不能将婚姻关系与物权归属关系混为一谈——小议房屋登记中是否审核申请人的婚姻状况问题

在房屋所有权登记过程中,有些登记机构为确定房屋所有权归属主体和有权处分主体,主动依职权审核所有申请人的婚姻状况并根据婚姻关系证明确定房屋所有权人。对此,存在不少争议,有支持的,也有反对的。笔者认为,这种做法是错误的，应当予以纠正。理由如下，一是错把婚姻关系证明当成物权证明或原因依据，属依据错误。二是没有法律依据，属于滥用职权，与依法行政和行政法治的要求相违背。三是利用公权干涉了申请人的民事活动和权利自主，存在行政侵权问题。若婚姻当事人以“婚姻关系存续期间取得房屋”为名，申请共有权登记时所提交的婚姻关系证明则属于申请人自己对自己主张房屋是在婚姻关系存续期间取得的时间性证明，与登记机构无关。登记机构对申请登记资料的核实确认，是正当的履职行为。

对委托贷款抵押登记的办理意见

笔者在房屋抵押权登记中发现委托贷款抵押权登记存在登记的权利主体与实际的权利主体不一致的情况，而且是一个普遍现象。如：住房公积金贷款抵押权登记，登记的抵押权人基本上都是受托银行，而不是委托人——住房公积金管理中心。这种登记存在的主要问题是权利主体不真实，不符合《房屋登记办法》等物权登记方面的规定。登记行为和登记结果经不起合法性审查，

介绍信不能用于申请房屋登记

在房屋登记实务中，不少公司类法人申请人在房屋登记申请过程中，法定代表人因故不能亲自申请房屋登记时由公司经办人员持公司介绍信代替委托书申请房屋登记，不少登记机构没有拒绝，给予了受理和登记。对此问题，目前主要存在三种不同意见。第一种意见认为，公司经办人员持公司介绍信申请房屋登记是可以的，它表明该公司启动了房屋登记程序，是同一个主体。经办人员的行为就是公司的行为。第二种意见认为，对法人而言，申请人是法人而非法定代表人。