宅基地有偿使用制度探索:问题、挑战与应对

始于1988年在山东德州等地开展的宅基地有偿使用制度试点,1993年被全面取消;2015年首轮农村宅基地制度改革试点再次被提上日程。2020年新一轮宅改试点方案启动后,各试点地区采取稳慎态度稳妥推进,取得初步成效的同时,也暴露出一些共性问题,包括有偿使用收费范围扩大化、收费对象瞄准错位化、收费标准存在一定的随意性、收费起征点“一刀切”等。究其原因,既有对宅基地有偿使用的性质和法理依据的认识不清,也有对宅基地政策变迁的历史节点把握不准,以及基础性工作不扎实、不到位。未来应顺应城镇化、非农化不可逆转的态势及建立健全城乡融合发展体制机制的内在要求,强化有利于增进最广大农民利益的指导思想,强化有利于构建城乡住房保障一体化体系的顶层设计,将有偿使用的重点瞄准非农经营性宅基地和一些发达地区新增宅基地的分配,有偿使用的标准应坚持于法有据,分区域、分人群稳步推进。

试析我国保障性住房的金融支持

在当前大环境下,我国保障性住房建设数量与规模日渐扩大,政府部门加大了金融支持,以充分发挥保障性住房的内在价值与保障作用。保障性住房与普通住房相比,具有一定的差异性与特殊性,我国保障性住房不仅有公共保障性功能,还有市场商品属性,在实际建设中需要大量的资金支持,从而逐步实现经济效益与社会效益协调发展的目标。对此,政府相关部门如何给予保障性住房金融支持成为如今需要解决的重点问题。基于此,本文首先简单阐述了保障性住房建设的特点,其次总结出保障性住房建设的现状,最后提出具有科学性与有效性的金融支持方法,以期为我国保障性住房建设工作有序开展提供参考。

城市高质量发展水平与商品房住宅价格相关性研究

文章采用主成分分析法对西北地区31个主要城市的高质量发展水平及其影响因素进行研究,并应用ArcGIS和皮尔逊相关系数法分析此区域城市高质量发展水平与商品房住宅价格的相关性和空间特征。结果表明:西安市、兰州市、乌鲁木齐市、西宁市和咸阳市城市高质量发展水平较高,商洛市和定西市较低;在空间上,东部和省会城市的城市高质量发展水平及商品房住宅价格较高,在同一城市高质量发展水平区间,东部地区商品房住宅价格与西部相比较高;总体上,城市高质量发展水平与商品房住宅价格呈显著正相关;通过发展城市经济,调整产业聚集度、人口分布和区域经济协调度,完善基础设施等方式引导城市健康发展,以缓解商品房住宅价格与城市发展水平不匹配的问题。

地铁对沿线住宅价值评估的影响:基于特征价格法的分析

地铁的建设不仅可以缓解“城市病”,提高区域可达性,同时也能对其沿线区域产生聚集效应,形成新的商业圈,深刻影响地铁沿线区域的住宅价值。文章以2023年1月佛山地铁1号线沿线住宅的相关数据为样本,将单位面积的住宅价格作为因变量,将与地铁站距离、建筑情况等因素作为自变量,通过半对数形式的特征价格模型,分析论证了佛山地铁一号线对沿线住宅价值的影响。研究结果表明,地铁的开通运行对其沿线住宅价值具有增值作用,即住宅每远离地铁站1km,住宅价值会下降11%。

老旧住宅整修方案优选研究

目前我国老旧住宅存量较大,矛盾问题较为突出,对老旧住宅整修有利于改善居住环境、提升城市魅力,同时能够避免新建、翻建施工周期长的缺点。为确定整修内容、择优挑选整修方案,构建了老旧住宅整修功能评价指标体系,并采用层次分析法对不同整修内容的权重进行计算,针对传统的层次分析法无法处理多项功能属性的交叉指标权重的确定问题,提出采用乘积指数加权法对层次分析法进行改进用以确定方案层交叉指标的功能,在此基础上,基于价值工程理论综合考虑老旧住宅整修的投入产出关系,提出了一种老旧住宅整修方案优选方法。最后通过实例分析表明,此方法具有适用性和有效性,可为老旧住宅整修方案比选提供参考。

