土地政策松绑与县域新型城镇化——来自农村宅基地改革的经验证据

以县域为重要载体的新型城镇化是实现中国式现代化的必由之路,但随着农村剩余劳动力的不断外流,土地粗放利用、宅基地闲置甚至抛荒问题日益凸显。宅基地改革是促进土地要素与新型城镇化协调发展的重要举措,基于宅基地改革试点政策,运用多期双重差分法构造准自然实验,检验农村宅基地改革能否促进县域新型城镇化。研究发现:农村宅基地改革可以显著提升县域新型城镇化水平。政策路径识别发现,农村宅基地改革从非农就业、产业结构升级和激发市场潜能三方面提升县域新型城镇化水平。异质性研究表明,行政区划上,农村宅基地制度改革对于县、县级市和市辖区的新型城镇化水平提升能力呈现递增趋势;地区差异上,农村宅基地制度改革的政策效应在东部、中部地区县域得到有效发挥,对西部地区县域新型城镇化水平提升效果有限。通过土地政策改革推进以县域为载体的新型城镇化提供了经验证据,同时也从经验上就如何稳慎推进农村宅基地改革试点提供政策启示。

土地要素市场化改革能够提升企业生产效率吗?——基于工业用地市场化改革的准自然实验研究

深化土地要素市场化改革是提升全要素生产率、促进高质量发展的重要途径。基于微观企业视角,利用双重差分模型探究工业用地市场化改革对企业全要素生产率的影响,并从资源利用、资源配置和技术创新3个方面,探究具体的影响机制。结果表明:在研究期内,工业用地市场化改革整体上促进了企业全要素生产率提升约14%;对企业主体而言,规模越小、所属行业土地依赖程度越高,则全要素生产率的提升效果越明显;分区域来看,东北及西部地区企业生产效率的提升作用显著高于东部地区。进一步从中介效应看,该改革可以通过资源配置和技术创新来促进企业全要素生产率的提升;而资源利用机制并未发挥显著作用。综上,继续深化工业用地市场化改革,并着力优化土地资源在企业间的配置,提高企业技术创新水平,有利于企业生产率的提升。

基于重点城市的新型工业用地制度体系对比探究

武汉作为国家中心城市,把创新驱动作为城市发展主导战略,积极探索产业用地市场化配置改革路径,先后推出新型工业用地1.0版、2.0版。本文通过比较国内相关城市新型工业用地政策,从制度体系搭建、用地政策导向、弹性用地标准,以及土地价格设计等四个方面梳理了几个代表性城市的政策特点,并以武汉市为切入点,得出新型工业用地较传统工业用地,具有建设强度适度增加、配套设施更为完善、政策灵活性提高、价格体系优化等四个主要优势;从土地管理流程中规划、利用、监管三个重要节点入手,结合现有的相关工作提出下一步工作建议,为后续政策的制定提供参考。

党的十八大以来农村土地制度改革的进展、成效与展望

党的十八大以来,我国通过农村土地产权制度、承包经营制度、征地制度、集体经营性建设用地入市制度、宅基地使用制度等一系列制度改革,完善了农村土地产权权能,提高了农村土地市场配置效率,促进了脱贫攻坚的实现和乡村振兴的推进。未来深化农村土地制度改革要进一步坚守土地公有性质不动摇、农民利益不受损、耕地和生态红线不突破、发挥市场配置资源的决定性作用不改变等战略底线,以服务乡村振兴战略落实为核心战略目标,全面完善和稳妥落实农村承包地、征收土地、集体经营性建设用地、宅基地“四块地”统筹改革的战略任务,以数字化、信息化和智能化为改革支撑和关键抓手,不断优化农村土地制度改革效果,全面助力脱贫攻坚成果的巩固拓展和乡村振兴战略的切实实现。

