可资本化下宅基地禀赋对农户异地创业影响研究

农民住房财产权抵押贷款政策有助于发挥农户土地资产“产权经济属性”和缓解农户因缺乏合意抵押品而面临的融资困境。对于在城市中的农户而言,不仅能够有效利用其户籍地的宅基地,还能缓解其创业所面临的信贷约束。然而,当前关于这一政策的实施效果以及对农户异地创业的影响还缺乏深入的定量分析。本文基于2017年CMDS数据,综合运用多元Logit、倾向得分匹配(PSM)和分位数回归(QR)等方法,对宅基地抵押融资与农户异地创业的作用机理进行了深入的理论分析和计量研究。研究发现:①相比非试点地区,试点地区农户选择创业的概率会更高,其中机会型创业概率又高于生存型创业;②同样有宅基地的创业农户,试点地区比非试点地区家庭月收入平均提高926.6元,试点地区内有宅基地的创业农户比没有宅基地的创业农户家庭月收入平均提高348.74元;③随着宅基地面积增加,单位宅基地面积对创业农户收入提升的影响呈现出先减后升的趋势;④从地缘上看,单位面积宅基地价值从东往西呈现出先减后增的U型变化趋势。进一步通过调查研究和理论推导发现:前期征信评估和信誉调查是金融机构降低经营风险的重要保障措施。研究认为,宅基地抵押贷款对农户创业具有显著促进作用,合理的评估和对冲机制有助于防范潜在社会风险,完善对农户创业的保险和支持政策,有助于降低农户的创业风险。

农民住房财产权抵押贷款问题探讨

我国农民住房财产权抵押具有特定内涵,完善农民住房财产权抵押贷款是解决"三农"问题的关键。现行农民住房财产权抵押制度存在严重法律缺陷,农民住房财产权抵押市场不健全、风险缓释机制不完善导致农民住房财产权抵押贷款在实施中面临困境。完善途径在于重构农民住房财产权抵押规则,通过健全抵押登记制度、价格评估体系和交易市场来完善抵押市场,通过构建多元担保机制、创建政府风险基金、完善社会保障体系来完善风险缓释机制。

农民住房财产权抵押贷款的意愿为什么不高?——来自改革试点地区武进的调查研究报告

农民住房财产权抵押贷款试点是向农民还权赋能的改革,承担了扩大农民财产权能、激活僵化资产的使命。尽管在理论上农民住房财产权抵押贷款有助于激活农村金融市场,但从实践效果来看,这项改革试点并不如理论预期。从农民住房财产权抵押贷款政策出台和落实的前提角度而言,农户贷款意愿确实关乎改革持续推进的基础,而意愿为何不高并没有得到充分的解释。本研究通过对改革试点地区——武进区的普通农户、两权抵押的新型农业经营主体、商业银行、人民银行武进支行以及农村宅基地制度改革试点办公室等个人或机构的调研,试图对意愿为何不高的解释构建一个相对完整的拼图。研究发现:(1)金融机构作为抵押贷款业务的供给方,意愿不高、顾虑重重的原因在于目前法律、规范、操作等方面都不完善,他们对于农户的偿还能力、风险把控和抵押物的处置存在顾虑,希望政府在涉农贷款的政策支撑、市场培育、纠纷协调、风险托底方面提供制度支撑和业务流程规范;(2)现阶段并非所有农户都存在融资需求,且融资需求主要受微观层面的个体特征要素的影响,经济观念保守、抵御风险能力低、新房抵押无凭、旧房价值不高等也是农户贷款意愿不高的原因;(3)农民住房财产权抵押业务的运行仍然要依赖于区级财政提供的风险担保,不能够凭借制度支撑自主运行,依然处于需要扶持的初级阶段,与农民住房财产权抵押制度的常态化运行尚存距离。因此在后续的工作中要做到“主导在区、主抓在镇、主体在村、主动在民”,发挥政府主导作用,激发农户主体意识,提高金融机构服务意识,引导村民委员会做好“润滑剂”,注重内外结合,更好激活农村金融市场。

农户农房抵押贷款意愿的影响因素分析——以四川省成都市为例

为探讨成都试验点农户农房抵押贷款意愿的影响因素,推进农房抵押贷款工作的深入开展,采用问卷调查、Logistic模型进行分析。结果表明:农户对农房抵押融资具有一定参与意愿,农户近一年出现资金短缺对农房抵押意愿影响最大,且为正向影响;农户文化程度,家庭经济情况及对政策的了解也是其显著影响因素。

