租地还是卖地:土地流转中农民有限理性行为分析——对中山市崖口村旅游开发用地的个案调研

土地流转过程中,农民租地或卖地的行为选择带来不同的收益,将直接影响到现在及未来农民的生活水平。由于受到自身条件和环境约束,农民只能追求安全保障基础上的利益最大化。本文通过对中山市崖口村村民在旅游开发用地中的决策行为进行深度调研,发现当地农民在土地流转中表现出因可得性偏向导致的差异化认知与态度、伦理行动下的集体选择、规避风险下的非最优选择的有限理性行为特征,最终的"卖地"决策对崖口村的未来发展带来了一定的风险。

省会城市土地市场化程度评价实证研究——以郑州市为例

目前,我国城市土地市场运行失灵的主要原因仍是市场机制的不足,因此对郑州市土地市场化程度的评价对调控和规范土地市场具有重要的意义。以郑州市2002-2006土地市场交易资料为基础数据,采用特尔斐法和层次分析法对郑州市土地市场化程度进行定量化评价,结果表明,由于土地市场公开出让低以及二级市场活跃度不高,郑州市土地市场化程度略显偏低。

关于物业税几个问题的探讨

本文主要分析以下问题:物业税是否应该包括土地出让金,开征物业税后应予取消或合并的税收,物业税的开征难点,物业税对房价的影响,物业税的税制设计和物业税税收管理权的确定。

论房屋征收中国有土地使用权的补偿

房屋征收中国有土地使用权的提前收回本质上是对财产权的征收。虽然相关法律没有明确规定房屋征收中对国有土地使用权是否给予补偿和如何进行补偿,但财产征收补偿制度本身既有充分的法理依据和宪法依据,也有具体的法律依据。房屋征收中提前收回国有土地使用权时,除了应退还剩余年限的土地使用权出让金,补偿范围还应包括土地使用者的投资开发利益和该土地的预期增值利益;补偿标准应根据取得国有土地使用权的不同方式,即出让方式与划拨方式分别确定:对于出让土地的使用权,应当综合考虑该土地的用途、地理位置、剩余使用年限和基准地价等因素;对于划拨土地的使用权,应当考虑土地使用权人支付的土地开发成本等因素。

完善建设用地管理制度的几点建议

随着国民经济和社会的进一步发展,面对经济结构调整和国土资源管理新形势的需要,一些用地管理制度也应跟随形势变化进行补充和完善。为实现土地集约、节约、高效利用,加强国土资源管理工作,应加强用地效益评价工作,进一步完善工业用地出让制度,建立土地资产金融管理制度体系,将矿政管理和地政管理相结合。

我国财政收入体制特征和改革路径

本文从我国财政收入体制的实质、特征和改革路径进行了多视角、全方位剖析。指出一国财政收入的实质,是一国政府怎样去筹集收入,筹集多少,用什么形式去筹集和向谁收入等大问题。特别是从我国财政收入的总量、结构和增速三个层面,概括了我国财政收入体制具有大而失度、多而繁杂和快而失序等三大特征。进而又提出了"多用税、广用债、深减费"的改革路径和政策建议。

从征地看当前农民的土地变现观念——基于广东崖口村“卖地”事件的考察

分析征地问题,必须注意政府与农民客观上形成的"合谋"现象,即不仅政府有"买地"的冲动,农民也有"卖地"的冲动。当前农民之所以形成急于变现的土地观念,直接推动因素是消费欲望,外部引导因素为各利益主体的诱导,深层理念因素是地权观念变化。解决征地乱象,需遏制政府与农民的双重冲动,一味提倡土地私有化只会让"卖地"在市场化的名义下不断加剧。

户籍改革的制度变迁与利益博弈——“农转非”的四种地方模式评析及反思

户籍制度是一项包含多种利益分配的身份制度,户籍改革意味着利益结构的大调整,必然面临复杂的博弈。围绕"农转非"户籍改革,握有主导权的城市政府表现出鲜明的"经济人"本色——追求自我利益最大化,往往会陷入"土地财政"而难以自拔。地方政府以土地财政为内容的运动式城市化在理念上就是被异化的,它服从于追求政绩最大化的"政治逻辑",而非经济社会可持续发展的理性逻辑。中国的城市化进程中的种种"非合作博弈"使得这一进程正在遭遇挫折,有不可持续之虞。

省域城镇土地出让最低限价体系建立

国有土地使用权出让实行最低限价制度,是加强土地管理的一项重要措施。在探讨土地出让最低限价测算原则、方法和技术路线基础上,通过先进行城镇土地分等,然后采用基准地价扣除法、出让地价修正法、成本逼近扣除法等分别测算各城镇土地出让最低限价,最后通过比较、综合的途径,建立了江苏全省各级城镇土地出让最低限价体系。

城市土地使用权挂牌出让中竞价人的理性分析

为了更加深入研究土地使用权出让行为,利用博弈及风险理论,提出了土地使用权挂牌出让中竟价人的出价策略,通过分析证明挂牌出让能使各竞价人的出价更为理性,为合理配置城市土地资源提供了新的研究思路;同时也指出挂牌出让中更易滋生腐败。利用杭州市和北京市土地出让结果说明了挂牌出让是目前土地使用权出让的主要方式,分析了产生这一现象的原因。

