公租房退出激励的政策设计——基于演化博弈的分析

公租房保障领域中持续存在的赖租现象暴露出住房保障资源配置的低效与浪费。公租房退出管理工作亟需新的思路,以扭转因退出机制长期残缺带来的效率损失局面。通过对承租者群体类型的识别及赖租成因的分析,可知政府与承租者之间存在严重的信息不对称。只有通过构建合理的激励机制,才能诱使具有私人信息的承租者从自身利益出发完成退出。为此,设计购房补助金的退出激励方案,并运用演化博弈理论进行检验与数值模拟,以分析激励机制的有效性及影响因素。结论表明:在既有约束条件下,若政府趋向于全面推行激励政策,同时加大激励力度,承租者会更积极地披露个人信息,最终达到主动退租的政策目标。

创新要素与经济韧性的空间效应研究

以2018—2021年风险冲击期为样本,使用空间计量模型与地理探测器模型,分析创新要素对中国经济韧性的影响,并使用Shift-Share分解法将经济韧性划分为区域经济韧性与产业韧性,将创新要素分解为效率变动、技术变动、创新投入与创新产出四个变量,进行经济韧性的空间效应检验。研究结果显示:①中国经济韧性存在空间相关性,经济水平越接近的区域,其经济韧性表现越相似;②整体而言,创新发展能够显著提升中国经济韧性,并且这种影响具有显著的空间溢出效应;③分产业而言,科技创新对第二产业韧性的增强作用明显高于其它产业,第三产业韧性的空间溢出效应最显著,第一产业韧性的增强主要依赖于规模化发展带来的效率提升而非技术进步。

曹建海与董藩大辩论：关于中国房地产的十个观点

房地产业仍将快速增长吗？ 董藩：房地产业仍将快速增长。根据中国GDP的增长、人口的快速增长、中国城市化进程加剧、家庭分化（现在丁克家庭已经占到60%），可以得出未来房地产需求还将快速增长的结论。

通勤成本与轨道交通周边房价的空间分布--以北京地铁五号线周边住宅市场为例的实证分析

通勤成本是影响住宅价格的重要因素,随着北京城市规模的不断扩大和交通状况的不断恶化,它已经越来越成为消费者和投资者决策时的重要考察因素。对北京市的实证研究表明:距离地铁站点的实际距离越远,自驾车出行至CBD的实际距离越长,住宅价格就越低。在二环之外,住宅周边800米内公交站点的数量与住宅价格呈现负相关关系。距地铁站点实际距离对住宅价格的影响程度,受住宅所处环线位置以及南北方位的不同而具有较大的差异性。轨道交通周边住宅价格呈现出随地铁向城市边缘延伸而降低的趋势,在南部,距地铁站点实际距离对住宅价格的影响一致,但在北部,其他交通工具对地铁的替代作用,会改变距地铁站点实际距离对住宅价格的影响程度和方向。

从山东的实践看辽宁工业旅游的发展问题

工业旅游是一种别具特色的旅游项目。目前,山东省在工业旅游发展方面走在了国内的前列,而辽宁省却存在着起步晚、准备不充分、旅游资源与旅游产品开发不足等问题。辽宁省要借鉴山东的经验,搞好项目筛选,加强引导,鼓励企业将经济效益与社会效益并重,对入选企业进行必要的建设、培训准备工作,编好解说词,并将工业旅游与常规旅游结合起来,以形成良好的互动关系。

基于AHP的廉租房融资模式研究

针对资金来源成为廉租房制度实施的瓶颈问题,运用层次分析法(AHP),分析了创立房地产信托基金、扩大住房公积金规模、征收住房保障税三大廉租房融资模式,构建了廉租房融资模式递阶层次结构模型,据此分析可得出结论:创立房地产信托基金为廉租房融资的首选模式,扩大住房公积金规模模式次之,征收住房保障税模式应作为最后的选择.

