我国集体租赁住房试点政策效果及其区域异质性研究

将集体租赁住房试点政策作为一项准自然实验,基于2012—2019年我国70个大中城市面板数据,运用双重差分方法,从稳定住房租金视角考察试点政策的实施效果及其区域异质性,结果发现,集体租赁住房试点政策的实施显著抑制了城市住房租金涨幅,且该结论在经过多种稳健性检验后依然成立。进一步分析发现,集体租赁住房试点政策效果存在区域异质性,对东部地区城市、大型城市、低等级城市以及人口净流入少城市的住房租金涨幅抑制效应显著,而对中西部地区城市、特大城市、高等级城市以及人口净流入多城市的抑制效应并不显著。宜通过落实“人地房”挂钩政策、打造多方共赢开发模式、加大财税金融支持力度、加强基础设施建设方式,提高集体租赁住房试点政策的实施效果。

SNA框架内居民自有住房服务核算方法统一性问题探讨

目前国际上关于自有住房服务核算的方法众多,但哪种核算方法是最佳选择呢?至今尚未达成共识。各种差异化的核算方法不仅影响到GDP、CPI等指标的统计结果,而且也会影响到一系列宏观经济关键数据的准确性、可比性和公信力。文章基于SNA理论框架,对居民自有住房(OOH)服务核算方法的基本理论、核算对象、实践统计项目的科学性及其统一协调问题进行了深入辨析,并进一步探讨了SNA理论框架下OOH服务核算方法统一性的对策。

不同类型房价对城镇化的影响研究——来自中国省际面板数据的证据

研究目的:建立房价与城镇化之间关系的逻辑分析框架,探讨不同类型房价对城镇化的作用机理。研究方法:理论分析和面板数据模型相结合。利用2001—2012年中国28个省际面板数据模型进行了实证检验,并分为2001—2005年和2005—2012年前后两个阶段进行比较研究。研究结果:从整个时间跨度来说,住宅价格提高对城镇化水平的提高起抑制作用,且后一阶段影响更为显著;商业用房价格对城镇化发展起到促进作用,但显著性不高,自东向西呈梯度增大趋势;工业用房价格对城镇化的影响较为复杂,前后阶段出现了明显变化,主要是由于后一阶段工业用地市场化和产业梯度转移的结果。研究结论:为实现中国新型城镇化建设的重要任务,需要控制住宅价格水平,商业用房价格无需过多关注。

房价上涨的结构性差异研究——基于土地供给的视角

利用中国2000-2009年282个地级及以上城市的面板数据,采用双重差分法和PSM-DID识别策略,从土地供给的角度研究区域房价上涨的结构性差异特征的成因。自2003年起,国家土地供给政策开始向中西部地区倾斜,减少了东部地区但增加了中西部地区的土地供给,这使得东部地区用地更为紧张,从而导致东部地区房价相对上涨较快。实证分析发现,控制住经济发展水平、人口规模、金融便利性和城镇化等因素的影响之后,偏向中西部的土地供给导致东部地区城市房价至少上涨了6.51%,表明区域土地供给差异导致房价上涨的结构性差异。

城市土地市场对房价的时空影响研究——基于南京与广州的比较分析

笔者采用时差相关性测算转轨时期南京与广州土地市场中特定因素对区域内房价的时效影响作用,并通过比较分析得到以下结论:地价和土地供应基本与房价相同步,而土地出让金与政策法律法规则是近阶段房价上涨的重要原因。最后,从土地市场与房地产价格方面提出了相应的政策建议。

地价对房价影响程度区域差异的实证分析——来自国土资源部楼盘调查数据的证据

本文利用2009年7月25日国土资源部对外正式公布的全国30个省87个城市536个楼盘调查数据,对我国地价对房价影响程度的研究表明:从全国来看地价每上涨1%,将导致房价上涨0.355%。同时这种地价弹性还存在着十分明显的区域差异,这种差异不仅体现在东部与中西部之间的区间差异,更体现在每个地区大城市与中小城市之间的区内差异,地价弹性从大到小依次为东部中小城市、中部大城市、西部大城市、中部中小城市,东部大城市和西部中小城市。本文认为地价对房价影响程度的区域差异主要取决于房地产市场竞争的激烈程度以及由此导致的土地囤积不同。

农村住宅功能的区域分异规律研究

为了探讨中国农村住宅功能的区域分异规律及其对宅基地利用的影响,依托农户调查数据和农村住宅功能的历史演变分析,揭示了农村住宅功能和住宅形式在不同历史阶段的差异性。结果表明:生产与生活功能兼具是当前农村住宅功能的主要特点,其形成与社会经济发展的演变(特别是小农经济的形成)有密切的关系。由于区域经济发展的不平衡以及专业化分工的深入,农村住宅生产与生活功能的兼具程度具有区域上的差异性。随着经济社会发展水平的不断提高,农村住宅的生产功能将逐渐弱化,农村宅基地的利用会趋向集约。此外,农村宅基地面积与住宅功能比呈现出显著的线性关系,可以运用功能比推算合理的宅基地面积标准。

