产权粘度与宅基地使用:一个理论分析框架

宅基地有偿使用是农村宅基地制度改革的重要内容,是盘活闲置、低效利用宅基地的必然举措。宅基地产权粘度作为反映农户对宅基地依赖关系的范畴,刻画了农户对宅基地产权形成及变更偏好的稳定状态。宅基地产权粘度与宅基地使用方式的内在联动关系决定了宅基地有偿使用应在行政主导、有限市场化和完全市场化三种路径中综合平衡。实践中宅基地产权粘度呈现出代际分异、区域分异和户际分异的时空异质特征。因而,宅基地有偿使用政策设计不能“一刀切”,应在区分农户代际、村庄区位条件、农户家庭生计模式的基础上构建差异化的改革政策。

基于土地发展权和合作博弈的农村土地增值收益量化分配比例研究——来自川渝地区的样本分析

研究目的:探索一个合理的农民集体与国家之间的土地增值收益量化分配比例。研究方法:采用土地发展权及sharpley值法的合作博弈模型,利用川渝地区三类9个土地项目调研数据进行增值收益分配比例的分析。研究结果:不涉及集体间土地发展权转移的集体—国家增值收益分配率为50∶50并存在10%以内的条件波动;涉及集体间土地发展权转移时,农民集体A、国家、农民集体B的增值收益分配率为45∶30∶25,并各存在5%以内的条件波动。研究结论:(1)集体间土地发展权转移是国土空间优化的趋势,扩大其范围更具效率;(2)构建科学的农村土地要素价格评估机制和信息平台极为紧迫;(3)在现行征地制度下,为了维护失地农民的权益,采取40%—60%土地最优利用途径市场价格作为最终补偿是一个合理方案。

农村土地制度和户籍制度系统联动改革:历程演进、内在逻辑与实施路径

研究目的:农村土地制度和户籍制度系统联动改革以助推乡村振兴和农业转移人口市民化。研究方法:理论分析与比较分析。研究结果:新中国成立以来农村土地制度历次重大的变革均是与农村户籍制度变革形成内生联动,而农村要素自由流动的管制程度决定了农村土地制度与户籍制度联动改革的成效。研究结论:一是通过市场决定资源配置支撑农村土地制度和户籍制度系统联动改革,通过更好地发挥政府的作用建立生产要素的进入和退出机制;二是在具体实施路径上提出试点范围、权利认定、土地权限、必要条件和制度保障等措施。

农村集体经济组织法人治理的构建与完善

研究目的:分析农村集体经济组织法人治理的立法内容,初步构建和完善农村集体经济组织法人结构。研究方法:文献分析,规范分析。研究结果:(1)农村集体经济组织是一种具有部分私法特征的公法性互益社团法人;(2)在构建与完善农村集体经济组织法人治理时,首先必须考虑经济社会发展的区域性差异,其次必须以户籍和土地制度改革来培育经营主体,再次必须考虑更大范围的利益相关者博弈。研究结论:(1)明确土地产权结构以界定集体经济组织、村委会和合作经济组织的土地权利;(2)借鉴现代社团法人管理制度建立集体经济组织的内部治理结构与治理机制;(3)构建集体经济组织的外部行政治理和经营治理机制。

基于均衡分析的土地要素征收市场运行机理及改革思路

研究目的:研究中国土地要素征收市场的改革思路。研究方法:采用供求分析方法、成本价格分析方法探究土地要素征收市场的运行机理。研究结果:土地要素征收市场在计划经济条件下形成低效平衡,在转型经济条件下不能稳态收敛。研究结论:基于渐进式改革路径,构建公益性与经营性的双平行土地市场,实现了"看得见的手"和"看不见的手"的双重制度优势。

城乡建设用地增减挂钩中土地权属调整研究

研究目的:分析增减挂钩政策中土地权属调整面临的困境,探讨权属调整途径,立足于保障集体和农民合法权益,提出创新和完善增减挂钩政策的建议。研究方法:政策分析法。研究结果:集体土地所有权权属调整面临缺乏法律依据、空间约束性强、集中居住区土地性质模糊等困境;集体土地使用权权属调整面临实践与法律脱节、集中居住区土地及房屋产权界定困难等困境。研究结论:在法律层面为集体土地所有权流转正名并保障集体土地和国有土地"同权同价,同等入市"以及建立新型集体经营制度;实践中土地所有权向村集体集中并依法流转、农地使用权以"确权确股不确地"方式交由集体经营、扩大集体经营性建设用地入市交易规模。

