地下车库产权归属需进一步明确

建筑物地下空间车库的归属问题一直是困扰法律界和房地产开发、物业管理等部门的难题。《物权法》第七十四条表达了这样的意思:在建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,并且不是占用业主共有的道路或者其他场地的,其归属,由当事人通过出售、附增或者出租等方式约定。反之,则不在《物权法》调整和保护之列,例如建筑物的地下空间车库。因为建筑物地下空间车库可以停放汽车,但并非“规划用于停放汽车的车位、车库”,而且应当属于业主共有的“其他场地”。

房地产评估中的资本化率及其确定

房地产评估的收益还原法适用于商场、饭店、旅馆、娱乐场所等有收益或有潜在收益的房地产的评估。所谓收益还源法,就是运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和从而得出估价对象房地产价格的一种估价方法。对于收益有期限的房地产,其一般公式为:

试论房地产的减值评估

房地产的减值评估属于非主流的房地产估价目的，因而被《房地产估价规范》列入“其他目的的房地产估价”，在《房地产估价规范》中是这样规定的：“其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”。而在具体的评估实践中，情况往往要比规定的复杂得多。本文就房地产的减损价值评估，简称减值评估，结合评估实践做出探索。