宅基地使用权初始取得制度研究

研究目的:检讨现行宅基地使用权的初始取得制度,为中国相关制度的设计提供建议。研究方法:历史研究法、法经济学分析法、实证分析法。研究结论:中国现行宅基地使用权制度过分强调行政审批在宅基地使用权初始取得中的作用。基于宅基地使用权的用益物权属性,应当按照他物权取得的基本原理重构宅基地使用权初始取得制度,明确农村土地所有权人的地位,并在公示方法上采用占有和登记两种方法。

可资本化下宅基地禀赋对农户异地创业影响研究

农民住房财产权抵押贷款政策有助于发挥农户土地资产“产权经济属性”和缓解农户因缺乏合意抵押品而面临的融资困境。对于在城市中的农户而言,不仅能够有效利用其户籍地的宅基地,还能缓解其创业所面临的信贷约束。然而,当前关于这一政策的实施效果以及对农户异地创业的影响还缺乏深入的定量分析。本文基于2017年CMDS数据,综合运用多元Logit、倾向得分匹配(PSM)和分位数回归(QR)等方法,对宅基地抵押融资与农户异地创业的作用机理进行了深入的理论分析和计量研究。研究发现:①相比非试点地区,试点地区农户选择创业的概率会更高,其中机会型创业概率又高于生存型创业;②同样有宅基地的创业农户,试点地区比非试点地区家庭月收入平均提高926.6元,试点地区内有宅基地的创业农户比没有宅基地的创业农户家庭月收入平均提高348.74元;③随着宅基地面积增加,单位宅基地面积对创业农户收入提升的影响呈现出先减后升的趋势;④从地缘上看,单位面积宅基地价值从东往西呈现出先减后增的U型变化趋势。进一步通过调查研究和理论推导发现:前期征信评估和信誉调查是金融机构降低经营风险的重要保障措施。研究认为,宅基地抵押贷款对农户创业具有显著促进作用,合理的评估和对冲机制有助于防范潜在社会风险,完善对农户创业的保险和支持政策,有助于降低农户的创业风险。

农民住房财产权抵押贷款问题探讨

我国农民住房财产权抵押具有特定内涵,完善农民住房财产权抵押贷款是解决"三农"问题的关键。现行农民住房财产权抵押制度存在严重法律缺陷,农民住房财产权抵押市场不健全、风险缓释机制不完善导致农民住房财产权抵押贷款在实施中面临困境。完善途径在于重构农民住房财产权抵押规则,通过健全抵押登记制度、价格评估体系和交易市场来完善抵押市场,通过构建多元担保机制、创建政府风险基金、完善社会保障体系来完善风险缓释机制。

保障房建设的可持续探讨

我国提出"十二五"时期建设3600万套保障房的规划目标,这是基于我国长期以来保障房供给严重不足的一次制度纠偏。到2015年底,如果不计算小产权房,保障房供给套数大约可占全部住房的36%,在住房保障体系中发挥重要作用。作为社会保障体系的一部分,我国保障房建设不可能是一劳永逸的,因此3600万套保障房建成之后,大规模的实物保障将逐步过渡到实体保障、资金保障与制度保障并行的阶段,其中通过改革现行制度促进保障房的转化是关键。

论赋予农民更多财产权利

我国农民财产权利长期受到抑制和侵蚀,导致农民财产性收入不足。赋予农民更多财产权利,增加农民财产性收入,是实现农民收入倍增、缩小城乡居民收入差距、实现社会稳定、实现经济可持续发展的需要。增加农民财产性收入,主要在于赋予农民更多的土地财产权、房地产权和金融财产权。赋予农民更多的土地财产权关键在于赋予农民土地财产"实体"权、公平交易权和增值收益分配权;赋予农民更多的房地产权关键在于赋予农民房地产抵押权和自由交易权;赋予农民更多的金融财产权关键在于赋予农民金融服务享有权、金融产品选择权和金融产品市场定价权。

农村宅基地若干问题探讨

在我国历史上,农村宅基地从来都是农民私有的,共和国开国后,农村宅基地经历了从农民私有、农民享有宅基地所有权到宅基地归集体所有、农民享有宅基地使用权的演变。在社会主义市场经济条件下,现行农村宅基地制度日益显露出严重的弊端和矛盾,造成农村宅基地利用效率低,宅基地供需矛盾,空心村、一户多宅现象大量存在以及"小产权"房问题,并引发政府与农民、房地产开发商与农民和政府、城市居民与农民和政府的利益冲突。应着眼于农村宅基地的利用效率与公平,通过立法,将农村宅基地的所有权归还农民,变农村宅基地无偿取得为有偿取得,以提高农村宅基地的使用效率,促进农村发展和城乡一体化。

