日本老旧公寓住宅改造政策动向及启示

我国已经进入城市更新的重要时期,老旧小区改造是城市更新中涉及人民居住条件改善的重要部分,但实践中老旧小区高质量的改造仍面临一系列考验,适时总结国际经验非常必要。本文通过回顾日本公寓政策演变的历程,着重梳理由日本内阁发起、由国土交通省联合法务省牵头的“公寓政策导向研究会”,总结日本老旧公寓住宅改造的重点内容与政策导向,探讨日本老旧公寓住宅改造对我国的启示。日本经验表明:老旧小区改造的第一责任人是业主,不能过于依赖政府;应避免将住宅物业管理维护、老旧小区修缮改造与拆除重建视为单一问题进行处理;通过税收优惠和金融产品创新可推进公寓住宅长寿化长效机制落地;降低拆除重建成本、放松容积率等方式可以有效解决拆除重建资金平衡难的问题;在房地产下行周期应更加重视业主自主更新,引入第三方服务机构可提升老旧小区改造的效率。

新时期“好房子”与人的发展

住房城乡建设部部长倪虹指出,安居乐业是人民幸福最重要的表现形式,安居是人民群众幸福的基点,要牢牢抓住安居这个基点,让老百姓住上更好的房子,再从好房子到好小区、好社区、好城区,进而把城市规划好、建设好、治理好,为人民群众创造高品质的生活空间。从当下市场来看,近年来我国居民住房需求从“有的住”向“住得好”转变的过程十分明显。以小换大、卖旧买新是实现居住改善的主要方式。

基于增加值率的中国经济增长质量研究回顾与展望

关于中国经济增长质量研究的文献有很多,但从增加值率角度对经济增长质量内涵与评价标准的研究却没有得到应有的重视。文章尝试从增加值率角度回顾和审视中国经济增长质量问题的研究进展,对国内外增加值率和经济增长质量文献进行了系统梳理,评述了增加值率与经济增长质量之间的关系,归结了增加值率在评价经济增长质量方面的宏微观应用以及增加值率变动的主要影响因素,最后对增加值率在新常态下经济增长质量评价中的作用进行了展望。

日本构建新住宅安全网的背景、政策特征及启示

2017年日本修订并进一步强化了《住宅安全网法》,构建了利用民间存量租赁住宅保障更加多元化的居住弱势人群的政策框架,这一转变意味着市场化力量在日本住房保障领域将发挥更加重要的作用,形成政府与市场共同参与住房保障的格局。本文通过梳理日本战后住宅政策的变迁、构建新的住宅安全网政策的背景,对新住宅安全网政策框架、实施效果及其特征进行归纳,从保障人群界定、制度可持续发展与保障制度实施效果这三个角度总结日本新住宅安全网政策对我国保障性租赁住房政策优化的启示。

日本租赁住宅管理行业规范的经验与借鉴

即便有严格的房地产经纪管理法律规范,日本租赁住宅业主与租赁住宅管理企业之间依旧纠纷频发。本文研究发现,租赁住宅管理中转租商业模式存在风险易发性、房地产经纪管理法律在规范租赁管理行业方面存在一定空白环节、日本国土交通省此前出台的租赁住宅管理行业规范没有强制效力等是导致纠纷发生的主要原因。2020年6月,日本出台《租赁住宅管理业务规范法》,要求超过一定规模的租赁住宅管理企业备案登记,重点规范了转租从业者与业主之间的合同行为,填补了房地产经纪法律在租赁住宅管理行业规范方面的空白。本文根据日本的经验提出国内规范租赁管理行业的政策建议。

保障性租赁住房的补贴制度,亟待从供给端转向需求端

住房租赁主要针对社会中低收入群体、收益低,具有较强的准公共产品属性,因而各国政府都会采用财政补贴的方式支持住房租赁。根据国际经验的比较,结合我国目前的租赁现状,应当重视建构新时代的租赁补贴制度,将住房租赁补贴对象从户籍低收入家庭扩展到保租房和市场化长租房,按照城市住房供需特点调整补贴对象,逐渐从供给端转向需求端。

中国长租房商业模式梳理:三种模式探索创新及其挑战

集体土地建设租赁住房已经成为我国建立租购并举住房体系的重要方式之一。党的十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。当年中央经济工作会议要求,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

第三次大转型:中国房地产的新十年

1978年到1998年是我国住房的第一次大转型,1998年到2018年是第二次大转型,我国住房市场发展正迈向第三次大转型,从以购为主到租购并举、从交易到居住服务、从线下到线上,住房市场将发生深度的重构,带来崭新的浪潮。

成渝双城经济圈住房市场特征研究

《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》的印发,标志着成渝地区建设步伐从城市群范围收拢聚焦到双核心都市圈。从经济、人口空间结构成熟度来看,成渝城市群处于城市群建设初级阶段。与国家重点城市群横向对比发现,成渝住房市场特征:新房主导,购房压力最小;城镇化差异最大,住房条件差异显著;可租赁住房供给水平最高;核心城市间人口流动最活跃;老龄独居率最高,住房适老性亟待提升。

日本老旧公寓小区改造的政策体系、推进措施与经验启示

日本曾于二战后经济高速增长时期在城市近郊供应超大规模的住宅小区,近年这些住宅小区的建筑和设备逐步老化,迫切需要进行修缮改造或重建再生,但业主们难以达成一致意见。改造费用过高、改造后的维护费用难以保障以及人口老龄化等因素阻碍了老旧小区改造的推进。日本政府自2013年逐步重视并研讨住宅小区再生问题,逐步完善住宅改造再生的立项和实施过程、改造前后的物业维护管理,并构建起小区住宅“管理维护—老化修缮—大规模改造—重建”的全生命周期再生政策体系,同时配套出台推进老旧小区改造的具体措施。中国作为人口大国,城镇人口的主要居住形式为住宅小区,将会面对更大规模的待改造老旧小区。本文基于日本老旧小区改造中的经验启示,为国内推进城镇老旧小区改造提出一系列建议。

疫情下日本房地产经纪行业的应对及发展

2020年至今,日本经历了4轮疫情防控紧急事态宣言,疫情初期约83%的房地产经纪机构业务受到冲击,其中限制外出政策导致到店客流减少是买卖与租赁中介业务量下降的主要原因。在政府与协会防疫政策的指导下,经纪行业逐步过渡至常态化管理,数字化进程加速、业务量恢复至疫情前水平,从业人员与机构数量继续保持增长,疫情后牌照经纪人占比增加,职业化程度加深。通过梳理日本经验,本文认为:疫情下我国房地产经纪机构与从业人员应当增强对行业发展的信心,建立房地产经纪业务服务的防疫作业机制,发挥国内行业数字化程度较高的优势,加强员工利用数字化、线上化工具作业的职业培训,降低疫情对业务的影响,提高行业从业人员的职业化、专业化水平。