我国铁路基础设施公募REITs的法律构想

基础设施REITs作为创新融资模式的重要手段,具有降低负债水平、盘活存量资产的优势,可以有效缓解当前铁路行业面临的融资模式单一、负债规模大、资产流动性差的困境。在政策推动下,目前REITs试点工作稳步推进,但在立法层面尚未出台专门的REITs立法,主要依据部门规章和规范性文件对REITs进行调整。现有立法状况存在立法层级低、投资者利益保护制度不完备、税收优惠制度不匹配等问题。铁路基础设施积极尝试公募REITs融资的同时,还应积极防范相关法律风险。

基础设施公募REITs价值增长影响机理研究

明确影响基础设施公募REITs价值增长的关键要素及其影响机理对扩大REITs市场规模,盘活存量资产,推动基础设施建设高质量发展具有重大意义。首先识别公募REITs价值增长影响因素并对其进行分类,然后采用解释结构模型对要素间的作用关系进行挖掘,并建立七级多层递阶解释结构模型,最后利用模糊层次分析法计算影响因素的权重及不同层级的重要性等级。基于研究结果从投资者、管理者、政策制定者等角度提出促进公募REITs价值增长的对策建议,为我国公募REITs的发展提供借鉴,丰富公募REITs价值增长的理论和方法。

构建“住房融资租赁+REITs”创新模式培育市场有效需求

我国房地产市场面临着潜在总需求大与当前有效需求相对不足并存、总量过剩与结构性短缺并存,以及住房租赁市场与销售市场间衔接不畅等情况,阻碍房地产高质量发展。作为房地产开发经营的一种运营模式,住房融资租赁经营有着资产安全性强、租期长期稳定、前期投入较小的独特优势,与传统的房地产出租经营和房地产销售方式存在明显差异。本文提出“住房融资租赁+REITs”的新模式,加快实现盘活存量住房、提升居住条件、促进结构升级、实现租售并举等目标,是加快修复房地产市场,推动经济平稳增长的一项创新举措。

基于区块链技术的REITs监管系统研究

房地产投资信托基金(REITs)作为房地产与资本市场成熟的产物,极大地增强了投资活动的活力与资产流动性。近年来,中国REITs市场稳步前行,但仍存在着监管体系不健全、信息不透明、监管协调性不足等问题。鉴于此,文章利用区块链去中心化、去信任、公开透明、不可篡改等特性,提出搭建基于区块链技术的REITs监管系统的解决方案,并构建了基于区块链技术的REITs监管系统。

类REITs培育至公募REITs要点分析——以消费基础设施为例

在设计类REITs产品时,可将长期运营和资产转型作为目标,参考公募REITs标准筛选资产、评估原始权益人能力并设计交易结构。待资产成功培育和规范后,可成为公募REITs或其扩募的储备资产。本文重点分析了类REITs和公募REITs在底层资产、专业参与机构、交易结构等方面的政策要求和实操安排的异同点,对比了两者的量化分析,对市场上已有的案例进行验证分析,最终对类REITs直接对接公募REITs实现退出的难点提出相关建议。

REITs在我国城市更新项目中的应用研究

对标REITs底层资产、运营管理、政策制度等基本要求,开展城市更新项目应用REITs的匹配性分析,借鉴美日等国家REITs应用的成熟经验,提出REITs在我国城市更新项目中“1个模式+3个要点”的应用建议,以期为城市更新多元化融资方式构建提供助力。

基于不同底层资产特征的基础设施公募REITs税收处理分析

不同类型REITs (不动产投资信托基金)的底层资产具有不同特征,在税收处理上呈现不同特点。本文通过对产业园区类和高速公路类REITs底层资产特征的分析,可以为税务实务和税务部门提供有针对性的税务政策建议。针对每种类型的REITs,税务政策可以考虑其特定的运营模式和税务问题,制定相应的税收管理措施,以促进REITs行业的稳健发展,并为投资者和相关行业提供更好的税务环境。

