土地增值收益管理研究综述

基于对国内外相关领域重要研究成果的检索,对土地增值管理问题进行了系统总结。土地增值的本质是外部性经济,税收、产权界定和行政管制是普遍使用的土地增值政策管理工具。我国土地增值管理中的突出问题表现在征地补偿标准过低、土地租税费体系不合理,其根源在于土地产权界定的不清晰,改革措施包括完善产权制度、理清土地租税费关系、完善税收征管体系等。未来应加强对土地增值收益分配和管理的实证分析、分类研究、系统分析和理论创新研究。

论土地年租制适用的制度架构——以土地年租制和土地出让制比较为视角

土地有偿使用是我国国有土地制度改革的一个基本目标,单一的土地出让制度已经无法适应国有土地有偿使用改革的要求。土地出让制和土地年租制并非天生的对立派,两者各有不同的功能机制和适用范围,都是国有土地有偿使用的重要形式。我国内地应当借鉴我国香港地区的成功经验,实行土地出让制和土地年租制并存的"混合体制",积极有效推进国有土地有偿使用制度的改革。

中国房地产保有环节的税制建设——基于城镇土地国有制条件下的分析

完善房地产保有环节的税收制度是健全中国地方税体系、促进房地产业健康发展的重要方面。在中国城镇土地国有制的条件下,对包括土地和房屋在内的房地产征收统一的物业税存在法理上的障碍。中国房地产保有环节的税收制度,必须立足于城镇土地国有制的背景,正确认识和处理土地出让金与房地产保有环节税收的关系,应将现行一次性收取的土地出让总成交价款分解为一次性收取的土地补偿金和分年度收取的土地年租金,在房地产保有环节建立以土地年租金和房产税为主体的地方财政收入制度体系。

城镇土地国有制条件下我国房地产保有环节的税制建设

完善房地产保有环节的税收制度是健全我国地方税体系、促进房地产业健康发展的重要方面。在我国城镇土地国有制的条件下,对包括土地和房屋在内的房地产征收统一的物业税存在法理上的障碍。我国房地产保有环节的税收制度,必须立足于城镇土地国有制的背景,正确认识和处理土地出让金与房地产保有环节税收的关系,将现行一次性收取的土地出让总成交价款分解为一次性收取的土地补偿金和分年度收取的土地年租金,在房地产保有环节建立以土地年租金和房产税为主体的地方财政收入制度体系。

我国当前农村发展热点问题博弈分析

农业、农村、农民问题长期以来一直是我国具有战略意义的问题 ,其中近些年来有关土地使用权流转、税费改革、农民进城问题成为讨论的热点 ;鉴于此 。

对房地产税经济属性的再认识——基于产权视角的理论分析

房地产税是当前政策热点。本文从产权经济理论出发,对房地产税的经济含义及其影响进行辨析。本文认为房地产税本质是土地租金的一种表现形式,征收房地产税相当于将土地的部分产业进行重新界定。由于土地价值中外部性问题,这种做法相当于将取决于外部环境的土地价值分离出来,符合正常市场环境下权利与义务对等的原则。本文认为,房地产税征收对完善财税机制、遏制房地产投机、优化城市格局具有积极影响,有利于提高政府改造城市存量空间改造、加强基础设施投资的积极性。在此基础上,本文对开征房地产税中的关键问题提出了建议。

戴蒙德模型中的地租税效应

直到 2 0世纪 90年代末 ,学术界在地租效应问题上 ,仍未得出一致性的结论。文章对两种对立的地租税效应论进行评论 ,指出其理论分歧的根源和缺陷 ;扩展了费尔德斯坦分析体系的假设条件 ,利用戴蒙德模型对地租税效应进行了重新探讨 。

我国开征物业税相关问题的思考

首先讨论了物业税开征中热点的土地出让金的去留问题;再而对房地产保有、开发交易环节的税种设置以及大量收费问题提出了一些想法;最后从房地产市场供给、需求两方面深入讨论了物业税开征对房价的影响。

浅谈改革中国土地租、税、费体系

土地租、税、费体系在市场经济条件下具有调节土地资源配置的作用。加入WTO后,我国土地租、税、费体系存在着关系混乱,征收差异大,重流转税轻保有税及耕地保护不力等诸多问题。解决上述问题需完善市场地租体系、深化土地税制改革、规范土地费体系,充分发挥其在资源配置中的杠杆作用。

集体经营性建设用地入市的土地增值收益分配机制探析

集体经营性建设用地入市过程中对土地增值收益调节金和税收调节的取舍上存在着争议。目前我国各试点地区存在着土地增值收益调节金征收基数不统一、征收比例差异大等诸多问题。对土地增值收益调节金与税收的优势和劣势进行比较,可以看出通过税收参与土地增值收益分配更具合理性。政府应当尽快完善集体土地税收制度,明确税基和税率,逐步构建城乡统一的税收体系,尽快完善土地增值收益分配体系。

