减税冲击、土地调控与城投债定价

减税冲击会加大地方财政压力,而地方政府隐性担保能力的下降会导致城投债发行利差上升;然而,城投债是地方经济建设的重要融资手段,地方政府有动机采取增信措施来抵消减税冲击的影响,甚至促使城投债利差下降。基于2017—2019年的三次增值税税率下调实践,通过产业结构、减税点数和政策时间构造地级市层面的减税冲击变量,分析发现:减税冲击会扩大地方政府的财政收支缺口,但地方政府会采取土地调控措施来为城投公司提供增信,导致城投债的发行利差不升反降;具体而言,面对减税冲击,地方政府并没有调整土地出让结构、提高工业用地和住宅用地出让价格,而是通过向城投公司注入土地资产、提高商服用地出让价格的路径来提升城投公司的融资能力、抵押价值和信用水平,这也反映出地方政府“以地谋发展”的运作方式已由土地财政转向土地金融。因此,应深化土地要素市场化配置改革,打破地方政府在土地征收和出让环节的双垄断格局;划清地方投融资平台和地方政府之间的界限,促进地方财政的可持续发展,改变地方政府过度依赖土地调控的局面。

房地产开发企业土地增值税预征政策改革分析——基于应对人口老龄化、防风险稳增长背景

中国经济经历三十多年高速增长,房地产开发行业作为支柱行业贡献可观,但现在房地产开发企业可持续发展问题凸显。中国老龄化程度持续加深造成商品房需求转弱导致主营业务收入下降,同时减缓城镇化进程造成房地产开发企业过度竞争面临利润减少问题,高周转、高杠杆生产经营模式和宏观政策调控也使其出现流动性减弱、资金链断链的风险,目前的困境导致房地产开发企业对我国宏观经济稳定增长的拉动作用放缓。土地增值税是我国房地产开发企业税率最高的税种,并且具有调节房地产市场的功能,其主要通过预征环节缴纳税金。因此,房地产开发企业土地增值税预征制度有必要作为调控企业现金流的工具进行相应的改革,缓解企业资金周转压力,帮助房地产开发企业应对当前问题。

房地产企业土地增值税清算的税务筹划策略

近年来,为了推动房地产行业更加稳定地建设和发展,国家陆续出台了一系列政策,减缓了房地产行业持续发展的势头,也促使很多房地产企业的盈利空间逐渐缩小。在这种情况下,一些房地产开发企业为了扩大自身的收益空间,必须采取精细化管理的策略,精简费用、节约成本,对相关税费进行筹划,就成为一种现实需要。土地增值税作为房地产企业需要投入的一项重要成本,需加强筹划,进而帮助企业在遵守法律法规的情况下,优化内部税负结构、合理管控成本。文章将围绕这一话题进行论述,通过具体的案例,分析筹划方式,以期为广大工作人员提供参考和启示。

中国土地增值税征收问题研究——背景、效果和建议

中国是世界上少数几个开征土地增值税的国家和地区之一,自从1994年1月1日开征以来,土地增值税在增加政府财政收入、抑制土地投机行为和调节收入分配等方面发挥了重要作用;同时,在理论分析和实践操作中,对于土地增值税的征收依据、征管程序以及征收效果也出现了很多争论。通过回顾土地增值税开征背景以及近年来征收和调控效果的实证研究,系统分析了当前土地增值税征收过程中的主要问题,并提出相应的政策建议。

从“涨价归公”思想到土地增值税制度——兼论近代社会转型时期经济思想与经济制度的关系

如何使土地的利用和分配从基于农耕的需要转变为适应工业化和城市化的需要,是中国近代社会能否实现顺利转型的重要基础性条件之一。从孙中山的"涨价归公"思想到土地增值税制度的施行展示了一个完整的经济思想形成及其制度化的过程,具有典型的转型时期的特质。文章试图透过这一微观视角,考察中国近代转型时期经济思想对经济制度构建的动态影响,进而讨论传统经济思想在近代社会转型中的作用以及近代经济思想转型与经济制度转型二者之间的关系。

