以出租人为视角浅谈房屋租赁合同审核与履行要点及法律风险防控

房屋租赁合同作为《民法典》典型合同类型之一,在市场经济活动和社会生活中应用普遍。现实中,合同双方签订房屋租赁合同时往往更多关注的是租金及其支付事项,却忽略了其他一些影响重大的问题。本文以出租人为视角,梳理房屋租赁合同的审核与履行要点,并提出相应的法律风险防控措施,为进一步提升房屋租赁合同的法律风险防控能力提供参考。

租地还是卖地:土地流转中农民有限理性行为分析——对中山市崖口村旅游开发用地的个案调研

土地流转过程中,农民租地或卖地的行为选择带来不同的收益,将直接影响到现在及未来农民的生活水平。由于受到自身条件和环境约束,农民只能追求安全保障基础上的利益最大化。本文通过对中山市崖口村村民在旅游开发用地中的决策行为进行深度调研,发现当地农民在土地流转中表现出因可得性偏向导致的差异化认知与态度、伦理行动下的集体选择、规避风险下的非最优选择的有限理性行为特征,最终的"卖地"决策对崖口村的未来发展带来了一定的风险。

基于遗憾理论的有限理性租赁决策分析

随着设备技术更新和市场需求波动加剧,投资者需要在不确定情形下选择租赁还是购买的投资决策以获得生产能力。由于投资者的有限理性,传统意义上的概率预期最优方案可能偏离实际最优方案。基于心理学和行为科学,针对投资者在不确定环境下规避遗憾的决策行为特征,本文应用最小最大相对遗憾理论建立租赁决策模型,并设计了租赁投资决策的有限理性固定决策规则。分析结果显示该策略相对最优策略的相对遗憾小于1,并且有限理性租赁策略案例应用分析证明了本文方法的实际应用价值。

法律界限、选择标准与融资租赁标的物创新

融资租赁标的物是融资租赁交易的中心,对其法律界限的认定是融资租赁创新活动的基础。现阶段,我国尚未出台《融资租赁法》,在多头管理模式的制约下,融资租赁标的物的法律界限和选择标准尚未形成清晰、科学的体系。这与高速发展的行业创新实践形成了鲜明的冲突,既影响融资租赁公司在同一平台合理地竞争,又容易引发融资租赁创新中的合同效力风险和标的物处置风险。因此,有必要规范融资租赁标的物的一般法律界限,并在此基础上探索适宜的选择标准体系和风险控制措施,为融资租赁创新活动的持续健康发展奠定基础,高效地服务供给侧改革。

买卖不破租赁原则限制适用的条件分析

我国《合同法》第229条没有明确规定买卖不破租赁适用的前提条件,实质上只是一个原则性的规定。买卖不破租赁原则不能直接在案件审判中适用,该原则的适用要受到物权化条件、租赁目的、优先权效力和租赁意思表示的制约,法官必须根据案件的事实情况,依据诚信、公平、保护善意相对人等原则,通过价值判断和利益平衡方法确立该原则适用的前提条件,在实现买卖不破租赁原则规范化的基础上,方能用于审理和裁决租赁人、出卖人和买受人之间的利益纠纷。

论动产的转租

世界各国通行的做法是对承租人的转租进行限制 ,即转租必须经原出租人的同意 ;这样的规定是出于保护原出租人利益的考虑。实际上 ,正常的转租并不损害原出租人的利益 ,且有利于转租人 ,所以法律应采允许自由转租的立场 ;但为了防止给原出租人造成损害 ,对转租合同的内容也应以一定程度的限制。

租赁期限之探讨

国有土地使用权和农村土地承包经营权租赁不应当受《合同法》第214条租赁期限最长为20年的限制。农村土地承包经营权租赁应当有最短期的限制。《合同法》第236条规定的租赁期限的默示更新应具备三个条件,即租赁期间届满后,承租人继续使用租赁物;出租人知道承租人对租赁物继续使用;出租人未提出异议。《合同法》第215条关于6个月以上的租赁合同,未采用书面形式的,视为不定期租赁的规定不尽合理,应当予以修订。

