上海农村居民点用地布局与演变特征分析

分析上海农村居民点用地总量与人均指标的空间布局及演变特征,辨识农村居民点空间分布与发展规律,为农村居民点空间发展战略与规划编制提供依据。研究方法:规范研究法、聚集度指数法、回归分析法、空间热力图分析法。研究结果:农村居民点规模小布局分散、道路河流指向性明显;农村居民点规模、全域聚集度、耕地聚集度、非农人口分布、人均用地指标分布均呈现圈层布局特征;郊区农村居民点用地大部分规模不变。研究结论:亟需编制多层级村庄规划;近郊以及西南部区域是上海农村居民点聚集度高和非农人口比例高的区域,应是宅基地城镇化的重点区域;远郊人均用地指标高,应是农村保护保留整治更新的重点区域;上海居民点用地减量化政策亟待突破。

国家集体农民利益均衡分配:集体经营性建设用地入市调节金设定研究

土地增值收益如何在国家与集体农民之间均衡分享亦即调节金如何设定是集体建设用地入市改革的核心。本文在实地调研基础上,揭示了七个试点地区调节金设定特点和存在问题。运用区域一级土地开发运营的理论和实践,探析了调节金量化机理,论证推演了可用于指导增值利益分配实践的量化模型。研究得到如下结论:调节金取决于入市地块所在区域一级土地开发出地率、土地征收成本与开发成本比值大小,商办和工业用途取值区间分别为[47%,63%]和[25%,33%];调节金比例需充分考虑入市地块所在区域的设施完备度及集体对设施投入程度,进行土地级别、规划区内外等因素因地制宜确定,并配以调节金修正体系;以总收益为基础设定调节金比例更能实现利益均衡分配。