On the Influence Factors of Second-hand House Prices in First-tier Cities——Empirical Analysis Based on Panel Data

With the arrival of the ＂housing stock＂ in first - tier cities, the second - handhousing^market will become the dominant property market. This ardcle aim to the first - tiercities of second - hand housing prices and new home price index for the empirical analysis, thedata related to the cointegration analysis found that the result of the first -tier cities real estatemarket in China, the new home price index is the significant factors influencing the second -hand house price indexi For Beijing, Shanghai second - hand housing and new home price in-dex time series johans test, found that there exists cointegration relationship between two varia-bles,the new city real estate market prices out of a line on the secondary market have clearguide. Therefore, the real estate market regulation aiming at the first -tier cities and the＂housing stock＂ should take the second - hand housing market as the main direction, startingwith the sale price and influencing factors of new houses. At the same time, in different cities,we should adhere to the city＇ s policies, reflect the policy differentiation, promote the reformof the real estate supply side, and promote the return of housing properties.

Research on the Reform of Real Estate Taxation in the Personal Housing Ownership Link

Housing is related to the well-being of people’s livelihood,but at present,the real estate market is overheated,and the price of commercial housing remains high.The implementation of the reform of real estate tax in Shanghai and Chongqing has aroused heated discussions in the society.A timely promotion of real estate tax reform and legislation can play a role in tax regulation.This study takes the reform of real estate tax in regard to personal housing ownership link as the research theme and discusses the setting of collection scheme,the application of tax evaluation technology,as well as tax collection and management.

未登记房屋继承纠纷的司法分歧及其应对

未登记房屋继承纠纷是司法审判的难点。对435个未登记房屋继承纠纷案例整理分析发现:就未登记房屋的继承请求,法院既有裁决不作处理的,也有裁决处理房屋的管理使用权或处理房屋所有权的;对拟继承的未登记房屋折价补偿款无法协商一致时的处理,也存在司法分歧。裁决不作处理,无法实现司法定分止争的审判效果,应当严格限制或规范其适用;裁决处理管理使用权尚缺乏法律援引,应当补充司法解释作为正式依据;裁决处理管理使用权或处理所有权,各有合理适用空间,应当基于司法实践归纳各自具体适用情形,缓和两者的适用冲突。当事人对未登记房屋的折价补偿款无法协商一致,不是裁决不作处理的充分理由;折价补偿的对象是管理使用权还是所有权,取决于法院对未登记房屋继承纠纷的处理方式。

论借名购房纠纷房屋物权的归属

司法实践中经常遇见所谓借名购房问题,这种房产物权名实不符的现象给相关司法裁判带来困惑,而《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)以及相关的司法解释中均没有对此类行为作出明确规定,各地法院在审理过程中的处理结果也不尽相同。对此,司法裁判应从意思自治的民法理念出发,结合《民法典》的基本法理及相关司法解释精神,在对借名购房纠纷中房屋物权归属进行系统法理分析基础上作出妥当处理。

中国城市住房产权分化机制的变迁--基于广州市(1980-2009)的实证研究

从制度嵌入性角度提出影响住房产权分化机制的三种约束形式:偏好约束、体制约束和市场约束。随着住房分配制度由再分配向市场化转型,住房自有产权偏好逐渐形成,体制约束不断降低,市场约束逐渐增强。本文提出住房产权分化的市场转型假设,认为中国城市住房产权分化机制将越来越体现城市居民市场能力的差异,而非再分配能力的差异。通过2009年在广州城区收集的广州市民生活与住房变迁资料对该假设进行了检验。

住房产权对城镇居民家庭经济地位变动的异质性影响

依据2010年、2012年、2014年、2016年和2018年的中国家庭追踪调查数据,考量住房产权对居民家庭经济地位变动的异质性影响。结果显示:由于完全住房产权获得的房奴效应超过其财富效应,存在贷款偿还压力的家庭为了保证月供还款,不敢冒险追求具有更好工作前景和高工资的职位或创业机会。完全住房产权获得对居民家庭经济地位提升有负向影响,部分产权获得对居民家庭经济地位变动的影响不显著,住房产权获得对老年群体、低学历群体家庭经济地位提升负向影响显著,对青年群体、高学历群体的家庭经济地位变动的影响不显著。