碳中和目标下绿色基础设施公募REITs产品的账务处理探讨

解决绿色基础设施公募REITs产品的账务处理,是推动碳中和目标的基础。其中,绿色基础设施公募REITs产品的会计处理路径包括建造绿色基础设施公募REITs产品、支付资产支持证券建设费用、转入资产支持证券;资产支持证券的会计处理路径包括基金管理人形成资产支持证券、原始权益人从资产支持证券中获取投资收益、投资者投资于资产支持证券;绿色基础设施项目的会计处理路径包括建造绿色基础设施项目、支付相关费用、出售绿色基础设施项目获得收益。

我国公募REITs政策的演进逻辑与基本特征——基于政策文本的分析

党的二十大报告指出,要提高直接融资比重,坚持把发展经济的着力点放在实体经济上。不动产投资信托基金(REITs)能够有效盘活存量资产、提升资本市场服务实体经济的能力,是我国灌溉实体经济的金融“活水”。系统梳理与分析公募REITs政策的演进逻辑和基本特征,对推动REITs健康发展和实现国家重大战略具有一定的现实意义。文章通过分析我国公募REITs政策文本,发现发文数量呈现逐年增加的趋势,发布主体主要为国家发展改革委,政策文本类型总体以“意见”“通知”为主。我国公募REITs的发展先后经历了初步探索、创新发展以及常态化规范3个阶段。公募REITs政策的渐进演变呈现出政策目标由规范到解惑、政策工具由一种到多元、试点领域由基建到新基建拓展的基本特征。为推进公募REITs发展,我国应进一步优化政策工具组合,完善相关制度体系,构建全链条监管机制,助力公募REITs市场持续发展壮大。

公募REITs上市是否会让国有房企信用利差收窄?

利用2014年1月至2023年6月相关企业的财务数据以及已发行的债券数据,以我国公募REITs试点上市为准自然实验,分析其对国有房企的信用风险影响。研究结果表明:公募REITs试点上市之后国有房企的信用利差显著收窄,违约概率和信用风险降低,该结论在一系列的稳健性检验后依然成立;相关机制研究发现,试点上市之后国有房企的信息披露质量加强、融资约束程度得到改善,进而信用利差降低;异质性分析表明,公募REITs试点上市对债券信用利差的降低作用在中央国企、运营能力强的企业以及有担保的企业中更加明显。

基于ISM-AHP的PPP+REITs融资模式影响因素研究

随着当前国内PPP项目的失败案例日渐增多,我国急于探索PPP模式发展的新出路。鉴于PPP+REITs相结合较单一PPP的项目管理模式呈现出的优势所在,采用文献搜集法构建了PPP+REITs融资模式影响因素集,利用ISM-AHP模型分析各因素的影响程度及影响因素之间的相互关系。最后,结合我国实情,讨论PPP+REITs融资模式发展面临的问题,提出相对应的建议。旨在为该融资模式的后续研究提供参考,降低项目建设融资风险,促进我国工程建设项目更加持续、稳健地发展。

基础设施公募REITs的提出背景、政策要点与对策建议

当前中国经济处于新发展阶段,推进基础设施公募REITs试点有助于盘活基础设施存量资产,吸引社会资金参与基础设施建设,促进基础设施领域高质量发展。本文将阐述基础设施公募REITs的提出背景与政策要点,通过与类REITs进行比较,指出基础设施公募REITs的创新点,基于城投公司视角探讨基础设施公募REITs的案例,最后提出基础设施公募REITs需要关注的问题与相应的政策建议。

交通基建企业基础设施REITs的风险分析及防控——以H交建为例

随着社会主义现代化进程的不断推进,我国大力发展交通基建行业,现代交通运输网不断完善,不过交通基建企业也产生了大量存量资产。对H交建REIT进行分析,发现H交建REIT存在价格波动风险、底层资产运营风险以及募集资金转移使用风险,并提出了H交建REIT风险防控建议。