北方采暖地区居住建筑低碳标准研究

建筑与工业和交通并列为温室气体排放的三大重点领域,同时,建筑也是碳减排成本相对较低的领域,控制建筑领域温室气体排放是应对气候变化的重点和优先领域。设计和建造低碳建筑是控制建筑领域碳排放的重要途径,已经成为国际建筑发展的新趋势。欧洲各国正研究制定低碳或零碳建筑的法定标准,美国也在推行建筑零能源账单计划。我国从1995年开始实施建筑节能设计标准,2006年又推出绿色建筑评价标准,但目前尚没有低碳建筑标准。本文在研究国内外大量绿色建筑标准、节能建筑标准的基础上,首先界定了低碳建筑的含义,然后基于一个三星级绿色建筑实例,采用层次分析法、德尔菲法和案例分析法,从建筑的外围护结构、可再生能源利用等10个方面,选取了42项指标,研究制定了北方采暖地区居住建筑的低碳建筑评价标准。本文认为,低碳建筑是指单位建筑面积的碳排放至少低于依照国家建筑节能设计标准建造的参照建筑的建筑。建设低碳建筑有两种途径,一是提高建筑的能源利用效率,二是提高可再生能源在建筑中的利用比例。构建低碳建筑标准,首先要超越现行的国家建筑节能标准和绿色建筑评价标准,覆盖范围要更广,标准要求要更高;其次,要强调建筑本体节能优先,突出建筑围护结构热工性能和体形系数等设计要求;再次,要强调可再生能源的规模化利用,鼓励安装储能和能源输出设施,建设"零碳建筑"和"负碳建筑";最后,要注重建筑全生命周期的碳减排,针对建筑项目开发的各个环节制定标准控制和评价方法,增强标准的针对性和实用性。本文建议以本标准为参考尽快制定国家低碳建筑标准,制定低碳建筑的量化评价与考核方法,并将低碳建筑纳入国家政策支持范围。

面向顾客满意的住宅产业精益/敏捷供应链战略

以顾客满意为目标 ,在分析精益生产与敏捷制造的基础上 ,引入“精敏供应链”概念 ,阐述其对于实现顾客满意的作用 ,研究如何通过调整供应链中“退耦点”的位置来使供应链实现顾客满意的目标 .以住宅建造业为例 ,按照“退耦点”位置的不同将供应链战略分成 4种 ,对每种战略进行深入的论述和扩展 ,并设计了一个矩阵来描述不同顾客需求下的相应战略 ,从而 ,提供了一种工具 。

农民工市民化的城市住房政策研究:基于国别经验的比较

如何解决农民工在城市的住房是中国城镇化进程中面临的严峻问题。通过对其他国家解决城市外来人口的住房、治理贫民窟的经验与教训的分析,中国农民工市民化的城市住房政策应该是:政府高度重视并将农民工纳入城镇公共住房视野、大力推进公共住房建设并出台配套政策和长远规划、培育城市房屋租赁市场、改变农民工安置区的建设理念、妥善规划城乡结合部的发展、集合社会大众的力量等。

基于预期理论的住宅市场价格调控模型及其仿真分析

针对我国目前住宅市场宏观调控前期效果不太理想的问题,建立住宅市场价格调控预期模型;给出基于不同预期理论的住宅价格数学表达式;分析预期因素对住宅市场宏观调控政策效果的影响规律;采用MATLAB软件,模拟北京市住宅市场价格调控过程,验证所建立价格模型的正确性,同时对不同供给调整系数条件下的试验结果进行对比分析。结果表明:市场主体的政策预期可导致调控政策的短期失效,住宅供给调整系数越小短期价格波动越剧烈;而长期中预期作用对调控政策效果无影响。研究结果为我国住宅市场宏观调控决策制定及实施提供了依据。

我国房地产市场泡沫存在性的实证研究

本文参考国外寻找房地产泡沫的方法,建立了检验房地产价格泡沫的计量经济学模型,利用1999年2月到2005年5月的月度数据对全国、上海和重庆的房地产市场进行了实证检验和比较分析,得出了中国房地产市场已经在全国范围内存在价格泡沫,部分地区泡沫化严重并已产生明显的泡沫破裂趋势等结论。

面向大规模定制的住宅产业敏捷生产体系

随着我国经济社会发展和住宅技术水平提高 ,住宅产业开始向着工业化、规模化方向发展 ,同时我国渡过了住房极度短缺的时代 ,住宅逐步实现商品化 ,居民对住宅的要求趋向个性化。如何解决工业化大规模生产与住宅多样性、个性化矛盾的问题 ,成为推进住宅产业化的生产技术关键。面向大规模定制的敏捷生产正是解决这个两难问题的有效方法。本文通过比较建筑业、制造业与住宅产业生产经营的特点 ,提出住宅产业适合采用面向大规模定制的敏捷生产方式。进而通过对住宅产业敏捷生产体系构成要素的分析 ,建立了分散网络集成生产的住宅产业敏捷生产体系框架 ,阐明了该体系的总体目标、信息处理、组织体系、管理模式等要点。

节能建筑全寿命周期技术经济评价方法

选择具有较丰富工程资料,且对建筑的投资者、使用者影响较大的建造运营阶段为研究周期,分析该周期内节能技术的集成运用对建筑投资及收益的影响,对以往在节能建筑的经济评价中存在的不足进行了分析,并对增量投资的识别估算、节能收益的识别估算以及经济评价计算方法进行了改进完善。

