先进制造业发展与工业地价变化:基于土地要素市场化配置的视角

本研究分析推进新质生产力发展背景下,地方政府从“竞次策略”向发展先进制造业的“竞优策略”转变中,工业用地市场化水平提升对工业地价理性回归的影响。研究采用面板回归模型和中介效应分析,以浙江省为研究区域。研究结果表明:随着以地谋发展模式逐渐衰竭,低价引资生税的竞次策略失灵,工业地价即使越低,也无法带来更多的投资与税收;先进制造业用地出让占比提高显著促进了工业地价理性回归;工业用地市场化水平提升是先进制造业发展的潜在影响机制,先进制造业选址更看重公开透明的市场环境。研究为分析土地要素市场化配置的影响效应提供理论与事实贡献,弥补了新质生产力发展背景下先进制造业与工业地价关联的研究不足。

Market Regulation and Fiscal Replenishment: An Analytical Framework for the Space Control Intensity for Regulatory Detailed Planning

Regulatory detailed planning is the most direct management tool for urban development and construction activities. Through theoretical deduction, this paper demonstrated the elastic relationship between the land-transferring price and the floor area ratio(FAR) of residential land, which represented the space control intensity for regulatory detailed planning. Based on the two dimensions of market regulation and fiscal replenishment, this paper also established an analytical framework for the space control intensity for regulatory detailed planning. The results showed that the space control intensity for regulatory detailed planning decreased with the expansion of urban scale and that the weaker the market regulation and the stronger the land finance dependence, the weaker the space control intensity for regulatory detailed planning. Based on this, this paper proposed that local governments should strengthen the scientificity and openness of regulatory detailed planning, institutionally resolve the predicament due to fiscal decentralization, and reduce the dependence on land transfer income.

集中供地政策对稳地价的影响

本文将集中供地政策的实施视为一项准自然实验,基于2021年3月以来土地微观交易数据,运用固定效应模型和倾向得分匹配法分析该政策实施对地价溢价率的影响及其传导机制。研究表明:集中供地政策在一定程度上降低了试点城市的地价溢价率,平均大约降低了2%,属于逆房地产周期的调控政策;集中供地政策通过房地产企业预期来影响地价溢价率;在时间效应上,实施集中供地政策后的两个月内稳地价效果显著;在空间效应上,实施集中供地政策地块的稳地价效应对比周边100~375km范围内显著有效;从城市规模上看,二线城市的政策效果强于一线城市,各城市土地竞拍的热度分化加剧,核心一、二线城市土地市场热度较高,冷门城市的政策效果强于热门城市。据此提出,集中供地政策具有降低地价溢价率的功能,是逆房地产周期的调控政策,应择机使用。

农村集体经营性建设用地入市的内在逻辑和实施路径

基于“内在逻辑-实践探索-现实挑战”的研究路径,对集体经营性建设用地入市改革进行深入研究。研究认为:(1)实现城乡土地“同地同权同价”改革目标的基础在于强化集体土地产权;(2)构建公平有序的市场配置体系是实现城乡统一建设用地市场的关键;(3)探索统筹兼顾的利益分配机制是农村集体经营性建设用地入市改革的重点;(4)通过盘活闲置土地资源是提升乡村经济发展、实现乡村振兴的必由路径。今后仍需在明晰产权主体、扩大入市范围与强化用途管制、完善收益共享机制、健全政策配套措施等方面,进一步推动农村集体经营性建设用地入市改革。

中国土地市场地价监管新体系构建

研究目的:针对中国现行的以基准地价和标定地价为核心的城市地价管理体系存在的问题,提出重新构建土地市场监管体系的建议。研究方法:比较法,逻辑推理法和调查分析法。研究结果:中国一级土地市场本质上是一种垄断市场,二级土地市场应该是一种自由竞争市场,二者地价形成机制是不同的。中国基准地价、标定地价存在的最主要问题是没有承认这两个市场的区别以致服务指向不明确。研究结论:需要构建与中国土地市场结构和特征相适应的新的监管体系,即"土地正常市场价值+土地交易市场价格"并行的监管体系。一级市场以土地正常市场价值和标定地价为核心,二级市场以土地交易市场价格为监测重点。

基于市场决定理念下的征地补偿标准确定方法研究——以甘肃省张掖市城市规划区为例

研究目的:针对现行征地补偿标准确定方法的弊端,探索符合各地实际的征地补偿标准确定方法。研究方法:社会调查法,逻辑推理法,实证研究法。研究结果:按照征地后用途不同采用不同的确定方法能够提高征地补偿标准,保障农民权益,充分体现土地价值,具有可操作性。研究结论:公益性用地采用地价构成法,非公益性用地采用基准地价反算法,从不同角度测算征地补偿标准切实可行。