中国土地市场化程度及其影响因素分析

研究目的:研究土地市场化发育主要影响因素,为进一步完善土地市场政策提供参考依据。研究方法:基于空间面板模型,结合不同固定效应分析,对中国31省(市/区)2003—2007年间影响土地市场化发育的主要影响因素进行分析。研究结果:大多数省份土地市场化程度逐年提高,区域差异逐步减小。城镇居民人均可支配收入和外商直接投资额对土地市场化发展有明显的推动作用,人均土地面积、非农产业产值占GDP比重与土地市场化水平呈负相关。研究结论:研究过程考虑了空间效应,与其他模型相比,结论更可靠,研究结果有助于进一步调整土地市场政策。

国土空间规划与土地要素市场化改革:引入“治理均衡器”和“电路图”的具象化协同机制设计

研究目的:本文引入“治理均衡器”和“电路图”对国土空间规划与土地要素市场化改革进行具象化分析,探讨规划和市场的互动机理,构建两者互动的协同机制,以便更好地发挥有为规划和有效市场的作用。研究方法:文献研究和电路分析。研究结果:(1)国土空间规划对土地要素市场的供给、需求和价格变动发挥调控和引导作用,而土地要素市场对国土空间规划具有基础性和支撑性作用;(2)国土空间规划与土地要素市场化改革的非均衡风险主要包括规划缺位或刚性过强导致的“断路”、市场失灵导致的“短路”和规划市场供需错位导致的“内耗”;(3)参考滑动变阻器、二极管、电磁继电器、选择开关等治理均衡器元器件,可以针对性设计出“刚性底线+弹性空间”、“规制调控+规范引导”和“规划均衡+市场决定”等治理协同机制。研究结论:通过引入“治理均衡器”和“电路图”分析框架,能够具象化地展现国土空间规划与土地要素市场化改革的互动机理和非均衡风险,进而通过“治理均衡器”元器件的选择,为不同情景下推进国土空间规划和土地要素市场化改革的统筹协同提供政策工具和治理手段,为协调两大改革的良性互动和整体推进提供参考和建议。

农村集体建设用地市场的发展与影响因素计量经济研究--基于广东省南海区1872份市场交易及398份调研数据需求侧的实证分析

研究目的:利用2010—2015年集体建设用地市场交易数据归纳出市场发展特征,在此基础上利用398份问卷调研数据分析南海区农村集体建设用地市场发展及影响因素,为农村集体建设用地市场的发展提供建议。研究方法:Tobit模型,二值选择的Probit模型。研究结果:(1)集体建设用地市场发展特征表现为集体经济组织的高度自组织性;市场交易的高频率;市场客体为存量建设用地;市场交易波动性大。(2)资产专用性正向影响契约期限、交易对象的选择,威廉姆斯交易成本理论认为长期契约有利于给予投资者进行投资的信心;集体经济组织化水平是集体建设用地市场发展的关键因素。(3)交易的不确定性越强,企业越倾向于选择短期契约,以降低企业的预期风险;市场交易"买进"战略存在风险,企业倾向于选择与集体经济组织交易,以降低交易成本,提高市场交易的有效性。研究结论:为提高集体建设用地市场发展的有效性和效率,明晰土地和房屋产权是前提和保障,其次应将农村集体经济组织作为集体建设用地市场交易的第三方规制。

国土空间规划体系下土地要素市场配置:理论、机制与模式

研究目的:阐释市场或规划配置土地要素的现实困境与理论逻辑,揭示不同空间尺度下规划—市场协同配置土地要素的运行机制,并提出适应性模式,以求提升国土空间规划体系下土地要素市场配置的效能。研究方法:文献研究法、案例分析法、归纳演绎法。研究结果:(1)单纯依赖规划或市场配置土地要素引发的现实困境呼唤规划—市场协同的新理论框架体系。(2)国土空间规划体系固有的尺度差异决定了规划—市场协同配置土地要素应在国家、区域、地方尺度分别统筹规划对象与市场手段,形成协同、平衡、匹配的运行机制。(3)国土空间规划体系下土地要素市场配置模式的核心是规划或市场主导的适应性,结合浙江省的实践提出土地指标跨区域交易引导、建设用地增减挂钩驱动、土地集约利用制衡等具体模式。研究结论:规划—市场协同的土地要素配置框架体系有助于推动国土空间治理体系和能力现代化,兼容实现区域协调、城乡融合、高质量发展和共同富裕的战略目标。