农民住房财产权抵押融资的配套制度研究——基于山东省F市的改革试点

农民住房财产权是农民拥有的一项重要财产权利,将其用来抵押融资符合农村现实需求。当前,农民住房财产权抵押融资面临诸如产权价值难以确定、处置变现困难等诸多困境,各个环节都需要相关制度的配套,需要政府加大政策供给力度,在尊重市场规律的前提下完善农民住房财产权的产权登记和管理、农民住房价值评估和流动交易、农村农民最低住房保障、农民和农村企业的征信管理等制度体系。

宅基地“三权分置”背景下农房抵押意愿影响因素分析——基于社会资本视角

基于福建742份农户调查数据,通过建立Logit-ISM模型,分析外部性、认知性以及关系性3个维度的社会资本对农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款意愿的影响情况。结果表明:(1)外部性社会资本(以“是否加入合作社”和“外出打工经历”指标衡量)和认知性社会资本(以“是否了解农村产权抵押”和“信贷政策”的指标衡量)对农民参与住房财产权抵押贷款意愿有显著的正向影响;(2)不同维度的社会资本对农民产权抵押融资意愿的影响存在差异:外部性社会资本作为深层次的原因影响着其认知性社会资本水平,进而影响贷款需求和经历,最终影响农民对农房的抵押融资意愿。基于此,为提高农民农房以及宅基地抵押融资的成功,建议加大对农民人力资本投资和农村产权知识的宣传以提高农民认知水平,鼓励农民加入当地农民合作社;借鉴一些地区宅基地抵押贷款权益实现的成功经验,在不同地区分类有序推进,以尽可能减少农村正规信贷供给的不足问题。

农民住房财产权抵押估价研究

农民住房财产权抵押贷款是解决农民融资难的重要制度创新。合理评估农民住房财产权抵押价值是开展农民住房抵押贷款工作的重要环节和前提。文章从农民住房财产权的概念出发,研究了市场主导、收益主导、成本主导三种农民住房财产权价格的形成机制以及相应的抵押估价方法的应用,并就进一步促进农民住房财产权抵押估价工作提出了相关建议。

农民住房财产权抵押贷款的困境与破解

农民住房财产权抵押贷款面临理论争议、抵押权实现通道受阻、农民遭遇失地风险的困境。困境难解的症结在于房地一体原则的论述路径,房地一体原则用于农民住房财产权抵押贷款上并不妥当,有必要在理论证成上排除适用。困境的破解,关键在于房地异主法律关系诠释上适用推定租赁合同制度,具体实操上完善推定租赁合同制度,推进农村集体经济组织以合理价格回购宅基地,建立健全农村产权抵押融资居住保障机制。

浏阳市农房抵押贷款的农户意愿实证分析

基于农户意愿视角对浏阳市农房抵押贷款影响因素进行Probit模型分析,结果表明,在影响农户抵押贷款意愿的诸多客观因素中,家庭特征因素中的家庭成员务工经历以及农房抵贷政策认知因素中的抵贷政策满意度和抵贷手续便利性通过了显著性检验。抵贷政策满意度因素的显著性最强,抵贷手续便利性因素呈正相关;作为贡献率最大的正向刺激因子,家庭成员打工经历因素能较好解释因变量。有效推进浏阳市农房抵押贷款新政策的出台,应考虑农户个体家庭特征因素及其对现行政策的认知度满意度,建立健全农房抵押贷款的担保机制和服务三农的融资体系,完善配套制度改革,稳步推进农房抵押贷款进程。

农民住房财产权抵押问题研究——基于宁波市江北区的调查

宁波市江北区在2009年率先推行了农房抵押贷款政策,实践多年有可取的经验。研究立足于江北区的现实发展情况,基于实证调研与分析,厘清其目前在农房抵押贷款上面临的障碍,针对贷款中存在的风险提出对策与建议,探索农房抵押困境的突破路径,包括:(1)完善相关法律法规;(2)政府全面促进确权办证;(3)建立"政府-金融机构-农民"高度配合的评估机制;(4)引入风险机制多层面保障抵押物的处理;(5)完善贷款规定,进一步保障农民生活,使农民住房财产权抵押贷款试点得以稳步推进。

农民住房抵押权实现的困境与应对

文章分析当前在实现农民住房抵押权中出现的“房地分离”、受让对象范围限定过窄、农村信用体系落后等问题,借鉴各试点地区以农房确权颁证为前提,以完善市场产权交易为补充,以制度建设为最后保障,通过扩大受让对象范围、引入推定租赁制度、多措并举维护农村产权交易安全,化解金融机构的信贷风险,为农民住房抵押权的实现寻找出路。