户籍制度对农户宅基地退出意愿的影响

现行的户籍制度黏附着城乡差别化的入学、住房、养老保障等权利配置功能,严重制约着农村宅基地的社保功能向资产功能转化,是影响农户宅基地退出意愿的关键因素。文章在理论分析的基础上,提出两个基本假设,并运用加入控制变量的"双差"分析法,以重庆(实验地区)和武汉(控制地区)的农户调查数据为基础,定量分析和实证检验了户籍制度对农户宅基地退出意愿的影响。回归结果显示,时间哑变量和地区哑变量的交叉项(即户籍制度改革效应)通过了1%的正显著性检验,说明户籍制度改革对实验地区农户宅基地退出意愿产生了显著的影响,使得愿意退出宅基地的农户比例增加了37%;而且在户籍改革力度较大的地区,农户宅基地退出意愿相对较大。另外,"人均住房面积、小康村、城镇郊区村"与农户宅基地退出意愿呈显著负相关关系,而"家庭人均非农就业收入、补偿标准"与农户宅基地退出意愿呈显著正相关关系。鉴于此,建议加大户籍制度改革力度,进行户籍制度改革的制度构造与功能分配,构建农业转移人口退出宅基地与在城镇落户享有城镇居民公共服务之间的衔接和转换机制,协调户籍制度与社会保障制度;在此基础上,制定农村宅基地退出程序和补偿标准,设计与城镇住宅用地管理制度统一的农村宅基地复垦整理、收回储备、市场供应与使用监管的政策框架体系,确保退出后的宅基地得到有效利用,从而提高农村土地集约利用水平,为经济社会可持续发展提供用地保障。

南昌市住房限购政策效果的时空特征及土地溢出效应

研究目的:考察住房限购政策对南昌市住房价格变化的时空影响及对土地市场的溢出效应。研究方法:以双重差分模型为基础的计量分析。研究结果:限购政策对限购区和非限购区房价的影响无差异,但能显著降低南昌市整体实际房价增长速度;限购政策时间效应呈现出先扬后抑及消失的过程;空间效应表现为生活便利、交通迅捷以及教育资源越好的住房对抗限购政策的能力越强;溢出效应表现为住房限购导致土地成交率和土地溢价率明显回落。研究结论:基于双重差分法的估计能够更可靠地反映限购政策效果。

农村宅基地流转的困境与出路

宅基地属于集体所有,但农民享有宅基地上的房屋之私有产权,农民理应当然有处分之权利,但是鉴于我国房地一体的原则,加之现行土地管理制度、国家政策等对宅基地使用权的转让限制,农宅所有权的残缺动摇了宅基地上房屋买卖合同的有效性。农宅流转受千百年来传统观念的牵制和制度的困囿,运行阻滞不畅。但笔者认为,无论是出于物权所有权的法理考虑,还是为了维护社会正常的交易秩序,推定租赁合意、肯定合同效力符合实际生活,对于处理实际问题尤多裨益,实现农宅流转的必要性自不待言。

“小产权房”问题的法律思考

"小产权房"问题近年来成为社会争论的热点,但是各种有关"小产权房"的观点存在一些普遍的问题:对"小产权房"命名不准确、分类不合理,提出建立"集体用地流转制度"时忽略了其应有一定的限制。通过分析"小产权房"法律特征,赋予其法律意义上的名称"村镇集体土地商业住宅",进一步界定其为"建筑在农村集体所有土地上,销售给非本集体经济组织成员的住宅"。通过对"村镇集体土地商业住宅"的重新分类,提出对"小产权房"进行"分类规制"的建议,并提倡建立和完善集体建设用地流转制度,同时强调给予必要的限制。

因城施策背景下住房限购政策的有效性和异质性——基于RDiT方法的实证分析

2008年金融危机之后我国房价迎来一轮暴涨,对此,我国政府出台了一系列房价调控政策,其中,实施最早、最具代表性的需求侧调控政策就是住房限购。第二轮住房限购于2016年开启,与第一轮限购相比,无论在时间节点还是具体措施上都体现出因城施策的特征。笔者将因城施策背景下实行第二轮住房限购政策的25个城市作为样本城市,采用时间断点回归(RDiT)方法从有效性和异质性两个角度对第二轮住房限购政策进行评估。结果表明限购政策有效降低了房价增速。市场异质性方面,新房市场和中等面积住房市场的有效性最强。措施异质性方面,全域、存量式、限二手房、限外地人口、低可持有套数等措施是有效的。作者基于措施异质性构建的限购综合强度越高,政策有效性越强。城市异质性方面,中部城市以及土地财政依赖度高的城市房价增速下降最明显。

农村宅基地的私权流动与保护

2007年10月生效的《物权法》将宅基地使用权性质定为用益物权,然而对宅基地上私权流动问题未予回答,为实务中的理解和适用制造了混乱,更不利于农民利益的保护。对宅基地进行登记并重新界定房地关系,力求平衡宅基地使用权和所有权人的利益,确保相关法律的规定和现实产生的冲突得以缓解,从而完善宅基地上私权流动的方式和方法,最终保护农民的合法权益,实现利益共享。