中国城市住宅价格的空间分化及其土地市场影响

研究目的:分析中国城市住房价格空间分化的新趋势、新格局与新特征,并定量探索土地市场因素对其分化的作用机制。研究方法:PDI分化指数分析、GIS空间分析、灰色关联分析。研究结果:中国城市住宅价格存在显著的空间分化现象,分化的主方向是一线城市与其他城市的等级性分化;住宅价格的空间差异格局呈现出行政等级性差异增强,空间集聚性分异减弱的新格局与新特征;土地市场包括的土地供给和土地成本因素同时决定了中国城市间住宅价格的空间分化,其中土地供给对三线城市的的影响更为显著;土地市场对不同等级城市的影响程度各异,整体来看,对一线城市房价增长的驱动最为明显。研究结论:2009年以来中国城市住宅价格的空间分化显著增强,并与土地市场因素密切相关,土地供给是核心影响因素。

2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析

研究目的:主要基于中国土地市场动态监测系统的数据,对2004年以来中国房地产用地市场发展和特点进行分析,并探讨影响房地产用地价格的主要因素。研究方法、描述分析、计量分析。研究结果:(1)中国房地产用地市场具有房地产用地供应与房地产投资关系密切、房地产用地供应结构受宏观调控政策影响显著、房地产用地市场区域差异性显著,以及房地产用地价格与商品房价格趋势一致但波幅更大等特点(;2)房地产用地价格不仅由商品房价格、房地产开发投资等需求面因素决定,而且受供地面积等供给面因素影响,此外,地方财政收入也是决定房地产用地价格的显著因素。研究结论:房地产用地市场运行与房地产市场、宏观经济之间具有显著的相互影响关系,同时,房地产用地供应及供地政策对房地产用地价格具有显著影响,供地政策(调节供地总量或结构)可作为房地产宏观调控的主要政策工具。

土地储备投资对房地产市场的效应分析——以北京市土地储备投资为例

土地储备投资是土地储备制度的重要组成部分,在调节土地供应节奏、改变房地产市场供求双方预期、完善保障性住房制度等方面发挥着积极影响,合理利用土地储备投资是各级政府必须正视的重要问题。文章以2009年北京市为拉动经济回暖和促进房地产市场健康发展而进行的1000亿土地储备开发投资为例,深入分析了土地储备投资对房地产市场的正面影响,即在促进土地市场健康稳定发展、平抑高企的房价、优化房地产市场结构以及调节房地产业区域布局等方面发挥的重要作用。

城乡统一建设用地市场土地交易价格模型初探

就农村集体经济组织而言,其风险规避系数越高,讨价还价能力越低,土地成交价格就会越低,反之亦然。为了提高城乡统一建设用地市场的效率,并形成较为公平合理的土地交易价格,需要采取的措施有:政府承担起信息供给的责任,建立专门的农村集体土地管理机构,充分发挥城乡统一的建设用地市场中介服务机构的积极作用,提高城乡统一建设用地市场中交易主体的诚信水平。

土地征收中农地市场价值的测算思路

对农地的市场价值进行合理评估是推进中国征地制度改革的关键问题之一。目前,国家在土地征收过程中,提倡划分区片、按价征地,要按农地的市场价值计算征地区片综合地价。针对于此,笔者在文章中提出合理确定征地区片综合地价的测算方法。通过对土地征收过程中政府与农民集体之间的权益进行综合分析,借鉴城市地价评估的方法,指出可应用收益还原法、假设开发法和社会价值量化法三种评估方法来测算农地市场价格,并具体分析了这三种方法的应用途径。

物流用地价格的成本组成及影响研究

物流用地成本是物流业固定成本中最重要的组成部分,物流用地的价格对物流业发展有重要的影响,通过分析物流用地价格的种类和成本组成,本文论述了物流用地价格对土地利用效率、对工商企业、物流企业用地决策及业务决策的影响,得出结论:较高的物流用地价格可以提高土地利用集约度和物流设施的技术水平,促进工商企业的物流外包。片面给予物流用地价格优惠并不能促进物流业良性循环,政府需要在土地利用集约度方面对物流用地加以监督管理。