农户参与农房抵押贷款意愿的研究——基于山东、安徽228户农户的调查

通过对山东省潍坊市、安徽省安庆市的228户农户进行实地问卷调查,研究并分析了农户对农房抵押贷款的参与意愿及相关原因。研究结果表明:农户对于农房抵押贷款具有一定参与意愿,不同地区农户参与意愿有着较为明显的差异,被调查农户中潍坊市农户参与意愿高于安庆市农户;对农房生活保障功能的依赖是阻碍农户参与的主要原因;金融机构的正规性、自身的偿还能力以及政策细节与稳定性是农户在选择参与农房抵押贷款时所关注的主要方面;在政策期望方面,简化抵押贷款的手续步骤、加大政策宣传、降低贷款利息等得到较高关注。

农业现代化视域下农民住房财产权抵押制度的构建

农民住房作为一个集合概念,事实上包括农民房屋及所占宅基地,农民住房财产权包含农民房屋所有权及所占宅基地使用权。依据现行法的规定,在宅基地使用权不能作为抵押物的情况下,作为集合概念的农民住房财产权的抵押在法律上也就出现了障碍。契合＂保障农户宅基地用益物权＂的政策指引和价值需求,立法上宜按照现代市场法则,改革宅基地制度,彰显其用益物权的属性和财产功能,最终通过立法上的新规制,将农民住房财产权塑造成一种具有物权属性和具有抵押担保功能的财产权。农民房屋所有权和宅基地使用权一体登记是农民住房财产权抵押权设定的前置条件,抵押合同加上登记是农民住房财产权抵押权设定的核心要件。在抵押权实现时,可以通过选择贷款风险补偿基金、强制管理或贷款重组等方式保障农民基本居住权;通过将＂依法采取多种方式处置抵押物＂限缩为＂变卖或拍卖等多种方式处置抵押物＂,以体现农民住房财产权与商品房处置的差别化。农民住房财产权处置时的受让人范围,不再限于本集体经济组织内部,可以扩大到本乡镇本县区居民,必要时扩展至设区市和省一级范围内的居民;同时积极探索建立宅基地使用权有偿物权、债权转让机制以及有偿转让利益合理分配机制。

农民住房抵押之制度设计

农民住房抵押的标的物为农民住房,住房所有权和宅基地使用权一并抵押。所有权人可以用自己的住房为本人或他人债务设定农民住房抵押,不受其他条件限制,但抵押权人应限于金融机构。农民住房抵押权的设立无须经本集体经济组织同意,抵押贷款用途亦不受其限制。农民住房抵押权的实现方式除折价、拍卖、变卖外,还可以是强制管理。农民住房抵押物处置时的受让人不限于本集体经济组织成员,但其在同等条件下享有优先购买权;非本集体经济组织成员在受让农民住房时,推定其对集体土地享有租赁权。

论农民住房有限抵押

农民住房抵押以有限抵押为基本理念,但现有制度设计存在"房地一体"与"房地分离"的路径分歧和配套制度缺失或法理悖论等问题。这些问题的产生与有限抵押的设计理据存在偏差不无关系。因此,在重述农民住房有限抵押的正当理据不是宅基地使用权的身份性、无偿性或福利性,而应是保证农户基本住房权利、兼顾集体与农户对宅基地使用权增值收益分享的基础上,本文对试点地区与非试点地区农民住房有限抵押进行类型化制度重构。在试点地区,宜坚持"房地一体"抵押、合理取舍地方实践之有限抵押的设计,并完善宅基地使用权的主体限定、增值收益分配以及非本集体成员受让地权的登记、期限限制等配套制度;在非试点地区,暂时可按"房地分离"的思路,创新法定租赁权,但应从租金归属、担保客体、出租人等方面对相关建议进行改造。

我国农民住房财产权抵押价格评估研究

运用地租资本化评估地价必须以活跃的土地和金融市场为前提。当前我国最适用的评估方法是成本逼近法,国内试点地区主要采取了直接抵押、间接抵押、担保抵押和隐形抵押等四种模式。本文从地租地价理论视角,分析了农民住房财产权抵押价格评估方法及不同模式下的农民住房财产权抵押价格,最后提出我国农民住房财产权抵押价格评估需要从廓清障碍因素、构建评估制度等方面加以完善。