中国特色土地增减挂钩政策:演进、特征与改革展望

建设全国统一大市场、完善要素市场化配置是推动我国高水平社会主义市场经济体制建设的重要支撑和内在要求。本文回顾了城乡建设用地增减挂钩政策在县域内城乡间流转、省域内跨县域流转、省份对口协调三个阶段的实施背景、政策内容与阶段性特征,重点阐述了增减挂钩政策是如何解构城乡土地二元结构和打破土地无法在空间上流动的固有属性,从而促进全国统一土地要素市场建立与土地要素市场化配置改革的过程,并探讨了与之伴生的财政横向转移支付体系如何得以初步建立。在此基础上,本文从交易对象、交易范围、交易主体、交易规则、交易平台五个方面提出了在全国范围内推行增减挂钩节余指标市场化交易的设计思路,建议以增减挂钩政策作为模板与基石,推行和完善全国统一土地要素市场与中国式横向转移支付制度。

经济增长目标与工业用地要素市场化配置

研究目的:探究经济增长目标对工业用地要素市场化配置的影响及作用机制,为衔接新时期“有为政府”和“有效市场”,完善工业用地要素市场化配置提供参考。研究方法:系统广义矩估计模型和中介效应模型。研究结果:经济增长目标与工业用地要素市场化配置呈负向关系,一系列稳健性检验后结论依然成立;经济进入新常态之前的抑制性作用显著,对工业产值占比高与市场化总指数低的城市抑制作用显著;经济增长目标提高会导致政府干预程度上升与资本错配加剧,进而对工业用地要素市场化配置产生负向作用;对“招拍挂”方式出让的工业用地宗数和总面积均呈显著负向影响,降低招标出让的平均价格。研究结论:审慎优化经济增长目标制定,适度弱化政府干预,稳步提升资本与工业用地要素协同配置效率,纵深推进新发展阶段工业用地要素市场化配置策略改革。

双循环体系下土地要素市场化改革对城乡发展的影响

土地是城乡发展必不可少的空间载体,“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的双循环体系下土地要素市场化改革具有促进城乡融合发展和乡村振兴、完善区域协调发展、引导产业高效转型发展、畅通市场体系和供求循环的重要作用。土地要素市场化改革的主要内容包括集体经营性土地入市、产业用地市场化配置改革、国有企业存量用地盘活利用、宅基地制度改革以及土地指标跨区域交易与增减挂钩等,这些改革措施将从多方面对城乡发展产生深刻影响。

农村土地资产市场建设风险研究

为探讨中国农村土地资产市场建设面临的风险,为统筹城乡发展、推进新农村建设提供政策参考,在文献研究、实地调研的基础上,采用头脑风暴法、德尔菲法进行风险识别,采用层次分析法(AHP法)评估风险因子对农村土地资产市场建设风险的贡献值,结果表明:①准则层中土地管理制度风险、农民权益维护风险对农村土地资产市场建设风险的贡献值分别是0.758 3,0.491 8;②有序推进农村土地制度改革,完善农村社会保障体系,切实维护农民合法土地权益是农村土地资产市场健康持续发展的关键因素.③有序推进农村土地资产评估机构及农村金融体系的建立,对于农村土地资产市场的建设发展具有支撑作用.