农用地集体所有权的权能配置与制度供给

基于产权理论的分析框架,结合我国农用地利用的特点,在农用地范围界定的基础上分析了农用地集体所有权的"存量"权能和"增量"权能,从"存量"和"增量"占有权、"增量"使用权及其收益权、"增量"处分权及其收益权等方面分析了农用地集体所有权的权能配置,并进一步分析农用地集体所有权、农户承包权和土地经营权之间的协调性关系。据此,从基于注册制构建新型农民集体经济组织、明确农用地集体所有权"增量"权能的法律地位、建立农用地和新增耕地指标交易机制、探索多元化的农户承包地市场化退出机制、建立统一的农用地承包制度等方面构建农用地集体所有权权能配置的制度供给,以为农用地"三权分置"制度的完善提供有益参考。

农村宅基地有偿使用渐进市场化路径构建

农村宅基地有偿使用制度改革应充分发挥市场机制的作用,按照一级市场和二级市场分类推动宅基地无偿分配逐步向城乡统一有偿使用制度转变,构建农村宅基地有偿使用的渐进市场化路径。一级市场上宅基地有偿使用的渐进市场化方式为:存量宅基地超占有偿→存量宅基地全部有偿;增量宅基地集体内部全部有偿→增量宅基地跨集体有偿使用,最终过渡到城乡统一的住宅用地一级市场有偿使用。二级市场上宅基地有偿使用的渐进市场化方式为:丰富宅基地使用权债权型有偿使用方式;宅基地使用权物权型“跨集体”有偿使用;城乡统一的住宅用地二级市场有偿使用。

集体永佃制:理论基础、制度内涵与实现途径

在"效率"和"公平"相互作用下,我国农村土地制度依次经历了"农民私有""共有共用"和"共有私用"三个阶段。但以家庭联产承包责任制为主要内容的"共有私用"导致农民集体的占有权、使用权、收益权和处分权无法有效实现,同时也制约了农村土地利用效率的提高。在追求"效率"过程中,"共有私用"已事实上演变为"按份共有"。但"按份共有"与集体所有制法理上存在冲突。为平衡这一冲突并贯彻落实"承包关系稳定并长久不变"基本政策精神,我们提出应实行集体永佃制:集体经济组织享有土地集体所有权,现有的农户承包权和土地经营权合并为永佃权;通过集体收益的二次分配实现"公平",而土地经营权的市场化流转则有利于实现"效率"。为更好实现集体所有权,应逐渐构建农民集体成员市场化进出机制以及兼顾集体经济发展与农民财产性收益增加的收益分配机制,还要积极探索集体永佃制下以股份制为基础、以集体经济组织为主体的土地经营模式:农户土地托管制、土地股份合作制、土地混合股份制以及农户土地回购制。

流出地“三权”对农业转移人口社会融合的影响效应研究

基于2017年国家卫生健康委员会流动人口动态监测调查数据,运用多元有序Probit模型和Logit模型,实证分析流出地土地承包经营权、宅基地使用权和集体收益分配权拥有情况以及承包地收益、宅基地收益和集体分红收益等收益大小对农业转移人口社会融合的影响。研究发现:一是在户籍地拥有承包地和宅基地显著阻碍农业转移人口融入所在城市,而在户籍地拥有集体收益却能显著促进农业转移人口融入所在城市;二是在拥有“三权”前提下,承包地收益、宅基地收益和集体分红收益均能显著促进农业转移人口融入所在城市。据此提出,应进一步完善承包地和宅基地退出机制、完善承包地和宅基地价值实现机制以及优化农村集体经济发展机制,以更好促进农业转移人口融入城市。

宅基地农户资格权的权能配置与制度供给

宅基地农户资格权是为保障农户居住需求而创设的一种特殊的人役权,其权利内核在于集体经济组织成员有权向集体经济组织申请无偿分配一定面积和质量的宅基地以满足住宅修建需要,或享受由农村集体经济组织主导的多种形式的“户有所居”。从宅基地利用实践出发,宅基地农户资格权应包含宅基地分配请求权、居住保障权、监督管理权、维持权、救济权等权能。对于宅基地农户资格权,应确立其法律地位,并构建相应的实现机制,具体包括以“老人老办法,新人新办法”为特点的取得机制、以“户有所居”为目标的多样化实现机制,以及针对返乡农户的农户资格权恢复机制。

进城落户人员宅基地有偿转让的逻辑转换与制度优化

从制度变迁过程考察,进城落户人员宅基地有偿转让的制度逻辑经历了以“土地权换市民权”为特征的权力逻辑向以“自愿退出”为特征的治理逻辑的转换。实践表明,在以自愿退出为特征的治理逻辑下,宅基地有偿转让无法发挥宅基地财产价值对进城落户人员市民化成本的支撑作用,因而进城落户人员宅基地有偿转让的制度逻辑应从治理逻辑向市场逻辑转换。但宅基地有偿转让市场化面临权能受限下的产权交易困境、有限市场空间下的价值实现困境和“失宅”风险下的生计保障困境。为突破困境,顺利实现进城落户人员宅基地有偿转让的逻辑转换,应以“三权分置”为契机,夯实宅基地使用权的用益物权法律地位,突破身份限制、用途限制和空间限制,拓展宅基地有偿转让市场空间,以渐进市场化路径保障进城落户人员生计稳定。