也谈借名购房的物权归属与合同效力--以涉借名购房与借名投资的几个案例为线索进行考察

借名购房可区分为隐名购房和冒名购房。冒名购房的物权归属问题应参照无权代理处理,而在隐名购房中,尽管借名人与出名人之间的借名购房协议在性质上属委托合同,但因间接代理制度不能适用于权属认定,故根据物权变动规则,借名人不能仅仅依据借名购房协议的约定主张物权归属。除违反“房住不炒”的政策以盈利为目的借名购房或者所购房屋系保障性住房外,房屋限购政策原则上不应影响借名购房协议的效力认定,但却可能影响借名购房协议的履行。此外,在办理过户手续前,借名人还可能面临房屋被出名人处分以及被出名人的其他债权人申请人民法院强制执行的风险,但借名人仍可基于物权期待权请求排除强制执行。

宅基地所有权、使用权与房屋所有权冲突及其解决——以实现宅基地“三权分置”目标为切入点

在“三权分置”目标下,宅基地制度改革应当实现宅基地及地上房屋“动态”式流转,以充分释放宅基地财产权利属性。受限于“静态”式保障功能目标,宅基地所有权、宅基地使用权与房屋所有权会因农村房屋的买卖、继承、赠与、租赁、抵押或其他经营行为而发生权利冲突。解决该等冲突的关键在于“宅基地资格权”的创设。宅基地资格权因宅基地资格权人身份改变,或因宅基地使用权的取得、流转、退还等发生变化。可在宅基地初始分配保障农民居住利益功能不变的情况下,突破宅基地使用权身份限制并设定宅基地使用期限,以实现宅基地及地上房屋的有序流转。

农房盘活视角下宅基地利用合法化新解

农房盘活有其政策背景,既有政策激励也有政策限制。将适度放活农房使用权的政策意蕴分解后,厘清“适度”之界限与“放活”之方式,结合试点地区“盘活”之形式,得出以转移所有权为锚而分为未转移农房所有权与转移农房所有权并加以阐述。考量现有政策分析得出,宅基地使用权并非无期限,且宅基地使用权依附于房权,房权可以吸收地权。为适度放活农房之使用权以及增加农民财产性收入,提出建构宅基地有权使用制度,辅之以农房使用寿命为期限的盘活制度,但原农房所有权人(宅基地使用权人)之权利会因是否转移农房所有权而有所不同。未转移农房所有权的农民,在农房灭失后,可基于成员资格重新申请宅基地使用权,形成了物尽其用和权利保障的良性循环,反之则不然。从而引申出农房盘活的构想,包括农房盘活中的主体确定、盘活形式的扩张与限制、盘活的期限设置、盘活的底线坚守与盘活的登记与备案。

基于AutoCAD的农房确权数据处理工具设计与实现

根据农村房地一体确权工作的作业特点,本文设计开发了基于AutoCAD的农房确权数据处理工具,能有效地进行农村房屋所有权确权数据的检查、修改、提取和输出,实现了农房确权数据的批量化处理,操作简便、功能全面,能够满足实际作业需求,极大地提高了农房确权数据处理的效率,节约了时间和人力物力,为加快推进农村房地一体不动产确权登记发证工作提供了重要支撑。

