人口老龄化对房价的作用机制与时空效应分析——基于风险规避视角

人口老龄化作为中国社会发展的一大基本事实,其对于住房价格的影响值得探究。文章从风险规避的视角构建了住房租购选择理论模型,理论分析表明老龄化程度的加深,会通过减少居民的预期居住时长减弱居民购房动机,进而对房价产生负向影响,同时租金波动会对该负向影响起到调节作用。进一步地,本研究利用2000—2020年的省级面板数据,实证检验了区域人口老龄化对于住房价格的具体影响,并对其作用机制与时空效应进行了研究分析。研究发现:(1)人口老龄化的加深会对区域住房价格带来负向影响,在考虑内生性问题并经过一系列稳健性检验后该结论仍然成立;(2)租金波动在人口老龄化对于房价的负向影响中起到调节作用;(3)通过异质性分析发现较高的出生率会在一定程度上弱化人口老龄化对于区域住房价格的负向影响。同时人口密度的提高也有助于对冲人口老龄化带来的房价下行压力;(4)人口老龄化通过降低区域消费、减少就业机会以及缩减信贷规模等途径,进一步对区域住房价格产生负面影响;(5)通过时空动态分析发现,在时间上人口老龄化对于房价的负向影响伴随着时间的推移呈现下降趋势。在空间上该影响存在空间溢出效应,相邻区域的住房价格也会受到一定负向影响。基于上述分析,随着老龄化程度的不断加深,我国的住房市场将面临下行风险,政府部门应未雨绸缪,提前做好相关预案,以应对老龄化加剧对住房市场可能带来的影响,同时进一步规范租房市场,促进房地产市场的平稳发展。

中国农地流转对农业碳排放强度的影响及作用机制研究

研究目的:探明农地流转对农业碳排放强度的影响效应及作用机制,为实现农业碳达峰碳中和目标建言献策。研究方法:双固定效应回归模型、工具变量模型、中介效应模型。研究结果:(1)农地流转对农业碳排放强度产生显著负向影响,农地流转面积扩大会降低农业碳排放强度;(2)农业化学化水平在农地流转降低农业碳排放强度过程中发挥中介效应,农地流转主要通过降低农业化学化水平而降低农业碳排放强度;(3)农业机械化水平在农地流转降低农业碳排放强度过程中发挥遮掩效应(削弱作用),农地流转会提升农业机械化水平进而降低其对农业碳排放强度的减量效应。研究结论:农地流转对农业碳排放强度具有显著负向影响,建议通过加快农地流转、提升农业化学物资使用效率、推动清洁型农业机械应用等措施进一步发挥农地流转对农业碳排放强度的减量效应。

农地流转对农业碳排放强度影响的空间效应及作用机制

农地流转对农业碳排放强度影响分析有利于推进农地流转过程中碳减排工作深入开展,但现有研究较少分析其空间效应及空间作用机制,更未识别地区异质性.参考现有成果,在理论分析后,基于2005~2021年中国内地30省份面板数据,利用面板回归模型检验农地流转对农业碳排放强度影响,结合空间计量模型分析农地流转对农业碳排放强度影响的空间效应及其空间作用机制,并讨论其空间效应的地区异质性.结果表明:研究期内,农地流转通过多种机制对农业碳排放强度产生显著负向空间效应,农地流转既能降低本地区农业碳排放强度,也能降低周边地区农业碳排放强度;技术发展机制、示范效应机制、地区竞争机制是农地流转对农业碳排放强度产生负向空间效应的关键作用机制;农地流转对农业碳排放强度影响的空间效应存在地区异质性,南方地区农地流转对农业碳排放强度影响的负向空间效应比北方地区程度更深.为此,建议加快推进农地流转,多途径发挥农地流转的空间减排效应.

基于DEA的建筑业上市公司绩效评价

建筑业作为国民经济发展的支柱产业,其健康发展是构建和谐社会、加快经济发展方式转型的保证。本文基于投入产出角度,选取了27家具有代表性的建筑业上市公司近三年的数据作为样本,运用数据包络分析法(DEA)对我国建筑业公司的生产效率进行了分析与评价。研究数据表明:我国大部分建筑企业还处于效率低下、规模报酬增加阶段,公司规模和技术水平都亟待发展。为促进建筑业的良好运行,给投资者的投资决策提供数据分析上的依据,本文对造成企业效率低下的原因进行分析并提出改进意见。

基于挤出效应的住房保障规模对商品住房价格的影响

中国房地产市场中保障性住房的角色和作用愈加重要,保障性住房建设规模正在逐年扩大。商品住房价格变化是供给需求作用的结果,但是随着保障房供给规模的增加,商品住房价格的涨幅也会发生改变,说明保障房的供给规模会对普通商品房的供需产生影响。本文以北京市商品住房市场为例,选取住宅需求、住宅供给、住房投机对价格的影响为自变量,住宅价格为因变量,利用多元回归模型对商品住房价格变化进行实证研究,同时通过考虑保障房供给对住房市场产生的不同挤出效应,分析保障房供给规模供需变化对房价产生的影响,进而为政府制定相关的住房保障政策提供建议和对策。