我国住宅价格多层面因素模型及其实证研究

根据住宅价格形成机理,构建了综合考虑宏观变量、住宅市场与土地市场等微观变量的多层面住宅价格理论模型,理论与实证研究表明:住宅价格长期均衡价格的影响因素主要有收入、银行信贷,住宅需求与供给,土地价格、土地供给和土地开发;当短期住宅价格偏离长期均衡价格时,市场自身具有一定的自动调节功能;短期住宅价格主要受住宅需求、土地供给和土地开发量等微观因素影响;同时我国房地产市场发展不平衡,不同地区住宅价格既有共同的影响因素,也有各区域的影响因素,同一因素的影响程度不同,且各地区住宅价格回归到均衡价格的速度不同.结论对政府制定住宅市场调控措施具有参考价值.

土地财政、城镇化因素对房价影响的实证分析——基于中国1999-2014年各省房价的面板数据

当前一二线城市房价的普遍快速上涨引起普遍关注。本文选取了全国31个省份1999-2014年商品房平均实际销售价格面板数据,通过固定效应回归分析结果表明:地方政府土地财政激励以及城镇化水平与房价上涨存在显著的正相关。此外,诸如城镇居民家庭人均实际可支配收入以及人口增长率等基本经济因素对房价也存在显著的正向影响。不过,关于全国范围内的面板数据固定效应回归可能掩盖不同地区之间存在的显著差异。在稳健性检验中,本文分地区进行固定效应回归。稳健性检验的结果表明,在经济相对发达的西部以外地区,地方政府土地财政激励对房价具有更为显著的正向影响。与此同时,在西部以外地区,城镇化水平对于房价的推动作用更为显著。

共有产权住房发展模式研究——以北京市为例

随着国家住房保障制度的发展,共有产权住房政策已经成为当前各地区保障性住房领域新的政策取向。2017年9月北京正式印发《北京市共有产权住房管理暂行办法》,将原有的自住型商品房保障制度,调整优化为共有产权住房保障制度,本文就此《暂行办法》中涉及的共有产权住房发展模式的关键问题,例如产权分配、剩余产权获得方式、上市收益分配办法、土地出让方法等问题进行分析和探讨,为共有产权住房保障模式的发展和完善以及向全国推广建设经验提供对策参考。

房价对地方政府债务风险的异质性影响研究

当前稳房价是防范和化解地方政府债务风险的重要举措。通过非线性框架,考察了区域土地财政依赖和经济发展实力差异下,房价影响地方政府債务风险的异质性机理。研究发现,房价降低地方政府债务风险的正故应随着土地财政依赖加深而逐渐弱化并产生负效应,而经济发展实力增强则强化了房价缓解地方政府债务风险的作用。此外,研究还发现,宽松的宏观经济政策潜在风险容易催生房价泡沐,导致地方债务风险居高不下,需重视结构调整。

中国农房登记的制约因素及制度改革思考

中国农村宅基地制度下的农民住房现状与现行农房登记制度之间的不协调,是全面推行农房登记的主要制约因素;而中国经济发展不平衡所导致的农房登记需求的区域性特征,在制约农房登记制度实施的同时,又为该制度的生存提供了空间条件。因此,我国现阶段农房登记制度调整和改革的基本思路应当是:承认中国房屋物权的"城乡差别",正视农房登记需求的地区差异,采取依法自愿登记、先行试点、国家与地方立法相结合的方式,有效推进农房登记制度的实施。

高铁对辐射区内土地价值的影响研究

为研究我国高速铁路对辐射区内土地价值的影响,在全国范围内选取最接近房价增长率平均水平的高铁地段作为实证样本,排除极端值的影响。最终选定我国2009-2018年杭州—长沙段高速铁路所经地级市及其邻近的未开通高铁地级市的面板数据,通过模型选择,选用固定效应的双重差分方法 (DID),实证研究高速铁路开通对其辐射区内土地价值的影响。研究表明:高速铁路的开通显著提升了辐射区内土地价值,表现为房价的提高。依据结论提出有针对性的建议,促进高速铁路相关产业的协同发展。

古巴比伦时期西帕尔城女性婚姻问题探析

以古巴比伦时期西帕尔城的神圣场所"隐修院"为划分地标,西帕尔城女性的婚姻生活是在父权制威权下被迫展开和推进的,可以分为居于"隐修院"内的"圣婚"以及"隐修院"外的世俗婚姻。"圣婚"中的新娘"沙马什的那迪图"嫁给神灵,除了表层的宗教因素之外,更多的动机是出于维护和扩大自己家族的经济利益,她们广泛参与土地买卖、房屋租赁、出租奴隶等交易事务,还通过控制女性奴隶的婚姻进一步确保家族利益。世俗社会中的女性阶层分布较广,其中,"马尔杜克的那迪图"的婚姻既有宗教献祭的因素,还有世俗传统的融入与影响,其他自由身份的女性按部就班地完成签立婚约、订婚、呈送聘礼、婚礼、入住夫家等程序,而女性奴隶的婚姻则完全是受其主人操控。