农村宅基地使用权制度存在的问题及其完善对策探讨——以山西省农村宅基地的调查为基础

我国现行农村宅基地制度源起于新中国成立之后社会主义建设探索时期。改革开放以后的《土地管理法》与人民公社时期关于农村宅基地使用权的规定在内容上是一脉相承的。《物权法》出台之后宅基地使用权虽被明确规定为一项用益物权,但其制度内容并未被详细规定,有待进一步研究。调查表明,实践中农村宅基地存在"一户多宅"、有偿取得、取得程序不规范和隐性流转等现象,与现行《土地管理法》等法律的规定相悖。因此,理论上应当探讨一户一宅制度立法与实践脱节的原因,明确宅基地使用权取得是否应为有偿,规范宅基地使用权取得程序,允许宅基地使用权流转。

基于农民权益保护视野下的“小产权”房的法律问题研究

"小产权"房的出现带来许多的社会问题。建立在集体土地上的"小产权"房,以其低廉的价格带动在其各个地区的热销。"小产权"房热销直接侵害弱势群体农民的利益,同时也给购房者带来一定的风险。基于对农民权益保护的视角,在对"小产权"房的理论进行界定的基础上,提出需要从立法、监管、市场、宏观调控等方面进行制度安排。

“三农”视野下的我国小产权房法律问题研究

目前小产权房已经大量存在,但由于小产权房所带来的侵占耕地、破环农村生态环境、威胁国家粮食安全等种种危害,我国在现阶段已经明令禁止小产权房,然而要顺利、妥善解决小产权房问题还需要国家在法律制度方面加以协调和规制。在我国的农业安全、农村和谐和农民利益的研究基点下,通过对"小产权房"的危害性进行分析,进而提出在"管"、"调"、"控"手段下建立起完善的约束机制、协调机制和防控机制,为解决我国"小产权房"问题提出若干建议。

如何维护农民在“宅基地换房”中的权益——以嘉兴市“两分两换”为例

通过调查试点农户对"宅基地换房"的态度,得知,"宅基地换房"政策在利益分配上存在一些不足,对农户享有的宅基地权益存在认识上的偏差。建议赋予农户宅基地流转收益权,对困难农户实施特别帮困,允许居住条件优越的农户不参加置换,实现"宅基地换房"与农民增收的联动。

农民住房财产权抵押贷款的意愿为什么不高?——来自改革试点地区武进的调查研究报告

农民住房财产权抵押贷款试点是向农民还权赋能的改革,承担了扩大农民财产权能、激活僵化资产的使命。尽管在理论上农民住房财产权抵押贷款有助于激活农村金融市场,但从实践效果来看,这项改革试点并不如理论预期。从农民住房财产权抵押贷款政策出台和落实的前提角度而言,农户贷款意愿确实关乎改革持续推进的基础,而意愿为何不高并没有得到充分的解释。本研究通过对改革试点地区——武进区的普通农户、两权抵押的新型农业经营主体、商业银行、人民银行武进支行以及农村宅基地制度改革试点办公室等个人或机构的调研,试图对意愿为何不高的解释构建一个相对完整的拼图。研究发现:(1)金融机构作为抵押贷款业务的供给方,意愿不高、顾虑重重的原因在于目前法律、规范、操作等方面都不完善,他们对于农户的偿还能力、风险把控和抵押物的处置存在顾虑,希望政府在涉农贷款的政策支撑、市场培育、纠纷协调、风险托底方面提供制度支撑和业务流程规范;(2)现阶段并非所有农户都存在融资需求,且融资需求主要受微观层面的个体特征要素的影响,经济观念保守、抵御风险能力低、新房抵押无凭、旧房价值不高等也是农户贷款意愿不高的原因;(3)农民住房财产权抵押业务的运行仍然要依赖于区级财政提供的风险担保,不能够凭借制度支撑自主运行,依然处于需要扶持的初级阶段,与农民住房财产权抵押制度的常态化运行尚存距离。因此在后续的工作中要做到“主导在区、主抓在镇、主体在村、主动在民”,发挥政府主导作用,激发农户主体意识,提高金融机构服务意识,引导村民委员会做好“润滑剂”,注重内外结合,更好激活农村金融市场。

宅基地使用权的物权化构建

在我国,宅基地使用权实际上是担负着农村社会保障的功能,其权利体系的设计,亦依此而行,虽然其是一种用益物权,但其权利特征与典型物权相比,其趣大异,其形大左。然而,随着城乡统筹改革的深化,农村社会保障体系的逐步建立和完善,宅基地使用权所担负的历史使命也终将完结,之后必将面临着其物权本位的回归。

农民住房财产权抵押融资的配套制度研究——基于山东省F市的改革试点

农民住房财产权是农民拥有的一项重要财产权利,将其用来抵押融资符合农村现实需求。当前,农民住房财产权抵押融资面临诸如产权价值难以确定、处置变现困难等诸多困境,各个环节都需要相关制度的配套,需要政府加大政策供给力度,在尊重市场规律的前提下完善农民住房财产权的产权登记和管理、农民住房价值评估和流动交易、农村农民最低住房保障、农民和农村企业的征信管理等制度体系。

