也说“大块头”与“小萝卜头”

不知从何时起，中小型物业管理企业(即“小萝卜头”)成为中国物业管理行业发展“累赘”的说法在物业管理行业弥漫开来，这种说法概括起来有三个基本观点：一是认为当前物业管理市场混乱是“小萝卜头”不规范竞争行为所致；二是认为“小萝卜头”天生不具备服务能力，败坏和拖累了物业管理行业；三是认为要整肃物业管理，只能由大型、超大型物业管理企业(即“大块头”)担纲。于是物业管理行业有了差不多十年历史的造就中国和地区的“大块头”的行业政策导向和全国轰轰烈烈地“制造”“大块头”的行动。这一导向和行动在较大程度上人为干扰了物业管理市场的“生态环境”，继续发展有可能造成物业管理环境的“生态失衡”。

旧区物管困局——老小区“旧貌换新颜”的异想天开——老小区“旧貌换新颜”的市场化运作思考

多少年来，老小区更新改造问题不能得到解决的根结在于，随着城市住房制度的改革，老小区房屋产权差不多全都转移到了城市普通市民手中，一方面政府或单位不再对这些房屋的维修，维护，管理负有经济责任，更没有对小区进行免费更新改造的法定义务，另一方面小区的居民不愿意掏钱对房屋进行维修，维护，管理，更不可能掏钱对小区进行更新改造，说到底，老小区“旧貌换新颜”没有经济的承担者。

房地产利益博弈 造就民营物管未来

当前．我国物业管理行业是开发商所属物业公司占据75％比例的格局。不同的房地产市场阶段，形成不同的物业管理模式和格局；不同的物业管理模式和格局的形成．又都是物权利益关系博弈的结果。住房分配制形成房管所，单位管房格局和模式．住房卖方市场成就开发商物业公司占主导地位的物业管理格局．住房买方市场将造就民营物管企业占主导地位的物业管理格局。

物业管理招投标制度缺陷与现实的困境（上）

建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)将新建住宅项目确定前期物业管理单位，纳入了招标投标的制度化轨道，相对开发商前期选聘物业管理单位的行为，起到了一定的约束作用。但也由于《暂行办法》的制度设计缺陷，空间，给前期物业管理招标投标的行人留下了太大的自由操作那些貌似“规范”实为开发商操控，

物业管理招投标制度缺陷与现实的困境（下）

建设部在全国推行物业管理招投标制度的初衷是藉建立有形的物业管理市场机制，以打破开发商“自建自管”的建管不分的“物业管理垄断”做法，从而阻断开发商以“自管”而“包藏”其房地产品质量问题的行为，真正使开发商对房地产品质量负起责任来。然而，这一良好愿望在“暂行办法”颁布实施以来，却没有起到阻断开发商对新建住宅项目“物业管理垄断”的作用，相反，绝大多数开发商利用“暂行办法”的制度设计缺陷，将其物业管理的垄断性做得更加“合法、合规”。

“自治”与理智——“意料之外情理之中”的一次业主物业管理招标

当下，全国范围内业主“炒物业”现象并不鲜见，但是原物业管理企业先是被“炒”，继而又在业主委员会规范的招投标活动中被再次选聘，却比较少见——南京市鼓楼区花开四季·四季园物业管理招投标活动过程、结果和成效，正是业主自治和市场实践的一次成功范例。

物管咨询：祸福相依 前途莫测

《物权法》即将实施，越来越多的人将目光投向了如何落实业主自治的实现途径上，有不少物业管理业内外的声音似乎寄托在对物业管理咨询中介的大力发展的期盼上。于是有“物业管理资深专家认为，这一行业（物业管理咨询行业）前景极为广阔。”笔者不敢苟同这一绚烂美景的预测和憧憬。相反，为“前景极为广阔”鼓噪可能带来的“蜂拥而上”的后果忧虑。

