我国房屋养老金制度:背景与框架

房屋安全既是城市安全运行的重要组成部分,也是人民“安居”的重要保障。为破解房屋安全管理难题,强化房屋全生命周期的安全保障,应加快研究完善房屋安全全生命周期管理制度,包括研究建立房屋养老金制度。本文聚焦房屋养老金制度“为什么建”“建什么”“如何建”,梳理地方有益探索实践,重点分析房屋养老金资金来源和如何实施管理等关键问题,提出由公共账户、个人账户、补充账户三个账户组成的房屋养老金制度设计框架,明确房屋养老金的主要资金来源、适用范围、统筹使用等内容,进而提出有序推进房屋养老金制度实施的政策建议。

土地出让金划转税务部门征收对城投债的影响效应分析

本文以土地出让金划转税务部门征收这一政策为切入点,考察其对城投债发行规模和信用风险的影响。实证结果显示,土地出让金划转税务部门征收政策实施后,城投债发行规模显著降低,但信用利差显著提升。在此基础上,本文探讨了土地出让金划转税务部门征收对城投债信用风险的异质性影响、经济机制和风险化解渠道,结果显示:与东部地区相比,中部地区和西部地区的城投债信用利差显著提升,与所属较高行政级别地区的城投债相比,所属较低行政级别地区的城投债的信用利差显著提升;较高的土地依赖度、地方债务压力和企业偿债压力会加剧政策实施后城投债的信用风险;发行“借新还旧”城投债有助于缓解政策实施对城投债信用利差的正向效应。本文的研究为全面认识土地出让金征收改革的政策作用提供了事实依据,对防范化解城投债务风险提供了分析路径和参考。

土地出让金追缴行政公益诉讼中“不依法履职”的认定

在土地出让金追缴公益诉讼司法实践中,存在着土地出让金追缴权责划分不清、追缴方式不明、对行政机关全面履行法定职责的评判标准适用分歧等问题,导致法院在对“不依法履职”的认定上面临法律适用的困境,因此亟需明确土地出让金追缴公益诉讼中的履职主体、履职方式,确立对“全面履行法定职责”的评判标准。尽管在实际操作环节,土地出让金的征缴机关和监督管理机关的并不一致,但土地管理部门享有相关的行政权力且作为出让合同的当事人,仍应为“不依法履职”的责任主体;在认定土地出让合同系行政协议的基础上,土地管理部门可以依法采取行政措施追缴土地出让金,并不需要提起民事诉讼,并采取“行为标准”对行政机关是否业已全面履行法定职责进行评判。

地方“发展型”政府财政压力与补充性融资选择

基于2009—2017年中国285个地级市的土地出让金和城投债数据,采用双向固定效应模型,实证检验“发展型”政府在财政压力作用下的补充性融资选择问题。研究发现:为缓解财政压力,地方“发展型”政府在融资选择上更偏向于土地出让金融资模式;土地出让金对城投债具有显著的“抵押增强”效应,即存在“以地撑债”的自我加强机制;源于“预期担保”效应,土地出让金对城投债违约风险的影响呈现“U”形变化。为破解中国地方政府对土地出让金的过度依赖和隐性债务风险积累的内生性,应加快完成三个转变,即政府职能从“发展型”转向“服务型”、政府投资从看“量”转向重“效”、政府融资从“行政干预”转向“市场”。

不同类型土地财政收入与城市扩张关系分析——基于省际面板数据的协整分析

土地财政收入是城市土地扩张的重要影响因素,但是仅以土地出让金等同于土地财政考察这种影响是不全面的,土地税也是土地财政收入的重要内容。本文将土地财政分为土地出让金和土地税两部分,在当前财政和城市土地管理制度框架内分别分析了土地出让金、土地税对城市扩张的影响,提出了两个研究假说:1在现行财政和土地制度安排下,土地出让金会显著推动城市扩张;2与土地出让金相反,土地税的增长可以遏制城市扩张。进而依据30个省级行政区2000-2011年的土地出让金、土地税与城市建成区面积数据,运用面板协整计量方法对研究假说进行了检验。结果表明:1土地出让金、土地税两类土地财政收入对城市土地扩张的影响是不同的;2全国层面及东部、西部地区的数据表明,土地出让金收入的增长会显著推动城市土地扩张;3无论是在全国层面还是东、中、西部层面,目前我国征收的5种土地税均未发挥遏制城市土地扩张的作用。据此,应该通过完善现有土地税种、开征物业税,改革土地出让制度、加强土地收益管理,改革财政体系、缩小地方财政缺口等政策实现土地税对土地出让金的替代,最终实现城市土地的有效管控。另外,在东、中、西3大区域应实行差别化政策,有序实现土地税替代土地出让金。

