住宅物业管理服务责任归属

区分所有建筑物已经成为我国相当一部分大中城市的重要甚至主要居住建筑。这种集约利用土地的居住建筑,比传统居住建筑有更多的风险源,也更易发生较为重大的责任事故。

北京业主共有资金管理暂行办法的亮点与完善

2010年7月份，《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）再次公开向社会征求意见。《征求意见稿》是贯彻落实《北京市物业管理办法》的一个重要文件，以住宅区业主的物权和自治权为依据，以加强和改进住宅区业主共有资金管理为主线，以进一步理顺住宅区物业管理活动中各方主体的法律关系及权利义务为目标，具有鲜明的特色。

住宅物业保修金制度述评

自2007年浙江省首先规定住宅物业保修金制度以来，成都市、西宁市、呼和浩特市、陕西省、淮北市、山东省、上海市等省市相继出台了物业保修金制度。通过研究这些省市的政策，认真梳理物业保修金的概念以及该项制度的适用对象、交存要求、存储要求、使用条件、使用程序、保障措施、管理机制等有关规定与经验，对于各地理解、制定或修改物业保修金制度，推动或倒逼开发建设单位主动预防和解决主要引发当前物业管理纠纷的住宅前期开发遗留问题，为物业管理行业创造更为健康的发展环境，可以起到非常积极的作用。

房改房物业管理存在问题及对策

多年来，随着市场经济的发展和住房制度改革的深入推进，各地纷纷深化房改房住宅区物业管理改革工作，大力推动专业化、规范化的物业服务，积极改善居住环境和服务质量，取得了明显成效。但是，受制于多种因素，不少地方房改房住宅区物业管理改革，仍然明显滞后于住房制度改革的整体发展，有待健全与市场经济体制要求相适应的以专业化物业服务为主导的物业管理模式。做好和推进房改房住宅区物业管理，需要认真梳理和分析当前房改房住宅区物业管理的基本特点、存在的主要问题，提出针对性的对策和建议。一。

老旧住宅区整治后续管理机制研究

老旧住宅区整治改造是后续良性有序管理的前提，实现良性有序管理是老旧住宅区整治改造的目标。在实践中，不能把二者割裂开来，必须结合起来，在整治改造的过程中自觉考虑后续管理问题，并为以后的维护和整治奠定良性、可持续的机制。各地为了巩固老旧住宅区整治改造成果，在尊重群众意愿、考量居民支付能力的基础上，探索建立整治改造后住宅区的维护管理长效机制，逐步形成市场主导、保障辅助、多元并存的物业服务体系。

物业服务合同若干法律问题研究

随着我国城市建设和房地产业的快速发展，物业服务行业也迅速发展、壮大，诸多物业服务合同纠纷也相伴而生。要正确并妥善处理这些纠纷，一个重要前提就是要尽量统一各方（包括物业服务企业、业主、物业管理主管部门甚至司法机构的工作人员等）的认识，为准确理解和处理物业服务合同纠纷奠定基础。因此，提高对以下几个问题的认识，非常必要。

影响我国业主大会成立的原因及对策

业主大会制度是经过多年的实践和探索，在不断的调整和演进中，而为《物业管理条例》所确认的一项基本制度。但由于我国业主普遍缺乏社区意识、民主文化以及公共事务管理理念，加之原有住房管理体制的约束或惯性尚未彻底消除，业主大会的成立和有效运作都必然要经历艰难推动的过程，甚至不得不重新审视我国业主大会成立仍然较为困难这一原点性问题。下面，笔者拟剖析影响我国业主大会成立的主要原因，并提出相应的对策。

因地制宜完成住宅专项维修资金续筹

当前一些建设年代较早的售后公房小区、商品住宅小区的专项维修资金已出现缺口。国家级法规只作原则性规定而地方法规大多未能细则化,导致在实务中不易操作,加之业主怠于行使共管权利,使得续筹维修资金成为全国性难题。解决操作问题除改进制度,还必须激发包括业主和行政部门的相关各主体主动参与。北京、安徽、沈阳、深圳、攀枝花等省市都已在一些方面进行了自己的具体实践。

何谓“建设单位承担前期物业服务责任”——对《北京市物业管理办法》一项重要创新制度的理解

《北京市物业管理办法》（北京市人民政府第219号令，以下简称《办法》）已于2010年4月公布，自10月1日起施行。《办法》共七章四十六条，分为总则，前期物业管理，业主、业主大会和业主委员会，物业服务，物业的使用与维护，法律责任，附则。相对《物业管理条例》而言，《办法》在物业管理的多元模式、建设单位的前期物业服务责任、物业服务的评估监理等方面有较大突破或创新，在物业管理行业产生了很大的影响。

制定管理规约应当把握的若干问题

制定管理规约是实现业主自治的一条重要途径,但在当前管理规约几乎无法发挥任何作用,这与规约本身不能准确体现业主的公共利益有直接的关系,其中包括出租管理、住改商、饲养宠物、防盗、车辆及交通、维修资金等协调业主日常及重大的公共生活利益的事项。当然,对违约的处罚则是有效实现管理规约效果的保证。