宅基地“三权分置”背景下农房抵押意愿影响因素分析——基于社会资本视角

基于福建742份农户调查数据,通过建立Logit-ISM模型,分析外部性、认知性以及关系性3个维度的社会资本对农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款意愿的影响情况。结果表明:(1)外部性社会资本(以“是否加入合作社”和“外出打工经历”指标衡量)和认知性社会资本(以“是否了解农村产权抵押”和“信贷政策”的指标衡量)对农民参与住房财产权抵押贷款意愿有显著的正向影响;(2)不同维度的社会资本对农民产权抵押融资意愿的影响存在差异:外部性社会资本作为深层次的原因影响着其认知性社会资本水平,进而影响贷款需求和经历,最终影响农民对农房的抵押融资意愿。基于此,为提高农民农房以及宅基地抵押融资的成功,建议加大对农民人力资本投资和农村产权知识的宣传以提高农民认知水平,鼓励农民加入当地农民合作社;借鉴一些地区宅基地抵押贷款权益实现的成功经验,在不同地区分类有序推进,以尽可能减少农村正规信贷供给的不足问题。

农民住房财产权抵押估价研究

农民住房财产权抵押贷款是解决农民融资难的重要制度创新。合理评估农民住房财产权抵押价值是开展农民住房抵押贷款工作的重要环节和前提。文章从农民住房财产权的概念出发,研究了市场主导、收益主导、成本主导三种农民住房财产权价格的形成机制以及相应的抵押估价方法的应用,并就进一步促进农民住房财产权抵押估价工作提出了相关建议。

从小产权房问题看我国农民权益保障——基于社会弱势群体理论的分析

立足于社会弱势群体理论,以小产权房现象为切入点,探究了农民这一社会群体处于弱势地位的表现及原因提出了相关对策,以期帮助农民社会弱势群体摆脱"弱"境,促进社会的和谐发展。

农民住房财产权抵押贷款的困境与破解

农民住房财产权抵押贷款面临理论争议、抵押权实现通道受阻、农民遭遇失地风险的困境。困境难解的症结在于房地一体原则的论述路径,房地一体原则用于农民住房财产权抵押贷款上并不妥当,有必要在理论证成上排除适用。困境的破解,关键在于房地异主法律关系诠释上适用推定租赁合同制度,具体实操上完善推定租赁合同制度,推进农村集体经济组织以合理价格回购宅基地,建立健全农村产权抵押融资居住保障机制。

农民住房财产权抵押问题研究——基于宁波市江北区的调查

宁波市江北区在2009年率先推行了农房抵押贷款政策,实践多年有可取的经验。研究立足于江北区的现实发展情况,基于实证调研与分析,厘清其目前在农房抵押贷款上面临的障碍,针对贷款中存在的风险提出对策与建议,探索农房抵押困境的突破路径,包括:(1)完善相关法律法规;(2)政府全面促进确权办证;(3)建立"政府-金融机构-农民"高度配合的评估机制;(4)引入风险机制多层面保障抵押物的处理;(5)完善贷款规定,进一步保障农民生活,使农民住房财产权抵押贷款试点得以稳步推进。

征地拆迁、整建制转居与农民财产权——基于北京市大兴区北程庄村的调查与思考

对北京市大兴区北程庄村的土地征占、整建制转居和集体经济产权制度改革进行调研发现,乡村在快速城市化进程中的核心问题是维护和发展农民的财产权利。建议从根本上改变现行的征地思维和征地制度,保障两种土地公有制的平等地位;落实户籍制度改革,全面取消农转居政策;实行集体土地与国有土地同样可以开发建设城市的政策制度;及时撤销"三无村"或"空壳村"的村委会建制,完善撤制乡村集体资产处置办法。

农村“三权”抵押贷款对农村土地产出效率的影响研究——基于浙江试点地区的实证分析

近年来,农村土地改革备受关注,国家政策层面连续发文以规范农村土地的确权、赋权和流转行为,土地流转规模正逐步扩大,集约化程度也不断提升。在这一过程中,金融支持农村土地改革的多个关键性文件相继发布。在农村土地重大改革试点阶段,为探究农村"三权"抵押贷款对农村土地产出效率的影响,本文基于浙江试点地区的混合截面数据,通过逐步回归、VIF检验和B-P检验等计量方法,比较了农村承包土地的经营权抵押贷款、农民住房财产权抵押贷款、农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款等三项金融试点之间的效率差别,并通过DEA方法和Malmquist指数计算了全要素生产率变化情况。结果显示,农村"三权"抵押贷款总体上有利于土地产出效率的提升和农村土地技术进步,但也受到金融支持覆盖面、风险补偿机制和改革推进力度等方面的制约。对此,本文提出了有针对性的政策建议,以期通过完善农村"三权"抵押贷款机制,进一步提升农村土地的产出效率。