土地资本化对经济增长的作用

土地资本化可以有效地促进土地财产权利的流动,对促进地区经济乃至全国经济的发展具有重要的战略意义。文章选取1990—2013年全国30个省份土地出让金、国内生产总值、固定资产投资和城市化率等相关数据,利用时间序列分析模型和面板回归模型,对我国城镇土地制度改革以来,土地资本化在经济增长中的作用和贡献进行了定量分析。研究结果发现:土地出让金与经济增长之间显著正相关,土地出让金对经济增长的贡献率约为2%。应注意到,在长期经济增长中,土地出让金对经济增长的拉动作用将逐渐达到极大值。这就要求政府逐渐改变以"土地征收—出让"为核心的城镇土地资本化体制和地方政府以"土地财政"为核心的财税体系,以避免土地资本化在经济长期增长过程中表现出负面效应。

土地出让收入与地方政府支出投资偏向——影响机理及实证检验

本文通过对2001—2014年30个省、直辖市、自治区面板数据分析,从理论与实证的角度验证了在中国特有的财政体制和土地制度下,土地财政是造成地方政府支出投资偏向的重要因素,并通过"自我累加"机制和"一般公共预算收入""财政分权"的交互作用三种影响机理对地方政府支出结构产生扭曲效应。通过分区域和分时段研究还发现,这种影响机理还存在一定的分离均衡。本文的研究表明,为了淡化地方财政支出的投资职能,除了要改革财政分权体制和地方官员的晋升锦标竞赛制度以外,还要加强土地出让收入的管理与分配制度改革,拓宽地方政府投资项目的融资渠道和融资方式。

中介组织介入土地承包经营权流转分析

中介组织介入土地承包经营权流转的实践在各地已经不为鲜见。本文考察了中介组织的衍生和介入交易的机理问题,分析了中介组织对土地承包经营权流转的具体影响;以浙江省海盐县土地流转和产权交易服务中心的调查为典型案例,分析了中介组织介入土地承包经营权流转的机制和实施效果。

物业税与土地出让金不可替代性

物业税是不动产税的一种类型 ,土地出让金是土地的价款 ,二者属于性质不同的经济范畴 ,不能也不应相互替代。文章针对用物业税替代地价的主张 ,分别从土地资源配置市场化之要求、与新发展观之矛盾、廉政建设、现实可行性等方面 ,分析了以税代价的不可行性和危害性。

资源枯竭型城市土地财政的成因及其影响研究——以河南省焦作市为例

资源枯竭型城市土地财政的成因和影响与一般城市相比,既有相同之处,也有不同之处。焦作市作为一个典型的资源枯竭型城市,近年来,该市土地财政规模及其占比均呈快速扩张之势,土地出让金逐渐成为是土地财政的主体,并以城市土地使用权作抵押获得大量的借贷收入;焦作市土地财政产生的原因既有内部因素,也有外部因素。该市煤炭资源濒临枯竭造成大量煤矿关闭和大部分骨干企业经济效益下滑导致地方税收入不足是土地财政产生的内部原因,而分税制改革和所得税分享改革、地方政府独享土地出让收益和政治集权则是土地财政产生的外部原因;土地财政对该市社会经济发展的影响是正负面交织在一起。土地财政在促进焦作市经济增长(贡献系数为18.89%)和加快城市化进程的同时,推高了该市的房价,增加了银行抵押风险。

高层建筑之地下空间权利冲突探析——兼论对结建地下空间开发的规制与激励

研究目的:探讨高层建筑之地下空间权利冲突的形成原因及其解决,探索结建地下空间开发的规制方式和激励手段。研究方法:文献分析法、规范分析法。研究结果:(1)高层建筑的地下基础与地上建筑占据的是一体空间,理应整体估值、整体出让;(2)虽需整体出让,政府有权也应该在土地出让之时即明确地下空间开发的规划要求,列之为出让合同条件;(3)同时政府应制定针对结建地下空间开发的鼓励政策。研究结论:目前众多地方立法中所主张的地下空间权不能成立,国家层面立法应当有所改变,以规制并激励结建地下空间的开发。

现行容积率调整补缴土地出让金制度分析

在当前土地管理中存在重审批,轻监管的现象,土地使用者擅自改变容积率的行为屡见不鲜。文章以土地估价中假设开发法为基础,提出一种更为合理的容积率调整补缴土地出让金测算方式,以测算由容积率调整所带来的实际土地增值收益,并将其与现行制度下测算所得补缴额进行比较。研究发现:现行制度下测算所得补缴额远低于由容积率调整所带来的实际土地增值收益,现行容积率调整补缴土地出让金制度存在一定缺陷,政府应以容积率调整所带来的实际土地增值收益作为补缴土地出让金标准,完善现有制度政策,减少并遏制随意调整容积率的行为。

