旧房开发应如何确认房地产开发成本

问：A公司于2005年整体收购B公司,收购时对B公司旧房评估的公允价值为1200万元,另外,土地评估的公允价值为2000万元.为了改善办公环境,2009年A公司将B公司原有的旧房拆除后进行了整体房地产开发.截至房地产开发时,原有旧房的账面价值为900万元,土地摊余价值为1600万元.2011年A公司所开发的该项目达到了土地增值税清算条件,在计算土地增值税时,对原有房屋的成本及土地成本扣除问题上,一种观点认为：按照企业会计制度的规定,房屋拆除后的折余价值及土地摊余价值应当作为“营业外支出”处理,而营业外支出不属于房屋开发成本范围.所以,旧房的折余价值及土地摊余价值均不应当在土地增值税税前扣除.第二种观点认为：土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据.旧房的折余价值及土地摊余价值未在企业所得税前扣除,也就意味着所销售的房屋并未真正实现增值,所以,对房屋的折余价值900万元及土地摊余价值为1600万元应当在土地增值税前扣除.第三种观点认为：企业所得税与土地增值税是两个毫不相关的税种,土地增值税应当是以销售不动产或转让土地使用权的增值额为计税依据.而在计算扣除上,应当是以实际付出的房屋及土地的原值为扣除依据,虽然企业所得税中已经扣除了部分房屋及土地价值,但企业所得税的扣除与土地增值税的增值并无关系.所以,应当按取得房屋时的公允价值即1200万元及土地的公允价值即2000万元予以全额税前扣除,只有全额扣除才能真实反映土地增值税的增值额.请问,旧房及土地成本到底应当如何在土地增值税前扣除？