土地房地产税基基准价管理系统的设计与实现

为实现在土地房地产交易环节中实行计税基准价数字化、规范化管理的目标,针对土地房地产税基基准价管理中的问题,分析设计了土地房地产税基基准价管理系统主要功能、系统用例图、主要状态图等,并通过轻量级J2EE框架SSH来实现系统。系统主要包括系统管理、数据采集管理、数据运维管理、数据审核管理、应用查询系统等五大部分。该系统易于操作、使用、维护,满足用户的使用习惯,有效提高土地房地产交易环节中计税价格公正合理性,提高信息共享程度,具有较好的示范性及应用推广价值。

论集体土地征收与入市增值收益分配的协调

研究目的:探讨新《土地管理法》实施背景下集体土地征收与集体经营性建设用地入市土地增值收益分配的协调与衔接。研究方法:法律文本分析、法律规范解释和数据比较分析。研究结果:集体经营性建设用地入市制度建立之后,其所形成的市场价格会对集体土地征收补偿领域所设定的“区片综合地价”构成挑战,进而会在集体土地入市和集体土地征收两个领域形成不同的土地增值收益分配结果。研究结论:征收集体建设用地应当适用市场价格进行补偿;征收集体农用地的“区片综合地价”应当以“规划所允许的最佳用途”为基础进行测算;国家通过土地增值税、企业所得税、个人所得税等税收方式分享土地增值收益,为此,国家应尽快完善土地税收等配套性制度,省级人民政府则应合理设定本区域的“区片综合地价”标准,防止因为土地入市和土地征收增值收益分配不均引发大规模社会风险。

矿产资源开发中的土地使用权转让、环境产权分配及利益分成

本文针对在矿产资源开发中的土地使用权转让涉及到的国家征地所带来的土地价格机制扭曲、补偿机制不合理等问题进行了分析和探讨,并在承认农村集体土地所有制地位的前提下,重点考虑了土地价格的形成及利益分成,在此基础上对矿产资源开发中土地使用权转让、环境优化治理及环境产权分配进行了探析。研究表明:在农村土地流转中,土地价格机制的完善是土地市场有效调节的基础;土地流转应充分体现农村集体土地所有权权益;国家在征地过程中应将负外部成本、民众的主观价值损失反映到土地价格中;要使得社会福利最大化,需要赋予农村集体一定的环境产权,且须与政府在环境治理、环境监督的公共服务定位相结合。

土地增值税的制度缺陷与发展趋势

课征土地增值税的基本依据在于,土地资源稀缺性或公共投资带来的自然增值部分,理应由政府运用税收工具汲取收益并进行公平分配或"涨价归公"。而我国开征此税的初衷更多地体现在调节房地产市场,通过增加土地转让环节税负来抑制市场的投机行为。文章认为,土地增值税制度的现实表现与设计初衷相去甚远。该税种的制度缺陷主要表现在,单一化政策工具职能、目标定位存在偏差、税制要素不明确和"先预征后清算"模式的征管困境等方面。新一轮财税体制改革中,无论是否沿用土地增值税的名称,对土地自然增值部分课税是现代财产税应有的内涵,也构成了当前地方税体系建设的重要组成部分。只有遵循税收法定主义,清理整顿土地及房屋建设和交易环节税费,进行一体化的房地产税税制设计,才可能实现土地房屋资源的优化配置,促进房地产市场的健康发展。

房产税、地价与房价

本文分别对住房和商业房屋构建一个购房者、开发商和政府的三部门一般均衡模型,说明了房产税、地价与房价之间的关系。理论模型显示,提高房产税将降低房价,提高上期地价和房屋建造成本将提高房价。本文对中国33个大中城市1996-2008年的商业房产税数据检验发现,房产税和地价的回归系数较小。因此,不应对中国即将开征的住房房产税以及地价的作用进行过高估计。其次,东部城市房价主要由需求拉动,中心部城市房价主要由成本推动。因此,降低房价应因地制宜,不宜搞一刀切。最后,房产税与土地出让金不存在挤出效应。