人口红利推高中国房地产价格了吗?——驱动机制及其实证检验

人口红利深刻影响着一国经济增长和城市化进程,间接主导着房地产市场的长期发展。文章在理论分析人口红利对房地产价格内在驱动机制的基础上,采集了1999—2011年我国各省份人口与房地产价格数据,利用面板固定效应模型与向量自回归模型,结合通径分析,研究了人口红利推高房价的直接与间接机制,以及人口红利冲击对房价的长期与短期影响。研究发现,人口红利既能够直接推高房地产价格,又能够通过房地产投资、信贷等中介变量间接推高房地产价格,且房贷对房价的冲击路径呈现U型特征。

基于主成分分析法的商品住宅特征价格模型改进

特征价格模型作为一种对商品住宅价格进行有效分析和评估的工具而广泛应用于房地产领域。针对特征价格模型在实际应用中自变量数目较多、选择难度大且存在多重线性相关的问题,提出采用主成分分析法对商品住宅特征模型进行改进,排除变量间的线性相关对特征价格模型产生的误差。同时,以武汉市轻轨沿线商品住宅楼盘作为研究对象,构建了基于主成分分析的商品住宅特征价格模型,并用该模型对商品住宅价格的预测结果与实际销售价格进行对比,结果显示多数样本预测误差在5%以下,验证了改进模型的优越性。

我国保障性住房金融支持模式探索

本文从我国现行的保障性住房金融服务体系入手,分析保障性安居工程建设融资及低收入家庭在获取住房贷款方面存在的问题。借鉴江苏省配套金融服务经验,推广多种特色金融服务模式,提出了建立符合我国经济金融情况的保障性住房金融模式的建议。

基于模糊层次分析法的住宅工程设计方案评价研究

基于模糊层次分析法,首先通过文献调研和专家访谈,建立住宅工程设计方案评价指标体系,然后由层次分析法确定各指标的权重,再运用模糊综合评判法将定性与定量相结合对住宅工程设计方案进行评价等级的模糊评判,最后将模型应用于河北某住宅工程,对其设计方案进行评价和优选,最终确定出最佳设计方案。

住宅价格波动与消费增长——基于中国数据的实证分析与理论解释

以房地产价格波动影响消费的主要途径为切入点,通过构建模型,分别以我国1987—2005年的年度数据和31个省(市、区)1999—2005年面板数据对我国住宅价格波动与消费支出进行实证检验,结果都显示住宅平均销售价格上涨有降低个人消费支出的压力,即中国住宅价格与消费之间呈负相关关系,最后对产生这种负的财富效应的原因提出新的理论解释。

我国房地产市场垄断程度研究——勒纳指数的测算

房地产市场的一个重要性质就是竞争的不完全性和垄断力量的存在。勒纳指数是衡量市场垄断程度的一个重要的指标。本文分别针对我国和各省 (市、区 ) 的面板数据、各年截面数据以及我国和各省 (市、区) 的时间序列数据等样本, 对房地产市场的勒纳指数 (即市场的垄断程度) 进行了测算。结果表明, 我国房地产市场的垄断程度相当严重; 虽然随着市场经济进程的深入和经济的发展, 房地产市场的竞争状况逐渐好转, 但这一过程非常缓慢; 为了确保房地产市场的长期健康发展和居民福利的提高, 今后政府应将促进房地产市场竞争作一项基本的方针政策。

房地产库存问题与去库存对策

2016年我国房地产"去库存"的效果不尽如人意,严格地说,不是在去库存,而是加杠杆、添泡沫。这主要是因为大多数人把房地产库存的数量明显低估了。其实,房地产库存有增量与存量之分,仅考虑增量,将严重忽视高库存的严重性,必须既考虑增量库存,更要考虑存量库存(住房的总空置率)。去库存的关键是降低总空置率,让新增住房和更多的存量闲置住房被充分有效地利用。住房既有消费属性,又有投资属性,其中投资比重过大会扭曲住房的供求关系,导致一边是库存严重、一边是价格暴涨的怪象。去库存,关键是对房地产定位的重新调整。有效落实"房子是用来住的,不是用来炒的"基本定位,需要针对不同类型的库存问题,采取不同的去库存思路和对策,即:对一、二线城市,去库存必须重点抑制投机需求、"去泡沫";对现实库存压力大的三、四线城市,重点要把去库存与新型城镇化结合起来。

新农村建设中节能住宅的发展现状及对策

当今世界,节能和环保已成为人类发展的主题,建筑能耗大约为全社会商品能耗的30%,节能潜力很大。文章通过调查农村建筑用能、节能状况,结合现代建筑节能发展水平,针对性地提出实施农村建筑节能的应对措施。