经济新常态下地方财政体制问题的财力结构视角研究：演变趋势、负面影响及成因分析——以广东省为例

本文以广东省地方财力结构作为研究地方财政问题的切入点,在阐述了地方财力结构变迁历程的基础上,重点分析了经济新常态下地方财力结构的演变趋势,以及由此导致的各级政府收支不匹配、对房地产相关收入依赖性过强、债务风险显现、部分地区对转移支付的依赖程度过大等问题。研究认为,事权划分不清且层层下压至基层政府、土地特有属性及相关制度致形成土地财政、债务举债权利及偿还责任不对等、转移支付制度助长了部分地方政府对上级资金的依赖心理等,是致使地方财力结构变化过程中产生负面影响的主要原因,并据此提出以法制形式明确各级政府的事权划分、加快房地产相关税费改革步伐、强化地方发行债券责任意识、构建科学的转移支付体系等政策建议。

基于土地租税费的土地增值收益分配研究

基于对土地增值性质和土地增值管理政策工具的理论探讨,结合一个完整的房地产开发项目案例,对我国土地非农化开发过程中的土地租税费结构与土地增值收益分配状况进行了详尽分析。研究认为我国农民在土地自然增值收益分配中处于不公平不合理的地位,根本原因在于土地产权制度的不合理,并建议农地产权制度的未来改革方向是强化对私权的保护,新的土地增值收益分配模式是:在土地增值收益初次分配中农民获得绝对地租和级差地租I,开发商获得级差地租I(I回收土地开发投资并赚取利润),政府则退出土地经营,转向以土地税收的形式在二次分配中实现土地增值的回收。

土地出让金与我国的物业税改革

土地出让金是否可以并入物业税征收、我国土地实行批租制还是年租制、如何协调物业税改革和土地出让金之间的关系,这些都是我国物业税改革中的重大问题。本文拟结合我国土地出让金的性质、我国城镇土地出让制度的形成进行分析,并认为我国不宜实行年租制、也不应简单地将土地出让金并入物业税,而应赋予物业税一定土地出让金的功能,通过市场手段和税收政策之间的结合实现对土地市场的有效调控。

集体建设用地制度改革的征税与征收模式辨析

我国集体建设用地制度改革正面临"征收+出让"抑或"入市+征税"的模式选择难题。由于在公共基础设施成本与收益的测算、土地自然增值与非自然增值的区分以及土地增值税的税基、税率确定上存在诸多困难,征税模式在回收公共基础设施投资和实现地利共享的目标上不占优势。而且,集体经营性建设用地入市还面临后续经营上的不确定性,从而会对公共基础设施投资的回收和地利共享目标的实现带来更大风险。实际上,征税和征收绝非截然对立,土地增值税在性质、功能和效果上与土地征收有相似性,人为拔高征税地位,认为其比征收更文明的观点并不科学。因而,我们尚不能断定征税必然优于征收,故集体建设用地制度的改革仍需因地制宜,让"征收+出让"与"入市+征税"两种模式相互竞争、借鉴,并在地尽其利、地利共享的目标下获得融贯发展。

地方财政对房地产业的过度依赖——基于F市的实证考察

分税制改革加大了地方政府的财政运行压力,为缓解地方财政困难,地方政府产生了对房地产业的过度依赖。基于F市房地产市场的相关数据,实证考察了2004—2007年F市土地出让金、房地产税收、房地产收费的增长情况及其在地方财政收入的比重。研究结果表明:2004—2007年F市土地出让金、房地产税收、房地产收费的增长速度都非常快,房地产业所带来的财政收入在F市财政收入中所占比重相当高,但建立在房价上涨过快之上的财政增收是不可持续的。应借鉴发达国家(地区)经验。

从马克思地租理论看我国土地出让金——兼论房地产税背景下土地出让金的存废之争

作为我国土地所有制的经济实现形式,土地出让金制度自创立以来,无论是对国有土地的资源配置,还是对地方政府的财政收入,都贡献了巨大力量。本文从土地出让金的本质属性出发,运用马克思地租理论,在论证社会主义地租存在的基础上,进一步分析了我国的地租形式——土地出让金,并认为当前其一次性征收的模式损失了绝大部分级差地租。进一步,结合房地产税即将开征的背景,本文对土地出让金面临的两个争议进行了回答,认为房地产税与土地出让金并不存在重复征税(费),相反,土地出让金可以借房地产税开征的契机,对其损失的级差地租进行补充;地价过高的主要原因也不在于土地出让金,关键是要对土地使用权的转让加以限制,并清理整合房地产开发过程中的税费。