开征物业税的研究与思考

“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税 ,相应取消有关收费”由于涉及不同群体的利益而困难重重。但从经济建设发展的进程角度来看 ,税制改革势在必行。此文试图指出稳定房价、抑制投机、稳定政府财政收入、降低银行金融风险、土地宏观调控的增强、批租形式下 (上世纪 70年代盛行至今 )房屋所有权和土地使用权期限不吻合等问题的初步解决 ,都将在一定程度上有赖于城市物业税制的建立与完善。

什么推动了中国城镇房价上涨?来自制度变量的证据

本文将分税制改革、土地财政和房价水平置于同一框架来研究推动中国城镇房价持续快速上涨的制度性因素。本文发现,较高的房价水平总是与较大规模的土地财政相联系,而土地财政的形成与1994年的分税制改革密切相关。在对上述经验事实进行背景分析的基础上,运用2000—2008年的分省面板数据实证分析了影响中国城镇房价上涨的多层次因素,在控制了经济基本面、城市化率和地区竞争等其他潜在影响房价的因素后,经验结果表明,1994年以来的分税制集权化改革是导致房价持续过快上涨的不可忽视的制度性因素,进一步分析得出,土地财政是联系分税制改革和高房价的中间变量。本文的估计结果对替代性财政分权变量的选取、估计方法的选择和估计函数形式的设定均是非常稳健的。

房地产税收的一般经济分析

房地产税作为地方政府理想的收入来源,对于实质性财政分权制度的建立具有非常重要的作用。关于房地产税的税负归宿问题,理论界存在三种不同的观点。但这三种观点并不是相互排斥的,在不同的情况下,每种观点可能都是有效的。按照现代资产定价理论,房地产税收通过改变住宅投资的预期增值,从而影响住宅资产价格的走势。

土地增值税的清算对房地产开发企业的影响及应对措施分析

研究目的:定量分析土地增值税的清算对房地产开发企业的影响,并提出应对措施。研究方法:本文采用对比分析法,定量分析了土地增值税清算对房地产开发企业的影响和采取应对措施的效果。研究结果:在土地增值税清算情况下,房地产企业的综合税负水平高于土地增值税预征情况下的税负水平,并且项目增值额越大,两种情况下房地产企业的综合税负水平的差别越大。研究结论:针对土地增值税清算对房地产开发企业的利润有较大影响这一情况,可以采取集团内部转移定价和缩短项目周期的方式,从而有利于房地产开发企业将更多的利润留在企业内,合理、合法降低税负水平。

高房价、高地价与房产税的深层思考

当前我国经济社会中面临的突出问题,莫过于高房价给人们带来的困惑与不安。而且有不少人把高房价归咎于政府的高地价。殊不知,高房价的最直接原因,是市场上房产供求比例的严重失衡。与其说是高地价引发高房价,不如说是高房价拉动高地价。面对国务院多次加强对房产的宏观调控,不仅没有把过高的房价降下来,反而出现越调房价越高的尴尬局面。房产税重在完善财税体制和调节居民收入分配,它虽具有调节房产的需求功能,但对其可能带来的降价效应不应期望过高。加大保障房供有量和抑制投资与投机需求,才是抑制房价高涨的重要对策。

工业园区土地定价定量模型研究

本文介绍了国内工业园区土地的定价方式,通过对参考工业园区已有税收数据进行对数曲线、一元二次曲线、一元三次曲线拟合分析比较,最终构建了待开发工业园区的一元三次曲线税收收入预测模型,并根据经济学中的成本效益法确定了工业园区的最低土地转让价格,为工业园区土地定价的定量研究提供了一定的参考。

物业税征收的冷思考

物业税开征是近来中央政府动议的一项重大税收政策。笔者认为,目前开征物业税,必须解决好一系列与物业税征收紧密相关的核心难点问题,如土地出让金的置换问题;既往物业开发、交易环节的税费问题;物业税征免范围界定问题;物业税计税依据确定问题等。解决这些问题,主要思路是取消物业开发前期的土地出让金,将地权归于人民;理清物业开发、交易、持有的税收体系格局,简化税种;按超额累进税率对全体物业持有人征税;以物业净资产价值作为计税依据,是未来物业税开征可供考虑的思路。物业税开征需要冷思考。