服务质量评价体系的制度框架设计

物业管理在我国兴起已有25年了，25年来物业管理服务质量与服务费用的矛盾始终与物业管理的发展鬼魅影从，羁绊着物业管理的健康发展，且时至今日，这种矛盾的积聚和发展，已到了非常广泛、激烈、政府与法院亦难以调节的程度。因此，解开物业管理服务质量与服务费用矛盾的“死结”，是建立和谐物业管理关系的急需，而其中构建物业管理服务质量评价体系又是关键。以下为笔者所设计的制度框架：

南京物管服务费：漫漫“熊市”何时休？

南京的物业服务费收费标准太高了，有持续下降的空间？ 业主对这样的问话，一定持肯定的态度。因为此起彼伏的业主维权“运动”结果告诉他们。每一次维权“炒物业”，服务费价格都会降低。深圳市景洲大厦一业主就列举了景洲大厦通过“炒物业”换了三家物管公司的经过。并依此推论。“物业管理费也是一家比一家低。从原来的2.8元/月·m^2，降低到了现在的2.35元/月·m^2。这就说明物业管理费仍有下降的空间。”南京也不乏业主委员会“炒物业”。越炒服务费价格越低的例证。于是“要降费，炒物业”，似乎成了业主委员会“维权”的基调，成了检验业主委员会“政绩”和“作为”的“试金石”。

物管纠纷的“雪球”效应 可能带来“雪崩”后果

近来，全国物业管理纠纷事件层出不穷，已凸现为物业管理各市场主体和影响城市社会稳定的大问题．且这种纠纷的“雪球”效应正在经济较发达地区形成和迅速扩散．各级政府和社会各方对此不加以严重关注和正确引导．可能将发展演化为物业管理和社会稳定的“雪崩”后果．

“南京大萝卜”与物业管理

南京是个传统文化十分厚重的城市，传统文化在南京人的社会生活中具有十分重要的影响，其中“南京大萝卜”就是南京文化的一种阐释。“南京大萝卜”并不是指作为蔬菜的萝卜，而是隐喻南京人。南京人得这“大萝卜”雅号，不确切地知道源于何时的什么典故，但将南京人的文化秉性形容为“大萝卜”，却不无道理。

从菜贩想到物业管理企业间的“窝里斗”

江南人素有“可十日无荤．勿一日无素（小青菜）“的谚语。小青菜是江南人的生活必须．几日餐桌上不见新鲜青菜．人们会心绪烦躁、口舌上火、抱怨不绝。如今．城镇居民生活对物业管理事实上的依赖关系．毫不逊色于江南人对小青菜的青睐。物业管理市场与菜市场好有相似．物业管理企业竞争与菜贩行为好有一比．在江南城市原本三五毛一斤的小青菜．时下卖价扶摇直上快赶上猪肉钱了．物业服务费价格却越走越低．物业人感受到了前所未有的艰难与困惑。谁找的？

业委会工作怎一个难字了得

《物业管理条例》和《业主大会规程》规定了业委会的职权和法律地位，概括起来主要有：业委会是经业主大会选举产生，并在物业管理活动中代表和维护所在物业区域全体业主合法权益的群众组织；是业主大会的执行机构，不享有物业管理重大事项的决策权力；业委会代表全体业主承担民事法律责任。但在当前的业委会工作中，一方面是一些业委会成员假借业委会越权违规操作，政府房地产行政主管部门对其“听之任之”；

物管收费因何成了“老大难”

物业服务费是物业管理企业的“血液”．物业服务费支出又与人们的日常生活息息相关。对物业管理企业和业主．物业服务费还是一个十分敏感的社会热点问题．它已上升为制约现代物业管理发展的主要问题。

南京物管企业增强核心竞争力的途径——降低物业管理运营成本

市场经济将物业管理企业间的竞争推到了白热化的程度。如何增强企业核心竞争力，使之在激烈的市场竞争中站稳脚跟，并获得持续的发展，是摆在每个物业管理企业面前的难题。