？却众说纷纭。广大业主抱怨较多的是政策不宽松、法律不严谨、开发商及其物管公司横加干扰等三方面是主因，学术界则更多认为小区业主是一盘散沙，动员难、召集难、表决难才是问题症结。为此，广东省华南和谐社区发展中心近日举办了一场“构建现代熟人社区”的大型社区论坛，尝试通过论坛的讨论找到破解问题的良策。以下是论坛期间嘉宾们发表的见解，以圆桌之态，解业委会成立以及召开业主大会之难。

小区架空层究竟属于谁?

架空层，现代小区中随处可见，原本多用于业主公共活动场地或消防通道，开发商售楼时一般会向公众推介为小区的公共场所。

关于越南当前军事战略的点滴思考——与牛亚平同志商榷

研究越南军事战略是当前对越研究的重大课题。读了牛亚平同志《越南当前军事战略初探》(见《东南亚研究》1987年第三期,以下简称《初探》)后深受启发,得益匪浅。《初探》一文对越南当前的战争理论、战略思想和军事战略作了详尽的分析,其中不少观点独具见解,颇有研究参考价值。

柬埔寨问题中的时间因素刍议

目前,柬埔寨的形势无论在军事上和外交上,都处于僵持状态,交战双方都希望按各自提出的方案解决柬埔寨问题,但均被对方所拒绝。柬埔寨问题的最后解决,将取决于制约着柬局势发展的各种力量对比和各种因素的变化。随着时间的推移,力量对比达到何种程度,各种因素发生了什么样的变化,反过来又影响政治解决时间上的或迟或早。无论如何,柬问题的解决尚需假以时日,从这个意义上说,时间决定一切。

“拆墙”之痒:城市建设规划的再造与居民共有权益的回归

前不久,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布,提出＂新建住宅原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化＂的新政引起举国上下的一片争议声,支持者认为此举将改变我国城市因小区封闭所带来被切割的孤岛效应，对城市建设规划的发展或将起到再造的功效：反对者则认为新政未能平衡小区业主居民共有物权与公众共享利益之间存在的利益冲突，对小区原有的共有利益格局乃至物业管理等方面均带来新的挑战。

构建现代熟人社区 营造公共生活空间——“阳光智慧社区建设研讨会”访谈实录

2015年11月21日,由深圳业主论坛、深圳住宅与房地产杂志社联合参与主办的深圳市首家致力社区治理的咨询服务机构——深圳市华南和谐社区发展中心揭牌仪式,在深圳迎宾馆隆重举行。在政府主管部门领导和应邀参会的200多名各界代表的见证下,该中心向全社会表达了新时代的最强音：将在社区治理现代化的进程中,与政府部门,与其他业主组织和业委会、广大业主以及物业服务企业、

小区停车场利益之争何去何从

去年国家发改委一纸放开小区停车场收费政府指导价的2755号文，激发了北上广深等城市小区业主与开发商和物业服务企业的利益博弈大战。开发商和物业服务企业这厢强调小区停车场是其投资的，收益权理当由其决定；而面对小区停车场（位）天生不足、一（位）难求的现实状况，小区业主这边则纷纷起来发声，抱怨发改委的决定伤害了广大业主的权益，加剧了停车场供需矛盾。

架空层姓“公”还是姓“私”?——以广深若干小区架空层行政复议和法律诉讼为例

架空层姓“公”还是姓“私”已成为当下业主维权的热门话题之一。架空层一般设在建筑物首层或楼层间，高度一般比正常楼层高（三米以上），也有比正常楼层低（三米以下）的。设在首层的架空层一般被用作停车场、杂物房或休闲地带，而设在楼层问的架空层一般用作建筑物的避难场所，建筑物的消防管道、其它共用设备设施都放置在那里。

电梯安全立法不应矫枉过正

近日，广东省人大就电梯安全立法进行了听证，而后公布了条例草案，据报道介绍，多个可能担责的主体方都获邀参与听证辩论，惟独没有邀请电梯权属人和使用人——业主代表方参加，其中缘故不得而知!应该说，与此项立法具有最大利害关系的当属广大业主。尽管与会者的第二重身份也是业主，但他们的第一重身份是诸如人大代表、学者、法官、质监局官员、电梯维保企业和物管公司高管等等，都已将其业主的第二重身份掩盖了，也就是说他们的意见和建议首先是其职业的感受而非业主自身的感受，因此，缺少业主代表参与的此项立法是显失民意基础的。

新旧物管更替成功启示录——来自广州半山雍景苑的经验

围绕新旧物管更替的老大难问题，全国各地不少小区的业主们诉苦、吐槽和埋怨的声音此起彼伏，成为近年来一个困扰社区善治的敏感话题。本期圆桌会议以广州半山雍景苑刚刚结束的新旧物管更替事件为例，请来该小区业委会主任肖伟星以及副主任杨俊谈谈他们小区新旧物管交接的一波三折和最终成功，希望以此给后来者以启示。

小区公共事务我们如何做主?