基于VAR模型的保障性住房对普通商品房挤出效应分析

经济适用房制度作为我国住房保障政策的重要组成部分,其建设和销售对我国房地产业乃至国民经济都有很大的影响。本文基于VAR模型,选取了全国近14年来经济适用房和普通商品住房的销售量作为变量,对经济适用房的销售之于普通商品住房的影响进行分析。研究结果表明:我国经济适用房的开发建设与销售对普通商品房市场存在挤出效应,同时脉冲响应函数显示这种政策的影响会随着政策实施的时间推移而在波动中下降。通过Granger检验可以看出,经济适用房的销售量是普通商品住房销售量的Granger原因,而反之却不成立。由经济适用房的性质可知,经济适用房的销售量完全取决于其建设量,经济适用房每增加1%的建设量便会挤出0.254%的普通商品住房的销售量。

国内外房地产市场运行的比较分析

通过对美国、日本及德国房地产市场运行规律及运行特征的分析,对国外房地产运行阶段进行了科学划分,利用类比分析方法和模型,建立了市场运行指标体系,寻求与现行中国房地产市场相似的阶段,研究结果表明,我国目前房地产市场运行情况与20世纪60—80年代的日本极为相似,都存在房地产市场过热的迹象。

精明增长规划理念对我国保障房需求的影响

精明增长的理念已经成为城市和社区发展的重要思想,而其对保障性住房需求的影响虽然在国外有较多研究,但在国内却鲜有涉及。通过多元线性回归分析证明,精明增长理念的3个原则,即紧凑的建筑设计、土地混合利用和强化现有社区发展能够缩小居民支付水平和住宅市场价格之间的差距,使更多的人有能力在市场上满足住房需求,进而降低他们对政府提供的保障性住房的需求。据此,提出在保障房供给不足的情况下,政府应当重视精明增长理论的作用,充分挖掘城镇已开发土地,坚持高密度、集约化、混合利用的城市发展模式;并应当尽快建立和完善保障性住房的建筑标准,完善进入和退出机制等建议。

京津冀协同发展背景下的保障房与商品房市场耦合协调发展研究

确保京津冀保障房与商品房市场协调发展是实现京津冀协同发展和一体化目标的基础和保障。选取京津冀保障房和商品住房市场作为研究对象,利用主成分分析法和耦合分析法,对2001~2015年保障房和商品房市场的综合发展水平指数进行测算与分析。研究结果表明,北京市保障房和商品房市场发展呈平稳上升趋势,发展水平已处于良好协调阶段,但还需要不断增加保障房建设才能满足需求;京津冀区域保障房投入主要集中在北京,与河北省发展呈两极分化趋势;京津冀保障房与商品房市场发展不均衡;相对于保障房建设,北京商品房市场发展超前而保障房滞后。未来在京津冀协同发展背景下,政府应打破户籍和区域限制,缓解北京住房保障压力,使保障房在京津冀范围内跨区域空间流动起来,实现京津冀一体化。

房地产行业信用满意度相关因素灰色关联性分析

当前房地产企业信用缺失现象严重,这对房地产市场的健康发展产生很大的负面影响。文章引入灰色关联分析模型并运用灰色相关分析的原理,借助DPS软件,通过对中国12个典型城市的房地产行业信用满意度与相关因素进行关联实证分析,并按相关程度排列出次序。经过分析研究得出以下结论:良好的房地产行业信用满意度与房地产投资及房价增长呈正相关关系,但是房地产行业利润多少与房地产信用满意程度关系不大。如果房地产诚信缺失,企业不会因为诚信缺失而遭致惩罚,失信成本过低,这也是部分房地产企业漠视企业诚信的原因。

租赁型保障房居住满意度影响因素分析与评价——以北京市为例

提高租赁型保障房居住满意度,完善我国中低收入人群住房保障政策,是社会各界普遍关心的问题之一。文章在构建影响因素分析模型基础上,以北京市廉租房和公租房为例,分析了房屋状况、社区状况、居民政策评价、居民社会心理因素、融入状况等变量对居住满意度的影响;基于北京市8个社区问卷调查取得的数据,运用SPSS19.0和灰色关联度综合评价模型,对租赁型保障房居住满意度进行了综合评价。结果表明:北京市租赁型保障房居住满意度为中等偏上水平;租赁型保障房居民对于国家住房保障政策都非常满意,廉租房居住总体满意度高于公租房;廉租房和公租房大多数居民对居住状况比较满意,而对于房屋质量、房屋隔音效果和社区融入状况的满意度水平较低。

