土地规划和政府对私人不动产的侵权——从政府征地和土地管理法规条例谈美国土地规划的法律基础

读者朋友们好!欢迎回到“昆西大街48号”! 经过过去的一年,大家已经对“昆西大街48号”不再陌生。这个栏目主要选择当前中国城市规划和发展的重要话题,并介绍国外相关和类似的规划理论和实践。主要目的一方面是开阔视野,另一方面也强调中外城市问题和解决方法的不同,避免盲目借鉴,发生“快餐式”的经验移植,造成严重后果。这一期请到邢锡芳教授和我们谈谈当前国内比较热门的一个话题——城市开发中的侵权问题。在国内,随着物权法的颁布和拆迁及规划中出现的矛盾升级,越来越多的人参与到关于政府公权力运用与私人产权之间关系的讨论中。虽然强制拆迁的情况有所减少, 公民也可以通过法院、媒体、上诉等手段维护自己的权益,但关于这一问题的深层次法理尚未完全理顺。政府在城市开发过程中到底有多大权力？涉及到与私人利益矛盾时,什么是双方的行为准则？在美国,这个问题同样棘手。在城市发展过程中,既不能损害美国宪法保护的私人财产权,也不能过分强调个人利益而妨害政府进行必要的城市改造和基础建设。原则上代表公众利益的政府,经常会在征地以及制定和实施规划法规的过程中,与私人业主发生矛盾,并常常诉诸法院。公民常常质疑政府项目是否代表真正的“公众利益”,受到损害的私人是否得到了合理的补偿。由于侵权涉及的范围非常广泛,每个案例之间的情况千差万别,美国两百年来制定了复杂的法律规范政府和私人的行为。尽管如此,从美国政府行使征地和规划权力至今,有关侵权问题仍然没有完全取得一致意见。尽管有很多相通之处,中美在这一问题上最大的不同在于土地所有制和政府组织形式。土地私有的美国在界定私人财产时赋予公民一系列相互平行的权利。在中国,这一问题的复杂性在于产权的界定,涉及土地、房屋、使用权、所有权、使用权有效期等一系列问题,因而,在侵权的问题上也就有待进一步澄清概念和协调行为。本文对这方面也有所讨论。

美国的土地规划——发展调控中的问题与借鉴

美国的土地规划大多属地方行为。城市（City）和县郡（County）长期以来依靠传统的总体规划（General Plan），小区规划法则（Subdivision Regulations），和房屋设计规范（Building Code）来控制开发。自从1926年联邦最高法院通过立法使土地分区（Zoning）成为地方政府的合法行为以来，土地分区成为美国地方政府最为广泛使用的土地规划手段。