中国房地产市场政策调控效果研究述评

中国住房市场货币化改革取得了丰硕成果,但也导致了房价的过快上涨,带来系列社会问题。为此,政府从财政、货币、土地等方面出台了大量调控政策,以期遏制房价过快上涨的势头,而国内学术界对于这些调控措施的实际效果也产生了激烈的争论。对此,文章对目前国内房地产市场调控效果方面的研究进行了系统的梳理,以期对调控效果做出全面、准确的判断,并指出未来研究中应关注的问题。

平均地权之土地价值分配战略

中国台湾地区实施平均地权已超过六十年,虽经过多次法令修正及议题探讨,整体土地利用效率不彰及土地价值分配不均的问题仍日益严重,使得平均地权一再受到诸多学者与社会舆论之批判与质疑。然本文认为,并非平均地权操作战略之不善,而是现行实施方法已不具系统性,使得土地社会价值经由土地所有权转入私人手中,产生不当利益归私之弊端,也令土地未能有效利用。本文从价格理论的观点,诠释平均地权是具有市场机制的分配土地价值战略,进而说明'地主自报地价'、'照价征税'、'照价收买'及'涨价归公'四项战略间之系统性意义及功能,再检讨未能落实的原因,以及改进之道。

物业税与土地出让金不可替代性

物业税是不动产税的一种类型 ,土地出让金是土地的价款 ,二者属于性质不同的经济范畴 ,不能也不应相互替代。文章针对用物业税替代地价的主张 ,分别从土地资源配置市场化之要求、与新发展观之矛盾、廉政建设、现实可行性等方面 ,分析了以税代价的不可行性和危害性。

论“租税合并”降低房价的不可行性——兼论我国房价高涨的原因

在有关物业税问题的争论中,关于房地产开发环节的土地出让金是否应该纳入物业税的范畴,引起了学界的广泛争论。本文认为,土地出让金与物业税属于两个范畴的概念,主张在物业税改革过程中将土地出让金纳入物业税,实行租税合并是不妥当的。本文通过对高房价形成原因的分析,反驳了主张开征物业税以及租税合并可以平抑高房价的错误观点,并指出物业税的开征和土地出让金制度的改革不应该过分扩大其功能和作用。

中国资源税费改革的几点思考

本文回顾了中国资源税费制度的沿革,指出中国的资源税费制度存在理论概念不清、级差调节不足、税率总体偏低、资源补偿缺失等4个问题,针对上述问题,本文提出应该合并相关税费、开征资源租金税等若干具体的政策建议。

从“涨价归公”思想到土地增值税制度——兼论近代社会转型时期经济思想与经济制度的关系

如何使土地的利用和分配从基于农耕的需要转变为适应工业化和城市化的需要,是中国近代社会能否实现顺利转型的重要基础性条件之一。从孙中山的"涨价归公"思想到土地增值税制度的施行展示了一个完整的经济思想形成及其制度化的过程,具有典型的转型时期的特质。文章试图透过这一微观视角,考察中国近代转型时期经济思想对经济制度构建的动态影响,进而讨论传统经济思想在近代社会转型中的作用以及近代经济思想转型与经济制度转型二者之间的关系。

论合理的房地产价格及其相应的政策措施

房地产价格的高低是人们生活水平高低的重要决定因素之一,一个国家的房地产价格应该保持在一个合理的区域内。讨论了合理的房地产价格区域,有针对性地提出把房地产价格控制在合理区域内的一些政策措施。

中国房地产平稳发展长效机制的研究

目前房地产长效机制的研究还存在不足之处,很多模块还没有研究。通过对房地产税、土地财政、土地使用权、农村宅基地等问题加以分析,提出以下建议:地方政企合作转变房地产消费理念,使之趋于正常并健全供求、竞争机制;建立地域特色征地补偿机制和符合国情的农村宅基地买卖市场;完善"自上而下"式财政税收系统,明确"事权"与"财权"分担机制。同时选取中国2002—2015年数据建立中国房地产相关指标的关联度计量模型进行回归分析,以加快研究建立与中国国情相符合,并且与中国房地产市场规律相适应的平稳健康的房地产控制长效机制。