不动产抵押登记若干问题探讨——从不动产统一登记条例出发

在准确把握物权法的立法原意的情况下,不动产统一登记条例应当明确自然人和非金融企业可以成为不动产抵押登记的权利人,并细化不动产抵押权担保范围的登记规则。在建工程抵押登记在性质上属于本登记,在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,在建工程抵押权登记应转为房屋抵押权登记。不动产最高额抵押的债权确定期间本属当事人可得约定的事项,对于潜在交易相对人的公示意义不大,应当作为最高额抵押登记中的非必要登记项目。

在建工程抵押制度的法律分析

在建工程抵押是对传统抵押的进一步拓展,它既能保障市场交易的安全,又能充分发挥物的使用价值,比传统抵押权具有更好的盘活资产和促进资金融通的优点,在工程项目的建设实践中存在着广泛需求。然而,我国现有法律对在建工程抵押的适用范围仅局限于抵押金融机构建造贷款,而不允许为施工工程欠款或材料欠款提供担保。在建工程具备抵押财产的法律特征,在建工程抵押制度具有一定的立法基础,因此,应大力完善在建工程抵押制度,充分发挥该制度的市场效能。

解读我国《物权法》上的在建工程抵押

《中华人民共和国物权法》首次在我国立法层面确立了在建工程抵押制度。作为一部重要的法律,《物权法》究竟对在建工程抵押实务会有多大影响?为正确理解和适用我国《物权法》中有关在建工程抵押的规定,文章从在建工程抵押时标的物"在建"而具有的不同于一般不动产抵押的特殊性入手,解读了在建工程抵押的基本概念、设立程序、权利实现等基本问题。

论在建工程抵押的法律问题

随着经济社会的发展和期待权理论的完善,大多数学者都认可了在建工程抵押制度。但是,由于在建工程的特殊性,理论界对很多问题还存在争议,实务界也很难统一,导致了在建工程抵押中出现了许多问题。在此情况下,对在建工程抵押的法律问题做一定的研究具有很大的现实意义。

对房地产抵押中若干法律问题的思考

房地产抵押制度的确立对于保障债权人的合法权益,促进房地产交易的达成,维护市场信用有极大的意义,但是在实践操作中存在着很多的问题。

在建建筑物抵押登记制度之质疑——兼谈我国的预告登记

为了当事人融取资金的需要,我国《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》都规定了在建建筑物的抵押登记制度。在建建筑物在法律属性上不是特定物,不符合物权法对物的要求。预售商品房在本质上也属于在建建筑物,我国《物权法》针对预售商品房以及其他不动产,为保障将来实现物权,规定了预告登记制度,而这显然与在建建筑物的抵押登记制度相矛盾。为了解决上述物权法法理的缺陷,构建统一的物权法法律体系,有两种可能的解决之道:第一种是预售商品房的购买人可以向银行等金融机构贷取资金,同时,为了担保债务人到期履行债务,购买人可以对预售商品房的预售人的债权为银行等金融机构设立债权质权;第二种是在建建筑物构成建设用地使用权的重要成分,以建设用地使用权为物权客体或处分客体。第二种解决之道因其全面性和可适用性,应该得到立法机关的重视。

在建建筑物抵押权登记的特殊性探析

关于在建建筑物如何抵押及抵押范围如何登记,各方有很多争论。文章从物权原理出发,分析在建建筑物的性质,认为在建建筑物应看作附着于土地上的动产,按照不动产单元划分标准整体抵押,设立和变更、注销抵押权登记也应整体进行,不能分层、分套设立抵押权,并提出保护购买已抵押在建建筑物的权利人利益的立法建议。

论《民法典》新规在房地产业领域的法律适用

《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起在我国施行,我国即将进入民法典时代。“盛世制法典,国运必兴隆。”结合《民法典》和其他法律法规、司法解释、部门规章的相关规定,围绕我国房地产业相关问题展开分析论述,着重分析了国有土地上房屋征收与补偿、建设用地使用权转让、在建建筑物抵押与担保物权的实现问题。结合法律、法规、规章的规定与实务中的实际做法,探讨房地产业在运行过程中应该注意的事项和风险的防范,突出法律对我国房地产业健康发展的规制作用。

《民法典》第395条(抵押财产的范围)评注

《民法典》第395条是关于抵押财产的范围的规定。体系上需区分可抵押的财产与可登记的抵押财产。凡符合物权客体要求且法律、行政法规未禁止抵押的财产,均为可抵押的财产,但并非所有可抵押的财产均有对应的抵押登记机制。权利质权的客体属于可抵押但不可登记的财产。“债务人或者第三人有权处分”这一要求与处分权相关,非抵押情形所独有,体系上与可抵押财产的范围问题无关。《民法典》第395条第1款前6项是可登记抵押财产的具体列举。违法建筑物应属于可抵押但不可登记的抵押财产,其抵押合同应作有效评价。在建建筑物抵押属于不动产抵押,其抵押权客体包括已办理登记部分及其占用范围内的建设用地使用权,登记机构在办理抵押登记时应当实地查看。预售商品房抵押权预告登记具有顺位效力,其不应具有限制处分效力,在满足一定条件时具有优先受偿效力。《民法典》第395条第2款并非关于财团抵押的规定,而是关于共同抵押的任意性规定。

论抵押权的预告登记

预告登记的适用范围很广,不仅可适用于转让房屋所有权或建设用地使用权的协议,也能适用于旨在设立、变更或者消灭不动产物权的协议。当事人设立不动产抵押权时,当然可以进行预告登记。而抵押权预告登记的类型既包括房屋、建设用地使用权抵押的预告登记,也包括预购商品房抵押权预告登记。商品房的预售及以预购商品房设立抵押时适用预告登记在我国法上并无障碍,不能简单地依据德国法的规定对之加以否定。至于在建建筑物抵押权的登记,其性质上属于本登记,而非预告登记。抵押权预告登记具有限制处分的效力,但不能限制抵押人再次抵押该不动产。抵押权预告登记也不能对抗法院的查封、预查封以及拍卖、变卖等强制执行措施。抵押权预告登记的顺位效力应当得到承认,即在抵押权预告登记转为抵押权登记时取得原先的顺位。抵押权预告登记的权利人原则上没有优先受偿权,但预购商品房抵押权预告登记的权利人是例外,其在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,有权就抵押财产变价并优先受偿。