老年人下肢肌力测量方法及其研究进展

目前,我国已步入老龄社会〔1〕,随着人口老龄化速度的加剧,老龄化所带来的公共健康问题也成为政府及研究学者所关注的热门问题。随着年龄的增长,老年人许多器官和系统逐渐退化〔2〕,研究显示〔3〕,从40岁开始肌力以每10年5%的速度退化,65岁以后下肢肌力每年下降1%~2%。老年人下肢肌肉力量与活动能力和姿势稳定性密切相关,下肢肌肉力量对维持身体姿势的稳定具有很重要的作用,肌肉力量薄弱导致人体姿势不稳,增加老年人发生跌倒的危险系数〔2,4〕。为提升医疗服务质量,保障老年人人身安全,减少老年人因下肢肌力减退而发生跌倒甚至威胁生命安全的事件的发生,临床研究人员常通过各种训练方法来提高老年人的下肢肌力,如何评价训练方案干预后的结局,这就需要下肢肌力测量工具来判定其所选择的训练方法是否奏效〔5〕。

商业地产轻资产化的四种途径

去年下半年以来，以万科、万达为代表的地产开发企业纷纷启动了其商业地产业务的轻资产化模式。先是万科在2014年9月与凯雷达成合作协议，将自己的9个商业地产项目90％的股权出让给凯雷，自己变身为“小股操盘”的‘打工仔”，实现了万科商业地产的轻资产、重运营。万达商业地产2015年一开年就公布了与光大控股旗下的的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币。万达方面对外表示，这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。

商业地产“轻资产”的四种途径

去年下半年以来,以万科、万达为代表的地产开发企业纷纷启动了其商业地产业务的轻资产化模式。先是万科在2014年9月与凯雷达成合作协议,将自己的9个商业地产项目90%的股权出让给凯雷,自己变身为"小股操盘"的"打工仔",实现了万科商业地产的轻资产、重运营。

商业地产亟待专业化发展

2014年6月10日《每日经济新闻》关于首家娃欧商场拖欠千万租金拟解约离场的报道，再次将娃哈哈集团五年内开一百家娃欧商场的计划推到了聚光灯下。围绕首家娃欧商场呛水的报道和分析、评论成为行业近期热议之一。以联商网特约评论员老笑为代表的技术派将娃欧试水失败归因如下：

商业创新的资本玩法

第二届中国商业创新大会2014年12月中旬在北京举办，会议在“跨界与归一”的主题下，对面临经济新常态的商业创新进行了探讨与总结，并对在商业创新领域内作出优秀成绩的一批企业进行了表彰。就商业创新的具体形式来看，主要包括以下几个方面：

“万万”合作是资本推动下的被动选择

5月14日，万达与万科联合举行新闻发布会，宣布双方计划在国内外开展深度合作。按照发布会上王健林与郁亮接受采访时的表述，在地产开发的白银时代双方将各自发挥商业地产开发和住宅开发的长处，实现优势互补，联合拿地，在协助万达集团专注于商业地产的开发、实现万达的轻资产规划的同时，让万科获得更多的客户和发展机会，也有助于提升万科商业地产能力，推动万科更好的向城市配套服务商转型。

大资管破题商业地产证券化瓶颈

商业地产的本质是资产管理，但每个具体的商业地产项目单体往往以较大的体量和价值在交易方面形成了规模和频次的壁垒。以标准化和等额化为核心的资产证券化是化解这一壁垒的利器，因此商业地产的资产证券化是破解商业地产资产流动性的通用武器，

资产证券化助推商业地产供给侧改革

商业地产的资产特点为单体面积大、价值总额高、运营管理的专业性强，因此其交易特征体现为“大额、低频”。通俗而言，就是说商业地产的资产流动性差，进而导致投资的进入和退出难度都相对较高，降低了商业地产的可投资性。在投资需求不变的情况下，从商业地产的市场供给的角度而言，商业地产的可投资性较差。

运营商思维成大资管业务最大掣肘

阶段性、结构性和区域性过剩已是中国商业地产行业当前的新常态，而以阿里、京东等为代表的电商的崛起也让商业地产的运营徒增压力，向大资管的转型成为商业地产开发商和运营商不得进行的选择。但是，从行业提出向大资管转型两年来，除了少数标杆性企业，这一转型并不十分成功。总结其转型困难的原因，主要有以下几点：