福利体制视域下德国住房保障政策研究

完善的住房保障政策,乃社会稳定之基石。当前,我国正处于社会转型的关键期,住房市场供需矛盾依然突出,一些地方房价大起大落。天下之大,民生为最,而住房问题始终是关系到社会民生的首要问题。德国住房保障政策历经起步奠基、发展完善与转型优化,其实物配租与货币补贴并重,体现了公平与效率的结合。然而,在实践中,德国住房保障政策亦面临诸多挑战,如资源分配不均、租金调控难、模式单一等问题。鉴于此,我国应汲取德国经验,但更需立足国情,创新举措。基于福利体制视域,提出我国应“盘活现有住房存量,优化资源配置;建立租金明镜制度,提升市场透明度;推行租购同权,切实维护租户权益;加快住房租赁立法,规范市场秩序;打破户籍壁垒,精准识别保障对象,确保政策惠及真正需要的人群”等建议。通过这些举措,以构建出更加公平、可持续的住房保障制度,让“居者有其屋”的美好愿景成为现实。

居者有其屋:新加坡住房保障体系建设经验与启示

在解决国民住房问题上,新加坡奉行“居者有其屋”政策,取得了举世瞩目的成就。本文首先介绍新加坡住房保障体系的建设背景和税制概况,然后分析该国土地制度、金融制度、税收制度和供给制度等方面的优势,最后提出:明确功能定位,引领房地产税改革;打破户籍壁垒,精准识别保障对象;盘活现有存量,扩大租赁住房供给;推行租购同权,坚定维护租户权益。希望以期为我国的住房保障建设提供一些参考。

广东省住房发展研究报告——基于全国人口普查数据

本报告基于全国人口普查数据,围绕住房发展趋势和人口结构变化,就广东家庭户居住水平和居住品质进行分析和展望。结果显示,截至2020年底,广东总体家庭户基本实现人均1间住房、人均面积超过30m~2,居住水平总体明显改善,居住品质也大幅提升。但与全国其他地区相比,广东城镇居民的居住水平总体偏低,改善性住房需求日益增多,省内城市间发展不平衡、不充分现象突出。且广东人口规模和相对增量均在全国居首,尤其是流动人口远多于其他地区,意味着住房市场总体具备需求支撑,住房事业仍有较大发展空间。与此同时,无论是全国还是广东,住房发展的主要矛盾均已从总量短缺转为结构性不足,人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”,住房建设进入结构优化和品质提升的新发展阶段。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式,已不适应当前解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求,住房建设重点应转向提高住房品质和改善人居环境。

原权利人中心主义:涉第三人房屋权属纠纷的司法续造逻辑

生活中存在大量涉第三人房屋权属纠纷,为保护交易安全,立法倾向于保护第三人,不动产善意取得制度的确立即是明证。但反观司法实践,此类纠纷存在“同案不同判”现象,即有的判决体现“第三人中心主义”,有的判决体现“原权利人中心主义”。随着时间推移,司法保护重心转向“原权利人中心主义”,转向的路径是“制度类推+法理”模式的司法续造,原因是法官对原权利人和第三人进行了个案利益平衡,明确了原权利人的“事实物权人”、第三人的“法律物权人”地位,基本遵循“事实物权优先于法律物权受保护”的主旨,即原权利人一般不因瑕疵转让失权,除非第三人完全符合严苛的取得条件,为此,司法续造了“无归责,不失权”“‘善意’的双重标准”“房与证一体化转移”“长期占有的强公示效力”等适用逻辑,共同指向“原权利人中心主义”的保护宗旨。

英国共有产权住房实践与启示

作为“居者有其屋”的产权住房保障政策之一,共有产权住房自2014年起在中国各省份由点及面试点推广,却未能实现预期目标。英国共有产权住房在40多年的发展历程中不断调整与反思,具有较大的参考价值。本文从英国共有产权住房的发展历程、角色地位和运作模式出发,通过与其他产权保障型住房的对比,发现共有产权住房是英国阶梯式住房保障体系中的重要配角,相比于租房有明显优势,同时为政府带来经济和政治效益。但它并不能有效地帮助“夹心层”缓解购房压力,还存在设计复杂、持有成本较高、缺乏流动性、资产价格下跌与法律风险等诸多负面效果。我国当下的共有产权住房保障政策实践中,应当吸取英国的经验和教训,明确定位并完善优化共有产权住房政策。