我国住房价格与租金背离的行为解释

马克思的地租理论及迪帕斯奎尔-惠顿模型(D-W模型),均认为房价与租金成正比关系。然而我国现实数据显示:房价与租金受各种因素的干扰而呈现出非正比的背离关系。房价与租金背离的缘由是土地制度导致市场供给短缺,体制转轨使得住房需求激增、居住文化加剧供需矛盾。而粮食安全问题、"小产权房"现象、宏观调控政策则强化了房价与租金的背离关系。为此,应继续大力发展开发业务,满足日益增长的购房需求,同时加强对租赁市场的培育。

住房保障模式经济效应考查--基于住房过滤模型的思考

住房保障模式大致可分为实物补贴与货币补贴两种。基于住房过滤模型对两种住房保障模式进行的分析表明,实物补贴模式相对于货币补贴模式来说具有很多缺点。该模式会降低存量房利用率、增加政府负担、阻碍退出机制的建立并冲击房地产市场。因此,应按照家庭的收入情况等因素,将低收入家庭划分为不同的保障层次,发放不同金额的补贴,即实施住房货币化梯度补贴方案。在实施这一保障方案过程中,应重点做好以下几方面工作:一是增加存量住房供给,尤其是低端住房供给;二是大力发展房地产中介服务业;三是加快相关配套制度的建设。

沿边次区域合作与中国对外经济规划的调整

深化沿边开放是西部大开发的必然要求 ,这样国际经济合作就必然加强。而深化沿边开放的近期目标是推动次区域经济合作 ,特别是加强中亚和东南亚的沿边经济合作。为此 ,应在对外经济规划尤其是对外贸易格局、产业结构、边境口岸的城市化建设三个方面做出重大调整。

决定中国较高房价水平的特色因素

中国的房价水平确实较高,但导致这一现状的主要原因是目前中国存在着人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化等12个具有中国特色的影响因素。所以,将中国房价简单地与国外、与国际标准比较是不科学的,在调控房价时也必须充分考虑到这些特色因素的影响。

利率政策对房价影响的实证研究:1998—2009

从实证的角度分析货币政策对房价的影响。选择6个利率指标建立利率指标体系,利用主成分分析法计算利率指数。建立利率指数与房屋销售价格指数的A lmon滞后模型,模型的拟合优度为66%,说明利率可以解释房价波动的66%。模型表明利率与房价负相关,并且利率对房价的影响存在8个滞后期。对1998年1季度至2009年4季度房屋销售价格指数、利率指数、房地产开发投资和商品房销售额4个指标变化情况的分析表明,单一的、缺乏配套政策支持的利率政策对房价无法完全实现预期调控目标,要使其在房价调控中发挥应有作用,应该保持利率调控作用机制畅通,并使利率政策与其他货币政策、财政政策、土地政策等政策互相配合。

房地产业发展问题研究

房地产业作为一个独立的产业部门，在我国仅发展了短短的十几年的时间。而发达国家的房地产业在经过上百年的发展后，早已成为成熟的产业，其不仅在拉动经济增长、推动产业结构优化升级方面起到了积极的作用，而且具有稳定增长吸纳就业的能力。在我国推进房地产业供给侧改革的进程中，可以借鉴发达国家先进的经验，明确市场与政府在资源配置中的角色定位，适时调整房地产市场供给侧结构，深入推进财税体制改革与户籍制度改革，同时加快城镇化发展以促进我国房地产市场平稳健康发展。

徘徊还是进步:2003-2008年中国住宅政策的评论

2003-2008年中国的住宅政策发生了许多变化。在政策理念上,住宅建设不仅仅被看作推动经济增长的动因,更是作为民生必需品的生产而与政府职责联系到一起。在调控方向上,由减少空置率、抑制总量供给过剩向调整供给结构、扩大供给总量转变。在调控措施上,通过政府管制和供给介入,逐步加大了对住宅市场的干预力度。然而,中国住宅政策的制度背景并没有得到根本改变,伴随着住宅政策的调整,还有许多制度层面的问题需要解决。