消费者权益保护视野下的“寄存”之辩

消费者使用超市的自助寄存柜存物时,与超市形成的是借用合同关系。如果消费者存入自助寄存柜内的物品丢失,超市的责任应当分情况讨论。为此,需要依次回答下列问题:超市要求消费者在进入购物区之前存包,是否侵犯消费者之合法权益?保管合同、借用合同与租赁合同关系的异同对法律关系的影响值得注意。超市的注意义务之必要性的具体内容是对于消费者的人身财产安全。

一种面向多次发布的隐私保护模型

文章提出了一种面向多次发布的数据库隐私保护模型,通过等价类的动态调整来隐藏数据和等价类间的映射关系,降低隐私泄露的风险。利用伪数据调节数据的多样性以满足匿名规则的要求,伪数据亦可作为噪声数据增加攻击者的分析难度,提高隐私保护强度。在UCI数据库上进行的仿真实验结果表明,该模型能够有效减少因多次发布带来的隐私泄露。

DVD在线租赁优化模型

讨论了在线DVD租赁问题,首先通过统计方法获得了在尽可能满足租赁会员的要求下,网站应准备的DVD数量.其次,在现有DVD数量的基础上,建立了求解DVD分配情况的整数规划(0-1规划)模型,给出了具体的分配方案.最后,讨论了在最大程度上满足租赁要求情况下,网站应订购的DVD数量.

考虑租箱返还限制的集装箱船舶调度优化

针对航运企业所租赁的集装箱还箱问题,为减小还箱成本,基于租箱返还的船舶调度优化问题进行了研究。考虑了航运企业各港口的货量及航线网络分布等约束,重点兼顾了租箱还箱期限的限制,设计了返还租箱的运输优化方案及各集装箱船舶调度的优化方案,构建了以成本最低为目标的混合整数模型,设计了启发式算法与混合整数规划方法集成(MIP)进行求解。通过算例实验,将求得的解分别与CPLEX、量子差分进化算法、蚁群算法、元遗传算法相比较,从而验证了本文算法的科学性,并分析了待还租箱的数量、空箱超期费以及待还租箱利用率的波动对还箱成本的影响,可为航运企业的集装箱调度提供参考。

论农民住房有限抵押

农民住房抵押以有限抵押为基本理念,但现有制度设计存在"房地一体"与"房地分离"的路径分歧和配套制度缺失或法理悖论等问题。这些问题的产生与有限抵押的设计理据存在偏差不无关系。因此,在重述农民住房有限抵押的正当理据不是宅基地使用权的身份性、无偿性或福利性,而应是保证农户基本住房权利、兼顾集体与农户对宅基地使用权增值收益分享的基础上,本文对试点地区与非试点地区农民住房有限抵押进行类型化制度重构。在试点地区,宜坚持"房地一体"抵押、合理取舍地方实践之有限抵押的设计,并完善宅基地使用权的主体限定、增值收益分配以及非本集体成员受让地权的登记、期限限制等配套制度;在非试点地区,暂时可按"房地分离"的思路,创新法定租赁权,但应从租金归属、担保客体、出租人等方面对相关建议进行改造。

船舶融资租赁自物权与优先权抵牾问题探析

《物权法》规定的准不动产物权变动规则允许船舶所有权人和船舶的占用使用分离,船舶优先权属性特点将导致自物权与之产生权利冲突,致使所有权人暴露于诸多风险中。比较法下,美国的杠杆租赁、德国KG基金、新加坡信托基金和伊斯兰债券基金融资租赁船舶模式为解决冲突提供了较全面的参考范式。建议在吸收比较法经验的基础上,从尊重合同意思自治精神、鼓励商业保险的参与、放宽融资模式和基金投资管理限制、补充船舶融资租赁法律法规以及建立基金运行监管体系等方面着手,缓释权利冲突,促进和保障船舶融资租赁行业的发展。