销售商品房可否扣除受让土地价款

日前,某房地产开发公司拨打12366询问:"受让的土地使用权进行商品房开发后销售,取得的收入是否应当扣除支付受让土地使用权的价款?"坐席员解释道:根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定:"单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。"该规定是单位和个人其销售购置的不动产,以全部收入扣除所支付购置不动产价款后的余额为营业额;单位和个人转让其受让的土地使用权。

开发的商品房装修后销售可节税

土地增值税是以增值额为计税依据。其增值额为销售收入减去扣除项目金额后的余额。扣除项目中的房地产开发费用即销售费用、管理费用以及财务费用的扣除，是根据土地价款和开发成本的一定比例扣除．也就是说，土地价款和开发成本越大．房地产开发费扣除越多。增值税的税率之高，最低的税率也是30％。所以，多争取100元的扣除，相应至少可以少缴土地增值税30元。在土地价款一定的情况下，合理加大房地产的开发成本是土地增值税筹划的有效途径。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”根据该政策规定．房地产开发企业可以从中找到筹划的突破点。

土地的会计核算与涉税处理

土地使用权属无形资产范畴，因房屋是与土地相互依存，因此，按新的会计制度规定：对房屋所占土地价值应记人“固定资产——房屋”。纳税人拥有的作为固定资产的房产应当依法缴纳房产税。房产税的计税依据为“房产原值”。而“房产原值”是指纳税人按照企业会计制度规定，在账簿“固定资产——房屋”科目中记载的房屋原价。由此。计征房产税就应包括房屋所占土地价值在内，

是“合作建房”还是发包承包工程

某县人民政府将原办公楼“拆旧建新”政府综合楼。政府综合楼建设是以县政府的名义办理立项、报建等手续，以招投标的方式对外公开招投标，最终由A建筑公司中标．中标合同金额为338．42万元。另外．县政府与A建筑公司又签订了一份《政府综合楼开发合同书》，合同约定：房屋建造好后，一楼的8个经营门面归建筑公司所有（抵作工程敖），剩余房产归政府所有（政府所有的部分的建筑成本为244万元）。

个人转让房地产应纳哪些税

房地产业是国民经济支柱产业。当前房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题．出现了市场“泡沫经济”。为了有效遏制投机性炒房．控制投资性购房．鼓励普通商品住房和经济适用住房建设．合理引导住房消费．促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展．国家采取了包括税收在内“多管齐下”的措施。笔者结合当前有关税收政策，对个人转让建筑物、构筑物以及其他土地附着物（简称“房地产”）所涉及应缴纳的各项税费以及有关减免政策分述如下。

土地价值是否列入房产税计税依据

根据《房产税暂行条例》规定，对城市、县城、建制镇和工矿区的有关单位和个人经营管理或所有的房产．都必须按规定缴纳房产税。但对房屋所占土地的价值部分是否应当计入房产税计税依据．应当区分以下两种不同情况：

该下位法不违背上位法

2006年4月．湖北省某县地方税务分局对个体运输业户吴某未按规定申报缴纳税款行为．依法作出罚款1500元的决定。吴某对税务机关的处罚产生争议。吴某认为：虽然本人户籍地及长期经营地为本县．但车辆是挂靠湖北省十堰市某运输公司（定额向运输公司缴纳一定数额的“挂靠费”）．且车辆户籍所在地为十堰市。

该笔折旧费用可作税前扣除

某县供水公司因地下管道年久失修．2006年当地政府以无偿拨款的形式．对地下管道由公司实行改造，共拨付资金100万元。属定额补贴。公司收到拨款作账务处理为：

汪某不能继续享受下岗税收减免

汪某原为某原国有食品厂的一名职工．2004年因国有企业改制而成为下岗失业人员．并依法在劳动部门办理了《再就业优惠证》。2006年4月份，汪某被某公司（属民营企业）雇佣。该公司按照国家规定下岗再就业税收优惠政策向税务机关申请并享受税收定额减免。而汪某认为该公司的待遇太低．于2006年10月份辞去了公司的工作。于同年的11月底，自己开设一家小餐馆。

实物还建的土地增值税处理

对于房地产纳税人来讲,土地增值税清算比其他任何税种的计算要繁杂得多,而实物还建的土地增值税的涉税处理又是土地增值税清算中的一大难题。所谓"实物还建"是房地产开发公司以房还房方式进行的拆迁补偿。正是由于实物还建方式下。

该房产税的纳税主体是谁

某地将原体育球场收归为国有投资公司。2003年国有投资公司投资700万元改造为一个规模较大的交易市场．投资公司对该市场实行“招商引资”。通过与丰融公司磋商．最终达成协议：由丰融公司整体租赁，租期为20年。用于经营“超市”。同时，丰融公司根据经营的需要．又与投资公司签订了一份附加协议，附加协议约定：丰融公司利用交易市场的空闲场地。另投资220万元建造一个2000平方的经营大厅。所投资的房屋固定资产于20年后无偿归投资公司所有。

再次失业后不能继续享受再就业税收优惠

汪某为某县国有食品厂的一名职工，2004年因该国有企业改制而成为下岗失业人员。下岗后，汪某按照规定在当地劳动部门办理了《再就业优惠证》。2006年4月，汪某被该县某公司（属民营企业）雇佣。根据国家关于下岗失业人员再就业的税收优惠政策，该公司向当地税务机关申请并享受了税收定额减免的优惠，税务机关按所雇佣的下岗失业人员每月实际在岗人数分月进行了减免。2006年10月，该公司因经营不善进行裁员，

变转租房产为代租房产可节税

张某欲长期租赁某单位一栋房屋，计划通过改造装修后（装修费用在10万元），将所租赁的房屋用于经营性转租，从中获取差额收益。经双方协商，张某年定额支付房主租赁费145万元，剩余的租赁收益归张某所有。张某通过市场测算，转租可以取得收入在180万元，差额收益为35万元。张某应当如何与房主签订合同以节约税收成本？