城镇土地定级技术路线的探讨

基于网格单元的多因子评价法和基于均质单元的市场交易价格法是城镇土地定级中的两种常用的方法。文章设计了一种城镇土地定级技术路线,并将两种方法进行了融合,把城镇基准地价评估作为土地定级的深入和量化。在此基础上,指出和探讨了技术路线中的若干关键问题,如多因子评价中的权重、区片价格的空间插值、网格综合分值与样点地价关系、因子作用的服务半径和衰减模型等等。通过案例分析,系统地剖析了所设计的技术路线的具体应用。在案例研究中,重点突出了如何借助GIS技术对多因子评价法和市场交易价格法所得到方案进行比较分析,强调操作中要注意的实际问题。

城乡建设用地市场一体化的制约因素及对策分析

随着我国市场经济的快速发展,城乡分割的建设用地市场的弊端日益显露、矛盾日渐突出,因此如何推进城乡建设用地市场的一体化已刻不容缓。分析了城乡建设用地市场一体化的制约因素,并最终提出了相应的对策,以期推进城乡建设用地市场的一体化。

农村土地生产要素市场化内涵辨析及建设性思考

文章从法律和经济学视角对农村土地生产要素市场化中的关系问题展开分析,以此揭示农村土地生产要素市场化的内涵,分析农村土地生产要素市场化的特殊性。明晰农民产权、依法保障农民土地承包经营权是农村土地要素市场化的根基,这有益于保障农民的主体权益,有助于维护农村土地要素市场秩序,有利于提高农业生产效率。

市场价格对农户耕地流动资本投入的影响分析

在对江汉平原和鄂北岗地5个县48个行政村286个农户进行问卷调查的基础上,采用多元线性回归的分析方法,对市场价格对农户耕地流动资本投入的影响进行了实证分析。研究表明:市场价格对农户耕地流动资本投入的影响受制于农户生产目标;农产品价格对农户耕地流动资本投入的影响受制于农作物类型和耕地资源禀赋;生产要素价格对农户耕地流动资本投入的影响还受制于以往的投入水平。

“三权分置”下农户流转耕地行为研究

基于农户有限理性和幸福最大化目标,利用国家统计局微观数据库第三次全国农业普查公开数据,对“三权分置”下影响农户流转耕地的决策和行为因素进行分析,引入了迄今实证文献较少或尚未考察的一些重要因素,如农户劳动力结构、农机投入、农业经营组织、农业保险、交通条件、水源、农产品市场、村干部特征等。结果显示,受教育程度在高中及以上的劳动力占比显著正向影响流出耕地;农机数量和参加农业保险显著负向影响流出耕地,正向影响流入耕地;参加新型农业经营组织、村交通条件对流出与流入耕地都有显著正向影响,但乡镇交通条件显著负向影响流出耕地,正向影响流入耕地;水源条件显著负向影响流出耕地;乡镇商品市场个数、合作医疗与养老保险、村干部年龄对村民流出与流入耕地都有显著负向影响,但村干部受教育程度对村民流出与流入耕地都有显著正向影响。

农村土地流转与资源配置效率——基于农户模型的理论分析

使用农户模型对农村土地流转与农村资源配置的关系进行理论分析,研究发现:在完全的市场条件下,单一要素价格的上升将使农业生产的所有要素需求下降;在不完全的市场条件下,农村土地流转市场活跃程度的提高,会使土地供给者增加土地供给,同时也使土地需求者增加土地需求,并使资源由生产效率低的农户向生产效率高的农户转移,从而提高资源的利用效率;农村土地市场完善程度越高,均衡时的土地交易量越大。

市场比较法在土地估价应用中存在的问题及对策建议

通过分析市场比较法的含义、适用条件和具体操作步骤,发现市场比较法在土地估价应用中还存在可比实例选取难度较大、准确性差,影响因素修正过于主观,估价结果确定方式不科学等问题。提出建立完善的土地估价可比实例数据库、科学确定影响因素和修正权重以及完善估价结果的确定方法等对策建议。

基于区域因素修正模型土地价格动态测算研究

利用城市地价具有空间集聚、与距离正相关性的特点,划分土地价格的近似区域,同时运用数学模型回归空间距离与价格之间的关系,得到"距离修正系数",将该修正系数应用到土地价格测算系统中,提升土地市场管理工作效率与科学决策水平,为土地市场管理、土地出让工作提供有效的技术保障。