关于土地储备制度的若干思考

土地储备制度是一项新兴的城市土地管理制度,它对于培育和规范土地市场,盘活存量土地资产,优化土地资源配置,有效控制土地供给以及加强政府对土地市场的宏观调控具有积极作用．文中分析了土地储备制度运行程序以及土地储备机制运行中存在的问题,提出了解决问题的对策和办法．

论土地生态经济价值与绿色土地价格及其应用

从土地生态经济价值的概念入手,通过揭示土地生态经济价值的内涵引出了土地资源价格的概念,并给出了其定价思路。在此基础上,进一步论述了绿色土地价格的构成及其定价模型,并联系我国改革开放进程中招商引资的现实需要,给出了不同区域城市政府关于土地出让定价的约束条件和基本策略。

为什么中国的城镇化是人地非协调的?——土地财政与土地金融耦合下地方政府行为的视角

新型城镇化是人的城镇化,而中国目前以土地扩张为代表的空间城镇化明显快于人口城镇化,人地非协调问题的产生与作为新型城镇化推动者的地方政府的行为紧密关联。首先,在纵向维度政府间关系下,为创造政绩而获得晋升、为获取财政收入以减轻财政压力,使"晋升锦标赛"与"财政锦标赛"具有内在的契合性,以土地为载体的经济发展成为地方政府积极推动空间城镇化的"动力源"。其次,从横向维度看,企业、城市户籍居民、金融机构、地方政府形成了基于利益关系的并以地方政府为核心的利益铁三角和超级利益铁三角,激励地方政府积极推进空间城镇化,成为新型城镇化的现实梗阻。最后,土地财政与土地金融耦合背景下,理性的地方政府将土地作为商品化的交易空间,在获取土地出让收入的同时亦衍生出以土地为主的融资模式,导致中国城镇化发展呈现"向外建设"而不是"向上建设"的非均衡化路径,人地非协调城镇化的问题被进一步强化了。

论土地储备中的法律漏洞及其完善

土地储备制度对加强和完善土地保护制度,实施可持续发展有着十分重要的意义。但是,作为一项新兴制度,土地储备制度在土地收购、土地储备、土地出让等环节上还存在一些法律缺陷。为此,要通过修改《土地管理法》和《拍卖法》、制定《土地储备条例》等予以完善。

宏观经济非平稳运行的原因解析:地方政府土地出让行为的视角

文章指出,在转型期的中国,由于地方政府拥有对城市土地资源的绝对配置权力,在洞悉了土地资源对地方经济增长的重要作用后,地方政府通过对城市土地价格的控制,通过各种经济行为在发展地方经济的同时迅速推动了中国经济的增长。与此同时,城市土地出让中地方政府种种经济行为加剧了投资需求,客观上带动了固定资产过度投资,也导致了宏观经济运行不稳和经济过热。

土地出让金并入物业税的利弊分析与政策建议

据悉,“十一五”期间,我国将稳步推行物业税,其中会将一次性缴纳的土地出让金并入物业税。本文通过分析土地出让金并入物业税后的利与弊,认为物业税的基本框架应该作相应调整,并提出具体的政策建议。

中国房屋销售价格、土地价格和租赁价格的关系研究

在房屋销售市场、土地市场和房屋租赁市场这三个市场背后存在着"隐含有效房价"这样一个共同因子,且三个市场的价格均被该共同因子内在长期驱动。在长期,采用了Gonzalo和Granger永久—瞬时模型和Hasbrouck信息共享模型来测度三个市场各自对"隐含有效房价"的贡献度,并得到三个市场间的价格引领关系。在短期,利用Granger非因果关系检验和脉冲响应函数对三者关系进行分析。结果表明:长期而言,房屋销售价格在决定"隐含有效房价"中起主导作用;在短期,房屋销售价格和土地价格存在显著的双向因果关系;房屋租赁市场在房价的形成机制中相对独立、影响甚微。

深圳产业升级中企业用地面临的问题与政策选择

深圳产业升级中企业所面临的用地困局,很大程度上根源于"售让"用地政策。因此,这一困局的破解,必须改革现有的用地政策,以"租赁"用地取代"售让"用地。

土地估价信息系统(LAIS)

介绍了联邦德国的土地估价信息系统具备的功能和发展现状。设计了适合我国国情的、具有世界先进水平的估价信息系统LAIS(Land Appraisal Information System)。该系统包括数据调查、管理和评价、产品的生产和表达三个部分。最后对估价信息系统在中国的实现进行了可行性分析。

国企改制中土地使用权出让方式的思考

针对现今中国国企改制中对划拨土地处置的几种方式都有较大缺陷的情况,采用系统分析法对几种处置方式进行比较研究,提出了在土地使用权出让方式基础上的一种新的处置方式—一次出让,分期交纳方式,这种新的土地资产处置方式可以发扬其他方式的优点,规避其缺点,达到国家与企业的双赢。提出这种方式意在为完善中国国企改制中的土地资产处置方式提供新的思路。