8月30日，趁在湖南长沙参加“依法治国背景下的社区治理研讨会”的间隙，广东华南和谐社区发展中心主任周活宁与湖南长沙市业委会协会筹备组负责人陈东共同邀请湖南长沙部分业主举行了题为“我是业主——小区公共事务我们做主”的圆桌会议。以下是此次会议的部分对话内容。

业主自治是社区治理的源泉——广州丰景大厦业主自主管理小区十周年纪实与思考

业主自治和物业管理是两个不同的概念。业主自治的对象是社区共同体（包括人和共有物），而物业管理的对象仅限于建筑物本体及其相关物业区域；业主自治的方式是通过社区道德契约和管理规则来完成，而物业管理是通过业主与物业管理人的协议或经济合同来完成。因此，业主自治是社区治理的基本要求和根本目的，而物业管理包括“自管”（指共有物业由业主之间共同约定的自我管理模式）或“他管”（指共有物业交由物业企业或职业经理人的管理模式）则是社区共同体通过协议方式选择的物业管理服务模式。总而言之，

业主组织发展与社区治理在路上——2015湖北宜昌业委会高峰论坛访谈录

宜昌，古夷陵之地，扼三峡之险。作为湖北省重镇，宜昌市近年来业主组织发展势头良好，社区治理状况也处在健康起步阶段，整体情况如何？令人关注!在10月17日、18日举行的“湖北宜昌业委会高峰论坛”上，围绕着宜昌市业主组织的发展与社区治理这个主题，我们进行了一场精彩的对话。

推倒前期物业管理制度，重建共有物权的法治基础

前期物业管理制度是我国改革开放以来住宅建筑物商品化的产物。尽管国家《物权法》并没有对“前期物业管理”作出制度安排，但各级政府在制定相应法规中却都把“前期物业管理”单列为一项制度规定。然而，三十多年来，这一制度的法律基础既受到学术界的广泛质疑，也受到司法实践的强烈挑战。这一制度或将面临被推倒重来的命运。

物业企业联合会的诞生说明了什么？

7月19日，深圳福田区物业企业联合会宣布成立，深圳市委领导和住建局的负责人都出席了成立大会。这种新的联合会的社团管理模式在国内物管行业尚属第一例，意义不同凡响，值得人们关注和期待!为什么一个市辖区成立一个企业联合会会引起各方如此的重视？其中又有哪些启示呢？

华南和谐社区建设情况介绍

华南和谐社区发展中心（以下简称中心）成立之前，广东各地的业委会组织发展缓慢，小区业主与物企的矛盾纠纷频发，物业管理服务市场长期处于混乱状态，急需构建一个融合政府、市场和民间组织的协商平台，来完成推动和谐社区建设的历史使命。华南和谐社区发展中心正是在这一历史机遇中开始筹建的。在广东省民政厅的指导下，我们的愿望终于如愿以偿，于2010年1月完成了机构的注册登记手续，正式挂牌成立。

业委会委员应该且完全可以成为拿报酬的职业公益人

住宅建筑物（小区）选出的业委会是业主大会的执行机构，是一个非营利的组织形式；业委会委员从全体业主中选出来，执行业委会所具有的决策、执行以及对物企进行监督等职权，其本身就是志愿性质，也就是所谓义工。这是客观事实，也是时下的普遍现象。

政府制订物业管理规章还是要以业主为本

《物权法》颁布施行以后，广州市政府先后多次组织草拟本市的物业管理办法（以下简称《办法》），至今未能推出施行。去年以来更是在推倒原草案的基础上，几经修订条文，多次举办听证会。广州市政府法制办能够做到这样确实有点“仁至义尽”的味道，但是业主乃至社会各方仍对《办法》的修订结果不满意。究其原因，我认为主要有三个方面：

论业主大会的法人组织治理结构——兼论业主委员会、监事会的应有角色

我国《物权法》在“业主的建筑物区分所有权”一章中第七十五条明确规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”，这就为业主在共有建筑物内设置法人组织治理机构奠定了法律基础。