涉税的重大误解——兼论“包税条款”之效力

关于涉税的重大误解,难以在现有的意思表示错误的一般理论下解决,需要引入新的考量因素。每个税种的目标价值、计税方式对当事人之间的错误风险的分配有不同的影响。所得税、土地增值税等对税负转嫁态度消极的直接税会对当事人通过主张重大误解向他人转嫁税负产生限制性影响。反之,增值税等间接税允许甚至期待税负转嫁,会期待当事人通过主张重大误解撤销不利于税负转嫁的合同。在当事人约定了包税条款,而包税方陷入了认识错误的情形时,应当考虑所涉税种的目标价值、计税方式等作出判断。在包税条款的履行使税种的基本目标和价值落空时可以判定其无效,但是包税条款并非一律无效。

土地增值税的清算对房地产开发企业的影响及应对措施分析

研究目的:定量分析土地增值税的清算对房地产开发企业的影响,并提出应对措施。研究方法:本文采用对比分析法,定量分析了土地增值税清算对房地产开发企业的影响和采取应对措施的效果。研究结果:在土地增值税清算情况下,房地产企业的综合税负水平高于土地增值税预征情况下的税负水平,并且项目增值额越大,两种情况下房地产企业的综合税负水平的差别越大。研究结论:针对土地增值税清算对房地产开发企业的利润有较大影响这一情况,可以采取集团内部转移定价和缩短项目周期的方式,从而有利于房地产开发企业将更多的利润留在企业内,合理、合法降低税负水平。

关于开征物业税的若干思考

物业税是许多国家调节房地产市场,进行宏观调控的重要经济杠杆。目前,我国房地产市场存在很多问题,可以借鉴别国经验,结合本国实际,建立统一规范的物业税。总的来说,开征物业税是利大于弊的,我国应适时开征物业税。

集体经营性建设用地入市背景下土地税制的完善

通过税制改革分配土地增值收益,不仅符合中央确定的“初次分配基于产权和市场,二次分配基于税收”改革目标,而且具有合宪性。在第三次修正的《土地管理法》已于2020年开始实施的背景下,需要按照城乡统筹发展、共同富裕的理念,体系化地检讨现行的土地税制结构和土地管理制度,并通过相关税种、税基、税率的优化和完善,建立健全国家、集体和个人合理分享土地增值收益的新型法律机制。具体而言,在集体经营性建设用地流转环节,应统筹土地增值税、企业所得税、个人所得税等税种的完善,以适应集体经营性建设用地入市制度带来的土地增值收益分配体制变化;在集体经营性建设用地保有环节,应通过房地产税制度的完善,解决为地方公共服务和基础设施投资筹集资金、遏制土地闲置等问题;在税率制度设计环节,各项旨在分配土地增值收益的税种的综合税率应当遵守“半分原则”,不能侵犯土地财产权的本质特征。

关于开征统一物业税的研究综述

我国关于物业税的正式讨论始于2003年底,国内许多专家和学者对物业税进行了研究,主要包括以下几个方面:一是介绍国外主要国家和地区的物业税制,旨在通过比较研究,给我国物业税改革提供借鉴;二是对我国开征物业税的利弊进行分析并提出政策建议;三是对物业税开征时机的研究;四是对可以合并和取消的税种的研究。本文对国内以上有关文献研究进行了综述,并提出了自己的意见。

房地产企业税收筹划

目前,我国房地产税制设计的不合理以及政府收费繁杂,使房地产企业税费负担过重,进而使得房价居高不下。房地产企业可以在合法的前提下进行合理的筹划,降低税收成本。本文探讨的是房地产企业所涉及的营业税和土地增值税的筹划方法。

有效缩小征地范围的制度机制探讨

新一轮土地改革能否取得成功的关键,在于能否实现征地范围的有效缩小。从提高土地的节约集约利用、有效增加建地供应量的角度讲,应制定用地效率强制标准,构建强制征购收回多余土地的制度。从公共利益的界定、切割经营性征收的角度讲,应破除"由政府组织实施"即为公益需要的魔咒,制定《土地征收目录》。从提高征地补偿标准、打破地方政府土地财政依赖的角度讲,应改革补偿定价方式,构建起某些财政利益代偿机制。各项改革举措的实施,应配套联动进行。