旅游风景区基准地价评估方法体系研究

我国旅游业正进入加速发展时期,风景区旅游资源开发方兴未艾。探索和建立旅游风景区基准地价体系,对促进旅游风景区土地市场的培育与规范,加强国有土地资产管理和促进旅游资源开发体制创新等具有积极意义。旅游风景区的土地利用、地价形成机制和地价影响因素等具有独特的规律和特征,我国现行的城镇基准地价评估方法体系难以直接套用于旅游风景区的基准地价评估。文章根据旅游风景区土地利用的特征、影响旅游风景区土地收益的主要因素及收益形成机制的特殊性等,结合地价评估的基本理论方法,提出并论证了以旅游风景区开发项目为对象,以景区或景点为均质地域,以土地质量评价为基础,土地收益或市场地价资料为依据,按风景游览设施建设用地、旅游商业服务设施用地、旅游接待设施用地、住宅用地和停车场用地5类用地类型建立旅游风景区基准地价的评估方法体系,并在杭州市、天台县等旅游风景区基准地价评估中得到实证检验,研究的成果已在实践中得到应用。

成都市中心城区地价与房价关系分析

成都市作为西南地区的经济中心之一 ,其房地产业极大地促进了本地区房地产市场的发育 ,同时也促进了本地区产业结构的调整和国民经济发展 .由于房产与地产之间的特殊相关性 ,在发展的过程中出现了一些不协调的因素 ,就二者之间的关系作了较为深入的分析 。

市场结构对城乡结合部征地与出让市场运行效率的影响

市场结构与市场行为决策及经济绩效之间存在着内在的相互关系,市场结构通过诱导市场上各个行为主体的决策,继而影响市场运行效率和资源配置效率。文中探讨了现行土地制度下市场结构对城乡结合部土地市场形成与运行机制的影响,特别是对集体土地市场形成与发展的影响。

2013年土地科学研究重点进展评述及2014年展望——土地市场分报告

研究目的:呈现2013年国内外土地市场的研究进展,展望2014年的研究热点。研究方法:文献法。研究结果:2013年,国内外学者重点研究了土地市场的有效运行、土地市场的影响因素、地价波动、土地供应、土地市场与宏观经济关系、农地市场建设6个方面。研究结论:城乡一体化建设用地市场构建、农村土地流转市场的建立和完善、土地供应长效机制及其在宏观调控中的作用、政策因素对土地市场价格影响的定量研究,以及土地资源配置中市场"决定性"作用的制度保障等,将是2014年及未来土地市场领域的重点研究方向。

供地政策对土地市场配置效率影响的经济学分析——理论研究与实践检验

在界定协议供地政策和招拍挂供地政策含义和建立分析假说的基础上,首先对2种供地政策对市场结果的影响进行了比较分析。分析的结果是:相对于招拍挂供地政策形成的市场价格而言,协议出让引起了大量的土地短缺。接着分析了2种供地政策对经济福利的影响,与招拍挂供地政策相比,协议供地政策对土地资源配置的效率低下,存在着经济福利的无谓损失。最后,用现实数据对前文的经济学分析进行了检验,检验的结果与前文的分析是一致的。

城市土地市场对房价的时空影响研究——基于南京与广州的比较分析

笔者采用时差相关性测算转轨时期南京与广州土地市场中特定因素对区域内房价的时效影响作用,并通过比较分析得到以下结论:地价和土地供应基本与房价相同步,而土地出让金与政策法律法规则是近阶段房价上涨的重要原因。最后,从土地市场与房地产价格方面提出了相应的政策建议。

经济转型期土地征收增值收益形成机理及其分配

研究目的:基于土地资源优化配置和保障农民权益的政策体系比较,研究经济转型期的土地征收增值收益形成机理及其分配机制,为建立合理的分配机制,保障农民权益提供政策性参考。研究方法:理论模型法、实证分析法、比较研究法。研究结果:经济转型期土地征收增值收益由自然增值和土地价格扭曲两部分组成,其中政府失灵导致价格扭曲是现有土地征收中收益分配不当、农民权益受损的主要原因。研究结论:改革的首要任务不是自然增值分配规则的变更,而是要消除土地价格扭曲,让市场成为调节国家和农民利益的主要机制。

农地市场切割性分析与空间地价模型研究

提出了农地市场切割性的概念，指出农地位置固定性和区域自然特征是农地市场切割的基础，社会经济环境的切割性加深农地市场的切割性。运用美国多个州的资料和中国耕地地价预测资料进行了实证分析，并在市场切割情况下，提出空间地价模型。