紧紧把握建设用地使用权制度妥善处理住宅小区资产权属及后续管理问题

我国城镇住房制度改革启动以来，城市化进程与经济发展协同推进，兴建住宅小区已经成为我国经济发展较好的大中城市解决人民居住问题的重要甚至主要方式。随着时间的推移，住宅小区的后续管理也由传统的行政管理体制向以社会化、市场化、专业化为主导方向的新型管理体制转变。但是，由于相应法律法规及配套政策的不够健全，致使住宅小区资产权属不够明确而产生产权争议，并引发后续的使用、维护等管理纠纷，这已成为广大业主和物业公司迫切希望予以解决的热点问题。

住宅物业管理保障的必要

住房管理体制改革是城镇住房制度改革的重要内容。与取消福利型的住房实物分配体制，建立商品化、市场化、社会化的新型住房制度相适应，住房管理体制也逐渐走上了社会化、专业化、市场化的道路。但是，实践证明，乐观的一元化的市场物业管理模式难以完全胜任社会主义市场经济条件下复杂形势的要求。当前，急需深化对住宅物业管理特点的认识，切实把握其内在的保障特性，相应补足当下政府责任缺位的短板，以进一步建立健全市场主导、多元并存的住宅物业管理体系。

试析保障性住房物业服务的主要内容

保障性住房物业服务的主要内容与普通商品住房物业服务的主要内容不尽一致。尽管保障性住房物业服务标准可能低于普通商品住房，但保障性住房物业服务单位往往需要协助承担保障性住房使用的监管工作，其服务的内容（范围）常常广于对普通商品住房的服务内容（范围）。

老旧住宅加装电梯问题研究

当前，我国经济发展水平较高的一些省市，普遍面临老旧多层住宅以及没有安装电梯的小高层住宅能否加装电梯的问题。但是，老旧住宅加装电梯工作涉及到多方利益的调整，难以一帆风顺地实施，需要在自愿、公平、合理的基础上，进行艰苦的平衡和协调，才能积极稳妥地予以推进。现结合一些地方的政策及经验，将该项工作的利弊及处理思路概述如下。

住宅物业服务收费争议问题及对策

在住宅物业服务收费过程中，常常容易发生争议，有的是由于理解有误，有的是因为操作不当，有的是缘于各地物业服务收费政策或具体规定的差异。笔者拟在整理、归纳相关争议问题的基础上，综合比较和借鉴地方政策，进行适当阐释和分析。

制定住宅区管理规约应当注意的原则和若干问题

制定住宅区管理规约时,应在理念上坚持私法自治与必要限制相结合的原则,在内容上坚持物的管理与人的管理相结合的原则,在形式上坚持典型示范与具体情况相结合的原则。制定管理规约应注意"产权界定与维护"、"共有专有部分使用与限制"、"生活秩序管理"、"专项维修基金管理"及"违约行为处置"等一系列重要问题,以真正实现法律机制与自治机制的有机结合。

找准机关事务工作的特色

加强文化的研究和提炼,挖掘其背后的工作机理和文化基因,找准机关事务特色元素,在办公用房、公务用车、会议服务、公务接待等方面逐步提炼形成具有行业识别度的标准与风格党的二十大报告指出,要以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴,中国式现代化是中国共产党领导的社会主义现代化,既有各国现代化的共同特征,更有基于自己国情的中国特色。

标准的色彩

标准化的技术条件在变化,但标准化的技术理念是一以贯之的。我们要从传统的标准化经验中,学习借鉴怎样适应当时的技术条件,更好地实现标准的技术性要求回顾标准的产生历程,从性质看,主要是技术意义层面的,后来逐步加入身份、政治的考量,甚至还有道德判断或文化评价的因素。之所以研究标准的色彩,实际上是试图对标准的作用进行概括性的认识。笔者认为,标准至少有以下色彩。

机关事务法治化几个理论认识问题

国家正在着手推动行政法典、国有资产方面的立法,机关运行保障要么是其中的重要板块,要么与其有非常重要的交叉,也佐证了其法律性的色彩《习近平法治思想学习纲要》提出:“坚持问题导向、实践导向、目标导向,紧密结合新时代全面依法治国新要求,紧密结合具体工作实际,自觉坚持以习近平法治思想为指导谋划和推进本地区本部门法治建设。”深入学习贯彻习近平法治思想,紧密结合机关事务工作实际,深化机关事务法治化方面的理论认识,有助于凝心聚力,进一步推进机关事务法治化建设。

关于完善住宅专项维修资金管理制度的思考

建立住宅专项维修资金管理制度，是解决住宅产权多元化情况下小区共用部位和共用设施设备维修问题的重要举措。随着2007年《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令[2007]第165号）以及各地住宅专项维修资金管理政策的相继出台，住宅专项维修资金管理制度进一步健全，住宅小区特别是老旧住宅小区的管理水平和居住品质得到了明显改善。但是，与建设和谐宜居社区的要求相比，不少地方住宅专项维修资金管理制度还不够完善，仍要坚持不懈地推动住宅专项维修资金管理制度的科学发展。笔者认为，当前应充分借鉴某些地方的政策做法或实践经验，着力完善以下方面的内容。