对我国房地产税制改革的建议

本文对从开发商取得土地开始到商品房出售为止所涉及的房地产税进行了解释,同时对目前房地产税收制度存在的弊端提出了开征物业税的必要性,并以一实例阐明征收物业税对购房者的影响,提出房地产税制改革后的物业税不应将开发商出售房地产产品时缴纳的土地增值税涵盖其中,但应涵盖物业保有阶段增值税的观点。

我国土地增值税存在的问题及对策

为了加强对我国土地增值税的征收管理,结合目前国家新政策出台的背景,分析当前土地增值税征管中存在的问题,并提出完善的对策。

我国房地产税改革的功能定位与路径选择

在我国房地产业迅猛发展和房价高企的大背景下,房地产税制改革一直是学术与实务界热议的焦点。随着"营改增"的全面铺开,预示着房地产税的改革会进一步推进。分析房地产税在降低企业税负、改善地方政府财税体制、促进政府职能转变、调节收入分配等方面的作用,指出在推进房地产税改革的过程中,应注意与现行房地产税制的协调,深化并拓展现行房地产税改革试点,并注意防范可能诱发的金融风险。

征税能抑制企业涉房投资吗--兼论“脱实向虚”的另一条路径

近年来企业过度持有不动产的涉房投资倾向引发广泛关注,也背离了“脱虚向实”的政策导向。文章基于土地增值二次分配理论,利用2007-2019年我国沪、深两市上市公司微观数据考察了持有环节和转出环节税收对企业涉房投资行为的影响。实证结果显示:因为税基不能随房地产市场价值灵活升高,造成持有环节的房土两税表现出一定的累退性特征,从而无法有效抑制企业涉房投资;相比而言,转出环节的土地增值税能够显著抑制企业涉房投资倾向。进一步基于省级宏观面板数据的非对称反应模型估计结果显示,当前各地区土地增值税的征管力度受到地方政府的刻意操控,出现了相邻省份之间的标杆竞争现象,特别是省份间的竞低效应尤其突出,这对有效发挥土地增值税的作用产生了不利影响。文章的研究对未来进一步完善税制改革和引导企业投资“脱虚向实”具有一定的参考意义。

中国土地增值税制的缺陷与改革对策

开征土地增值税旨在均分土地财富、抑制土地投机,协调房地产市场发展。土地增值税征收效果不佳源于地方政府不配合、税制本身设计不合理以及房地产管理体制存在一定缺陷。税制设计过于复杂致使税管部门无法甄别是房地产增值还是成本太高;房产与地产分开管理为纳税人规避纳税提供了现实可能。进行税收制度创新、确保土地增值税的顺利征收是地方政府调控房地产市场的理性选择。

城乡统一建设用地市场建设中的土地增值税法律问题研究

随着城乡统一建设用地市场建设的逐步推进,国有建设用地与集体建设用地在土地市场上的地位趋于平等。土地增值税作为一种重要的市场经济调控工具,起着调配土地资源、平衡经济增长和收入分配的功能。我国现行的土地增值税制度在城乡税收理念、税制城乡二元分割、课税范围、税率设计、税收征管等方面还存在着一些弊端,急需在城乡一体化环境下调整税收理念、重构课税范围、科学设计税率、简化征管程序,使其能够对我国统一的城乡建设用地市场起到应有的调节作用。

论物业税与现行房地产税收的关系

目前房价居高不下,政府调控房地产市场的措施陆续出台,在众多调控措施中,备受关注的一项措施是开征物业税。在开征物业税的过程中,必然会涉及到如何处理物业税与现行房地产税收的关系。对此,专家学者从不同角度发表了各自的看法。本文认为,现行的房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加应该并入物业税,耕地占用税应并入土地出让金,土地增值税应该取消或并入物业税,契税应继续保留。我国应该通过正确处理物业税与现行房地产税收的关系,健全房地产税收体系。

美国土地价值捕获制度及其借鉴

在美国,土地价值捕获(value capture)是指将土地的自然增值全部或部分回收归于社会的过程。本文对美国"土地价值捕获"的原理与实现方式进行了分析,总结特点,提出了针对我国土地增值收益分配的借鉴意义。