商业地产的轻资产化之惑

自从“两万”——万科与万达启动轻资产化战略以来，轻资产化一时成为商业地产圈内的热门话题。轻资产化对于商业地产企业而言，既充满了诱惑，又颇感困惑。三大诱惑 第一、轻资产化可带来ROE的迅速提升，进而提升公司的市值。将部分资产出售，让公司资产变轻，

商业地产运营阶段的融资策略

4月14日，亚洲最大的商业地产开发商凯德集团宣布计划以30．6亿新元（约合162亿元人民币）的代价将旗下购物中心子公司、上市不足6年的凯德商用私有化并退市，引起行业高度关注。凯德集团2009年将凯德商用分拆在新加坡交易所IPO募资28亿新元，并于2011年10月以介绍形式在港交所二次上市，上市时未进行新股发售及融资。

售后回租 商业地产的金融新招

商业地产的售后回租通常有两种形式：一种是为解决开发资金不足问题，以售后回租的形式来预售物业获取项目发展资金，回租是为了提升投资人的投资信心以及未来统一经营的需要；另一种是为获取再发展或运营资金，将运营中物业以带租约的形式整售或散售给投资人，在保持运营不变的情况下，投资人可以获取稳定的租金收益，并可以此物业再融资商业地产的售后回租极大地解决了中小开发商商业地产开发中的金融支持不足问题，也为商业地产持有人调整现金流和财务结构、税收筹划甚至调整业绩。

万达地产上市折戟“现金流滚资产”

10年筹备、4年冲刺，万达商业地产A股上市计划随着2014年7月1日中国证监会的一纸公告戛然而止。有猜测说万达已收购了美国和香港两个上市公司，将会转而在香港或者美国借壳上市；也有猜测说万达商业的财务指标欠佳，导致在A股上市失败。无论如何，从表象上看万达商业地产在2010年即向证监会递交了上市申请，以A股的高市盈率而言，放弃A股市场转往境外，肯定是遇到了难以疏解的困境。

请给传统百货不死的理由

8月底华堂商场北京北苑店关闭。在刚刚过去的7月份，百盛商场北京东四环店和王府井百货湛江店关门，百货业唱衰之声又起。事实上，电商和各种新兴零售业态的快速发展早就让古老的百货业更显老迈，无论是顾客群体还是业务模式。

商业综合体成零售转型新宠

在自由竞争的市场环境下，以百货为核心的传统商业各业态逐步分离出来并独立发展，形成了百贷、大卖场、超市、专业店、便利店等共生共荣的商业生态群落，自然而然形成了现在被称之为“商圈”的业态结构。

沃尔玛们的商业地产之惑

9月1日，沃尔玛宣布在中国自行开发，建设和经营管理的购物中心，并于日前在珠海举行了奠基仪式，该购物中心计划投资6亿元，建筑面积约为10万平方米。值得注意的是，沃尔玛并非个案。像湖南步步高，江苏雨润集团以及红星美凯龙等等都有宏大的商业地产规划。零售企业一时间纷纷进入已“拥挤不堪”和结构性过剩的商业地产开发，连沃尔玛这样从来专注零售、心无旁骛的世界五百强级别的零售企业也决定进入商业地产开发领域，标志着中国零售业和商业地产行业发生了某些不可忽视的质变。

中式REITs开启地产资产证券化进程

2014年4月19日，广东海印集团股份有限公司通过中信建投证券股份有限公司申请设立的“海印股份专项资产管理计划”获得证监会批准，拟以旗下14家商业物业未来5年的经营收益构建信托受益权作为基础资产，借助资产证券化的方式提前兑现未来经营现金流，融资额为14亿元。

商业信托，商业地产融资新工具

商业信托（Business Trust）是针对商业地产特点，资本市场近年来推出的创新融资工具和金融产品，起源于新加坡，现在香港证券交易所也可发行这一产品不同于REITs和公司上市的商用物业资产证券化产品、

电商对商业地产冲击有限

2012年的“马、王赌局”言犹在耳，同比增长83％的2013年“双十一”又将电子商务摆上了神坛。按照10月份我国日均社会消费品零售额693亿元计算，阿里的350亿元超过这一日均规模的50％。马云当时甚至放言：“今天的双十一无论做到300亿还是350亿，我就是想让房地产商感到震撼，让他们知道不能再继续做这样的（房地产）投资，而要将注意力放在新的趋势上面，”

产业地产的金融解构

随着房地产市场从黄金十年进入白银时代，房地产开发的领域不断扩大，专业化和细分化成为房企提升竞争力的必然选择，而产业地产成为房企寻求增长点的重要门类之一。