保障性租赁住房REITs风险评价及对策

保障性租赁住房REITs是盘活存量资产、拓宽融资渠道的有效手段,但运作复杂、参与方多等特点导致其融资过程存在更多风险。基于此,本文采用文献分析法和事故树法构建包括5个一级指标和17个二级指标的保障性租赁住房REITs融资模式风险指标体系,并采用层次分析法进行风险评价,得出关键风险和一般风险,最终根据评价结果提出风险应对策略。

我国公募REITs价值影响因素与评估体系综述

随着我国商品经济市场的日益壮大和相关政策的支持,基础设施公募REITs从多层次的资本市场体系中脱颖而出。如何合理评估公募REITs资产、如何规范公募REITs资产交易是我国金融资产领域关注的热点。文章首先概述公募REITs的含义及分类,然后对公募REITs价值影响因素进行归纳、对其价值评估体系进行总结,最后为完善我国公募REITs价值评估建设提出意见及思考,希望能让公募REITs金融资产的价值得到最大施展。

基础设施公募REITs价值评估研究综述

自2020年基础设施REITs试点启动以来,经过近三年的发展,市场上已有27只基础设施公募REITs基金发行,募集资金超过960亿元。基础设施公募REITs的发行对我国经济发展有着重要意义,不仅能降低政府和企业财务风险,还为社会资金的参与提供新的渠道。随着基础设施公募REITs的进一步发展,相关估值的研究也引起学者的关注。本文系统地对国内外学者有关公募REITs的研究进行梳理,总结现有的研究进展,并提出未来展望。

中国公募REITs市场价格与投资者结构研究——基于多主体建模的分析

深入认识公募REITs市场运行规律,对实现中国金融高质量发展具有重要意义。通过构建包括基本面交易者、动量交易者和噪声交易者的多主体模型,并使用机器学习方法对20只REITs进行校准,模拟价格形成过程并分析交易者结构。结果显示,中国公募REITs收益率序列具有厚尾分布、自相关、波动集聚等特征。模型能够很好地模拟REITs市场价格形成过程,对未来收益率具有一定预测性。在REITs市场中,基本面交易者占主导,动量交易者次之,噪声交易者影响力微弱。建议监管机构应密切监测市场波动与风险暴露,发挥多主体模型在决策中的作用,同时加强投资者教育,避免投资者过度追求短期利益。

铁路企业开展基础设施公募REITs的研究初探

近年来,实体产业发展亟需资金注入,如何获取低成本融资以实现纾困增效是当前迫切需要解决的难题。债务融资与权益融资是金融市场上两种主要融资渠道,金融机构贷款、发行股票、设立基金、发行债券等是常用的融资工具。《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)的下发,对促进基础设施实体产业发展起到了推动作用。介绍了REITs国内外发展现状,并基于铁路行业简要介绍基础设施公募REITs的发行运作流程、参与主体和发行运营中值得关注的重点问题。结合铁路企业的实际情况,论述了发行基础设施公募REITs作为探索铁路资产资本化股权化证券化的主要途径之一,以及其对铁路行业的实践意义,并探讨了目前发行存在的障碍以及对铁路企业未来发展的期望。

原始权益人视角下公募REITs产品的并表问题探讨

我国会计制度层面目前尚未明确公募REITs产品原始权益人的合并财务报表范围中是否包含项目公司或合伙企业,也未明确融资部分的权益属性问题,给相关企业具体业务的开展造成困扰。对此,文章就原始权益人视角下影响公募REITS产品并表问题的因素进行理论梳理,并以案例方式重点就原始权益人“控制权”的判定、产品会计属性的明确进行探讨,并提出多元化、适用性的对策和建议,以期为企业相关业务的具体开展予以参考和借鉴。

公募REITs基础设施项目出/并表问题研究

2020年4月我国公募REITs政策发布以来,各地区积极参与到试点阶段的探索中,进行公募REITs后就基础设施项目的出/并表管理成为各利益相关方尤其是原始权益人的重点关注事项之一。文章从控制的理论依据出发,在公募R EITs架构下结合基金投资份额、基金治理机制和委托运营管理对已上市案例的出/并表管理进行了分析,阐述了对原始权益人会计处理和财务报表的主要影响,并据此提出有效建议。