关于空置面积和空置率问题的探讨

目前,学术界和政界普遍认为,当前商品房领域出现了空置面积大、房价上升快并存的现象,并把原因归结为商品房结构失衡,中小户型商品房太少。其实,这是一个错误判断,当前的空置面积不但不大,反而太小。这个错误判断的产生又是因为我们严重误解了"空置面积"含义,并弄错了空置率计算公式。这种错误认识将影响决策,使需求积压并进一步集聚,房价上冲力强,开发投资高涨。要解决这个问题,必须调整宏观调控思路,寻求开发规模的适度扩大和房地产需求的适度压缩相结合的方案。

西部主导产业选择:重工业是科学决策吗? ──兼谈双向环流战略之思路

本文认为，由于西部地区生产力水平低下，资金积累缓慢并供应短缺，技术滞后且存在技术进步障碍，产业结构处于畸形状态，西部地区优先发展重工业既不科学也不现实。由于轻工业自身存在的特点及西部地区的客观现实，应考虑“放重抓轻”，并以发展贸易为前提，以轻工业为先导产业，借助内外两大市场，实现双向经济环流，从而带动西部经济的发展。

中国受保家庭的遴选与保障性住房的分配

当前中国保障性住房在分配环节存在一系列问题,为此应构建新型保障性住房分配流程。在划定城镇总体受保家庭范围的基础上,建立新的受保家庭遴选标准体系。将家庭原有资产、资产性收入、职业风险度等指标纳入审核标准,并在此基础上设计出保障性住房的"分配资格级别"、"分配面积级别"以及"轮候次序"三个公式。在公式打分的基础上,结合家庭的自主选择,确定家庭是否具备受保资格以及受保的程度、受保时间和所分配保障性住房的具体地点。该流程的实施需要具备一定的制度保障,即个人收入档案制度、个人信用档案制度、保障性住房分配的公示与奖惩制度以及层次分明的保障性住房供应体系。

缘西边境国际经济合作带的构建依据与发展规划

以西部大开发为标志的空间经济战略转变将带来宏观经济效率的损失 ,而从长远来看 ,保持相对较高的经济增长速度又是追赶发达国家的需要。为在一个相对较高的层次上解决公平与效率的两全问题 ,应加大沿边开放力度 ,构建缘西边境国际经济合作带。即应以中国境内内蒙古、甘肃、新疆、西藏、云南、广西六省、区为前沿地带 ,加强其与俄罗斯、哈萨克斯坦、印度、越南等 1 4个境外接壤国家的经济技术合作 ,从长远来看甚至与整个俄罗斯、蒙古、中亚、西亚、南亚次大陆、中南半岛地区的跨境合作。沿边境内外广大地区在产业结构上存在明显的互补关系 ,在市场状态上存在明显的供需对接冲动 ,又具有客观的技术梯度以及由文化、意识形态、民族渊源、宗教信仰、社会制度等非经济因素构成的有利气候 ,构建国际经济合作带的条件已经具备。实施这一空间经济战略既可促进西部开发 ,又对确保未来中国经济保持较高的增长速度意义重大。在这一战略模式下 ,必须在工业结构调整、边境贸易、跨境投资、移民实边等方面做好相应的战略规划和部署 。

缘西边境国际经济合作带与中国经济增长

1992年以来经济增长减速是客观规律的反映 ,是中国工业化进程的必然结果。如果顺应工业化进程规律 ,改变目前它在中国发生作用的条件 ,通过构建缘西边境国际经济合作带实现内需、外需结合拓展 ,就有可能继续保持较高的经济增长速度。要以缘西边境国际经济带为重心制定全新的发展战略 ,并做好相应的重点工作。

物业管理模式需要破茧重生——从美丽园事件看物业管理模式的创新问题

美丽园事件告诉我们:在现行模式下业主缴费率低这个问题是物业管理公司和业主之间的一个难以解开的"死结",原因在于居民区的物业服务项目大多具有公共产品和准公共产品属性,出现"搭便车"现象十分正常。破解这个困境的思路有三条:一是部分取消现行物业公司,做实业主委员会,由其直接从社会上聘用专业服务人员;二是细分物业服务项目,一部分由物业公司承担,一部分变成私人产品由社会提供;三是采用Naga上院的物业管理模式,物业管理公司归全体业主所有。