农村宅基地“三权分置”:内在要求、权利性质与实现形式

农村宅基地＂三权分置＂改革的实质是通过制度创新全面拓展宅基地占有权、使用权、收益权和处置权形成＂增量＂权能,依据农村土地开发实践将权能细化并在集体经济组织、农户和生产经营主体之间分配从而形成宅基地集体所有权、农户资格权和宅基地使用权＂三权分置＂产权格局。本文从充分发挥集体经济组织拥有的宅基地＂增量＂所有权、确立农户资格权法律地位和行权方式、逐渐放活宅基地使用权、实现与国有建设用地＂同权同价＂及开征土地增值税等四个方面构建了农村宅基地＂三权分置＂的实现形式。

农地“三权分置”的运行及实现形式研究

探索建立农地"三权分置"的运行机制和实现方式是当前农村土地制度改革的重要任务。必须系统性地进行"三权分置"的制度设计:第一,通过界定"农民集体"性质、建立新型集体经济组织并探索"土地股份制"、"土地混合股份制"等实现方式落实土地所有权;第二,通过建立农地的集体永佃制、界定"农民"性质、建立集体成员身份进入退出机制并探索承包权市场化退出等途径稳定承包权;第三,通过赋予土地经营权完整的物权权能、创新生息性经营权资本化、尽快放开借贷型经营权资本化、逐步放开要素型经营权资本化以及积极探索金融型经营权资本化等途径放活经营权。

农户承包土地经营权抵押：实践、困境与制度创新——西藏山南市滴新村土地经营权抵押案例研究

对农户承包土地经营权抵押贷款的典型模式进行归纳分析并提升为具有相对普遍适用性的政策建议具有重要理论政策意义和现实意义。西藏山南市乃东区滴新村积极开展农户承包土地经营权抵押贷款满足农户发展的资金需求,并依托集体经济组织和地方政府对抵押贷款运作机制进行了创新。但农户承包土地经营权抵押贷款仍然面临承包土地抵押价值低、抵押权实现机制不完善、风险分担机制过于依赖政府等困境。为进一步完善农户承包土地经营权抵押制度,本文从进一步完善制度提升农户承包土地经营权单位抵押价值、构建"抵押+信用"贷款机制、放宽农户承包土地经营权抵押贷款用途限制、以农民集体经济组织为主导构建抵押权实现机制四方面提出相应政策建议。

农村宅基地有偿使用市场化的经济分析与路径构建

农村宅基地有偿使用制度改革是我国乡村振兴战略的重要组成部分。农村宅基地无偿使用、非市场化有偿使用和市场化有偿使用三种方式具有不同的经济学效应。供求模型分析表明,从盘活“存量”、控制“增量”、实现财产价值及提升社会福利等方面考察,市场化有偿使用是更加适合的宅基地有偿使用方式。基于我国现阶段国情,农村宅基地有偿使用应采取渐进市场化路径,按“存量”和“增量”分类推动宅基地无偿分配逐步向城乡统一有偿使用制度转变。“存量”宅基地有偿使用的渐进市场化路径为:集体内部“超占有偿”一一集体内部“全部有偿”——跨集体“有偿使用”(二级市场)——城乡统一的住宅用地有偿使用(二级市场)。“增量”宅基地有偿使用的渐进市场化路径为:集体内部“无偿分配”——集体内部“有偿使用”——跨集体“有偿使用”(一级市场)——城乡统一的住宅用地有偿使用(一级市场)。

宅基地发展权的均等化配置与市场化转移

宅基地发展权的配置和转移为通过盘活宅基地促进农村一二三产业融合发展提供了新思路。从宅基地利用实践出发,可将宅基地发展权分为宅基地发展权Ⅰ和宅基地发展权Ⅱ。农村一二三产业融合发展产生对宅基地发展权尤其是宅基地发展权Ⅱ的需求;现有制度对宅基地用途管制的放松形成了宅基地发展权的供给,宅基地发展权应以"人"为标准在农户之间均等化配置。在供求原理作用下,宅基地发展权的市场化转移主要有"乡-城""跨村""村域"等模式。为保障农村一二三产业融合发展用地,应明确宅基地发展权法律地位、建立宅基地发展权市场化交易平台、构建宅基地发展权市场化转移准入机制以及宅基地发展权收益分配机制等。