对我国经济适用房政策的思考

'构建和谐社会'是今年两会期间见报率最高的用语。构建和谐社会的前提必须安居乐业,即居者有其屋。为达到这一目的,除了商品房之外,经济适用住房也扮演着十分重要的角色。对于经济适用住房,目前有不同的观点和意见,在两会期间全国政协委员傅继德提交了《关于停止开发建设经济适用住房》的提案,与此同时不少房地产业内人士甚至提议取消经济适用住房,其理由是不符合市场规律。全国人大财经委员会委员段炳仁对'取消经济适用住房'的观点表示反对。北京市建委也明确表示,不会停建经济适用住房,今年还将增建廉租房。不错,经济适用住房造成了价格的双轨制,但是,从另一个角度看,没有这种向中低收入者倾斜的住房制度,城市的发展也许就会受到局限,甚至市场本身也会受到伤害。出现问题不能因噎废食,关键是找出解决办法,从制度上加以完善。诸如充分考虑购房者的经济承受能力、制定使用标准、严格界定购买对象等。只有这样,才能体现'以人为本'思想,真正运用好公共住房保障制度,达到'构建和谐社会'的要求。

北京农村老年人居住满意度及其影响因素研究

农村老年人养老和居住满意度越来越受到关注。以北京市10个区县14个镇30个村的农村老年人口为研究对象,通过实地问卷量表调查,收集个人和家庭特征、房屋状况、社区状况、政策评价等变量数据,构建老年人养老居住满意度的多元线性回归模型,利用SPSS 23.0统计软件进行统计分析,得出北京农村老年人居住满意度及其主要影响因素。并针对研究结果提出提高农村老年人养老居住满意度的政策建议。

社区治理视角下的业主自治困境及健康发展对策

为探索适合中国国情的社区治理模式,解决业主委员会制度运行过程中存在的物业纠纷以及发展困境,通过随机选取北京市15个已成立业主委员会的物业管理小区,利用问卷调查法和深度访谈法系统分析了北京市物业小区内业委会成立和运行现状、问题和发展瓶颈。运用灰色综合方法从业主参与程度和对业委会工作认可、更换物业频率、纠纷频率、业委会成员积极性等几个方面综合评价了北京市业委会社区治理水平满意度水平,根据评价结果提出了业主委员会健康发展和突破瓶颈的解决建议和对策。

新西兰公共住房实践:创新与启示

在公共住房实践中,美国、香港和新加坡等地的经验作为我国的借鉴模范已经很多年,而拥有将近100年公共住房实践经验的新西兰却很少被关注。新西兰房屋署协同政府、慈善机构、私人部门组织一起在整个国家范围内提供公共住房和住房援助。事实上,新西兰在公共住房实践中通过住房统计指标来构建体系框架,在很多方面有独到之处。详细阐述新西兰的公共住房体系整体框架,包括保障人群范围、保障维度和保障效果;其次,介绍新西兰在管理方面如何运用统计数据和报告来指导政策制定;并通过与我国住房保障的比较,提出可行性政策建议。

我国房地产企业市场定位策略研究

我国房地产企业市场定位目前存在着产品定位不准确、客户管理不到位、销售过程管理不规范和缺乏战略规划等问题。房地产企业市场定位决定了企业的成败,只有通过准确地定位,房地产企业才能取得成功。房地产企业市场定位策略包括产品定位策略、品牌定位策略和企业战略定位策略。

建设项目非DEA有效方案的诊断与优化

介绍数据包络分析方法,结合实际案例———某拟建炼油厂项目,对该项目非DEA有效方案进行了诊断与分析,并利用投影理论对方案进行了优化。

合作开发视角下的房地产企业核心竞争力评价

通过分析合作开发模式下房地产企业核心竞争力的影响要素,从定性和定量两个角度构建了房地产企业核心竞争力的评价指标体系,运用灰色关联度综合评价法,通过算例分析,评价了房地产企业(万科企业股份有限公司)与四个其他企业合作开发对企业核心竞争力产生的影响,并进行了排序。结果表明:房地产核心竞争力万科—SOHO中国合作模式最优;万科—招商地产合作模式和万科—华润合作模式居中;万科—中粮合作模式最弱。说明房地产核心竞争力的提高与合作方企业竞争力的强弱和合作有效程度有关,而房地产企业间强强联合未必会对房地产企业核心竞争力产生影响。

我国现阶段住房保障范围研究

2004年9月国务院颁布了《中国的社会保障状况和政策》白皮书，文中指出“中国的社会保障体系包括社会保险、社会福利、优抚安置、社会救助和住房保障等”，由此可见住房保障是社会保障的重要组成部分。因此，住房保障制度在我国的建立与完善迫在眉睫。本文首先对我国城市划分为三个部分，然后根据每个部分的住房消费比、房价收入比来确定不同的住房保障范围。

DEA方法在项目评价及优化中的应用

在建设项目可行性论证中方案评价与选择的正确与否决定了建设项目投资效益的优劣。为克服目前可行性论证中单指标评价和评价指标体系不完善的弊端,本文利用数据包络分析(DataEnvelopmentAnalysis,DEA)方法,结合项目建设过程中的实际案例——不同规模炼油厂进行分析比较,对建设项目多方案的选取进行了多目标综合评价。在评价中利用基础数据和数据包络分析模型进行分析,可获得不同方案投资效率的相对有效性以及方案的优劣顺序,同时利用数据包络分析模型能够反映出更多的有关方案内部的信息,如无效方案的主要影响指标及不同指标对方案的影响程度,便于决策者对方案的投入与产出指标进行调整和分析,为决策者的科学决策提供依据。