共同富裕视域下共有产权住房的定价政策

住房问题既是民生问题也是发展问题,应加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2021年,国务院提出需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。本文从历史维度总结了房改公房、经济适用房和限价商品房的经验及局限,认为共有产权住房的定价应与市场价格挂钩,减少投资牟利动机,公平分享收益;从理论上剖析了保障性质的共有产权住房定价的影响因素及定价方法,发现其定价以收入法为主,兼顾市场和成本等因素;并总结了新加坡组屋、中国北京和上海共有产权住房定价的实践经验。结合共同富裕的目标,应完善共有产权住房的成本共担、利益共享机制,明确定位和准入标准,优化分配规则、价格和产权管理办法、税费等政策设计,以实现共有产权住房的合理定价。

政策工具视角下我国共有产权住房政策评估与优化研究

共有产权住房是我国住房保障体系的重要组成部分,有助于中低收入群体居住和产权双重诉求的实现。为了发现我国共有产权住房政策存在的问题,并有针对性地加以研究解决和优化,本文从政策工具和生命周期两个维度构建了共有产权住房政策二维分析框架,其中,政策工具分为供给型、需求型和环境型等三种类型,生命周期划分为规划建设、审核配售、供后运行和退出转让四个阶段。在此基础上,以59份共有产权住房政策文件为样本,通过内容分析方法对政策文本进行量化分析。研究发现,我国共有产权住房政策存在政策工具分布不均衡,总体呈现出重环境型、轻需求和供给型的不均衡状态;忽视了生命周期整体性,重点关注规划建设和审核配售阶段,对供后运行和退出转让阶段关注不够;政策工具的目标取向模糊,缺乏与生命周期的匹配等问题。针对上述问题,建议政府在制定共有产权住房政策时,优化政策工具结构,合理增加供给型政策工具,重视需求型政策工具的拉动作用,适当减少对环境型政策工具的依赖。充分考虑生命周期的整体性,将有限的政策资源合理分配到生命周期各个阶段。注重政策工具与生命周期的整合,在明确生命周期各阶段目标和发展需求的前提下,选择合适的政策工具,发挥政策工具的协同效应,推动不同阶段政策目标的快速实现。

抵押预告登记权利性质的解释路径

抵押预告登记制度的合理适用,关乎我国住房金融市场的稳定与有序。《中华人民共和国民法典》第221条所规定的预告登记制度,应当被区分为所有权预告登记和抵押预告登记。所有权预告登记制度旨在保障所有权变动的顺利发生,故限于目的上的单向性、权利结构上的单重性及实现手段上的单一性,只能通过请求权的行使来确保权利的实现。基于抵押预告登记兼具担保物权和预告登记的性质,通过引入期待权理论,明确了权利人享有对预购商品房的支配权和对抗第三人的效力,以确保抵押预告登记之债权的实现。

人才安居政策执行的实践审视及改进策略——以广州市南沙区为例

人才安居问题业已成为制约城市人才引聚力和经济发展活力的重要因素之一。各地政府陆续出台了一系列人才安居政策,竭尽所能引聚人才。但现有人才安居政策执行过程中普遍存在着准入条件较高、申请程序繁杂、退出机制不完善、政策内容与人才需求适配性低、政企沟通不畅等问题,致使政策执行效果欠佳,难以实现既定政策目标。广州市南沙区借助营智环境建设契机,建立起以力度大且惠及广、兑现快且程序简、应需求且服务优为亮点并覆盖与衔接共有产权房、人才公寓、住房补贴等的人才安居政策,不仅将技能型人才纳入政策对象范畴,而且努力提升人才一站式服务质效,悉力创新共有产权房使用机制,尤其是其人才共有产权房流转和退出机制,既体现了一级政府对人才工作的高度重视,也彰显了其创建国际化人才特区的积极作为,为其他地区制定和执行人才安居政策提供了全新思路和优质样板。其实践做法值得研究借鉴,但仍需动态持续改进。