中国二元经济转型的特殊性及其对城市化影响

中国二元经济转型具有三大特点,即二元经济转型以体制转轨为背景并受体制转轨进程的制约、二元经济转型滞后于工业化进程,以及农业劳动力转移的非城市化与半城市化路径。受中国二元经济转型特殊性的影响,我国城市化进程中存在着城市化滞后于工业化、人口城市化滞后于土地城市化,以及"农村病"严重存在的同时"城市病"日益突出等问题。解决城市化进程中的上述问题必须深化二元经济体制改革,加快农民工市民化进程,统筹城乡发展。

土地出让金收益分配原则建构——源自分配正义理论的启示

土地出让金收益分配是当前中国的焦点问题。在土地出让金的分配上,我国农民付出最多得到最少,所得份额难以保障自身权益,这就是备受关注的土地出让金收益分配的横向不公问题,形成最现实的分配正义悖论。所以,很有必要分析罗尔斯的分配正义理论,借鉴其公平机会、最大最小规则、应得、利益补偿等理念,在土地出让金收益的分配起点、分配过程、分配终点分别践行公平机会原则、应得原则、利益补偿原则,才有可能保障公平正义地分配土地出让金收益。

土地财政与地方政府债务的实证研究——基于省际面板数据的分析

近年来中国地方债务问题突出,影响地方债务规模的因素已成为政策研究焦点。对土地出让金和土地相关税同地方政府债务规模关系进行实证分析的结果表明:土地出让金对地方政府债务规模有显著的推动作用,但土地相关税与地方政府债务规模并不具备长期均衡关系。综合来看,要想解决当前的地方政府债务问题,需要加快土地出让金的"费用税收化",因地制宜逐步建立地方主体税,同时加强地方债务风险机制建设,防患于未然。

房地产税改革与法拍房定价机制优化问题研究——基于司法拍卖中买受人受票权益保护视角

法拍房司法拍卖中买受人受票权益保障问题是税务机关与法院工作协同中难以破解的热点问题。在实践中税务机关为了维护国家税收权益和保护纳税人权益,难以对法院的司法裁决做出相应的回应。从房地产税改革的视角入手,深入剖析房地产税将土地出让金模式下的隐性税源流失和纳税风险显性化的内在机理,大力发挥房地产税“保房价”“稳预期”功能在法拍房定价机制优化问题上的积极作用,为税务机关和法院协同解决此类难题提供可行路径。

新增建设用地出让金价格构成及收益分析

新增建设用地出让金作为土地出让金的重要组成部分,对经济调控,产业结构改进等方面发挥了巨大的作用。然而我国现行的新增建设用地出让金收益分配机制不合理,严重地损害了农民的利益,不利于农村和城市的和谐发展。本文通过对其价格构成,以及从政府角度进行成本和收益分析等揭示收益分配存在的问题,并提出了新增建设用地出让金收益分配改革建议。

关于我国开征物业税的思考

我国房地产业税收存在租、税、费界定不清等问题,造成我国房价高。因此,从整体上改革房地产税费制度已成必须。而房地产税费改革的基本方向应该是“明租、正税、清费”。具体来说,就是在法律中明确规定,土地出让金作为地租形式,从原来购房时一次性交纳改为在使用期内逐年向当地政府交纳;统一征收物业税;清理房地产业中的各项杂费。

博弈论在农业用地制度创新研究中的两点应用

博弈论在农业用地制度领域中的研究 ,应用甚少。毋庸置疑 ,在农业用地制度创新中 ,用地制度信息是非常重要的 ,涉及土地所有制、土地使用制、土地的国家管理等诸多方面。从博弈的构成要素分析运作规范的中介机构问题有四个要素 ,即博弈双方、游戏规划、裁判、观众。博弈论在农业用地使用权转让费计量中的应用一般采用具体的计量模式或按市场规则进行转让。

论建设用地使用权

《物权法》的颁布与实施,无论从理论上还是在现实生活中,其影响都是深远的。尤其是在建设用地使用权方面的详尽解释与全面规范,使其理论涵义与现实意义更加清晰。通过对"建设用地使用权"称谓的来源进行辨析,结合《物权法》的规定对建设用地使用权内涵及其取得方式进行了分析。在此基础上,通过比较国有土地出租与建设用地使用权人土地出租的异同点,提出了一些关于建设用地使用权出让与利用限制方面的建议。