珠三角半城市化地区更新改造研究综述

珠三角半城市化地区的更新改造是城市更新、“三旧”改造研究的一个独特对象,梳理相关研究,主要包括三个方面。第一是解析总体特征并定性,呈现以集体建设用地改造为主、以“改居”“改商”为主,被视为一场集体建设用地确权和赋权的运动、一次突破政府垄断一级土地市场的制度变革、半城市化地区的“二次城市化”。第二是围绕“改居”及“改商”的研究,研究发现:(1)产权缺陷、集体经营内卷化导致形成复杂的利益格局,利益平衡是改造关键,形成的转地模式是重要的制度突破;(2)空间破碎亦制约改造,整合改造关键是政府统筹,有效途径是整村改造;(3)开发商逐利、政府寻租、村社共同体“把持”政府、破碎化改造带来公共利益挑战,唯有政府作用是正面因素。第三是近年来“产保区”和“工改工”的研究,“产保区”旨在保障产业用地,是一次政策创新、规划管控创新,“工改工”核心是通过土地整备、同权入市等制度创新、模式创新破除财务难以平衡的困境。

对比视角下集体经营性建设用地利用模式研究——以北京、广州、深圳三地农村地区为例

盘活农村集体土地是促进城乡一体化发展的突破口,而当前我国各地区集体经营性建设用地利用普遍存在土地资产形成不规范、使用效率低下、缺乏管理等现实问题。北京、广州、深圳三地在集体经营性建设用地利用方式上一直在积极探索与创新。文章基于地区对比视角,分别从地域历史背景、顶层制度设计、建设指标获取方式、实施单元、实施路径和利益分配方式分析比较三地农村地区集体经营性建设用地利用方式,以实际调研案例加以佐证,总结宝贵经验,以期对我国新时期农村集体经营性建设用地入市后的合理利用提供参考。