老旧小区绿色改造不同产权业主决策协同机制研究

老旧小区绿色改造是实施节能减排、“双碳目标”战略、建筑可持续高质量发展和生态宜居城市建设的建筑实践。从城市更新系统要求考虑,老旧小区绿色改造应打破现有小区界限实施一体化系统改造,老旧小区绿色改造实施过程是基于同产权业主共同决策驱动的行为活动结果,协调不同产权业主利益关系是保障老旧小区绿色改造稳步推进的内在要求。基于老旧小区产权多样性界定与特性分析,依据演化博弈理论,从探寻老旧小区绿色改造业主决策协同机制出发,构建共有产权业主与私有产权业主决策行为演化博弈模型,并运用复制动态方法分析不同产权业主群体策略演化过程,得到改造成本、经济收益、环境收益、施工影响是双方决策协同的关键影响因素。进而从创新融资模式、建立共有产权住宅产权人费用分摊机制、推进项目全过程管理制度等三个方面提出决策协调策略。期望以业主决策协同驱动主体行为合力推动老旧小区绿色改造发展进程。

物权视野下居住权与所有权的博弈

居住权人的权利保障问题贯穿了公法、私法与社会法的多重视野。自《中华人民共和国民法典》物权编增设居住权以来,学术界和实务界就居住权的若干问题,尤其是与所有权相关的征收补偿、征用补偿、物业权益共享等问题,存在诸多争议。为此,有必要在物权视野下,关注居住权与所有权对抗的实际问题,本研究采用“主体扩充“”生活成本“”贡献度”等分析方案,探讨赋予居住权人补偿权和业主权利的可行性,从而提出缓和两者“对抗”的解决途径。

全民所有自然资源资产管理体制研究

自然资源资产国家所有权实现是自然资源资产产权制度改革中的一项重大研究课题,深入开展国家所有权的权利性质、权能设置和实现方式等研究对于落实全民所有自然资源资产所有者职责具有重要的理论意义和迫切的现实需求。以自然资源资产管理体制探索为研究目标,首先分析自然资源资产所有者权利与管理者权力的区别与联系;然后构建出以分级代理体制为核心,权责清单为手段的自然资源资产所有者权利管理框架;最后以海洋空间资源资产为例,对海域、无居民海岛资源资产所有者权利管理开展探索研究,构建出海洋资源资产权责清单,并对自然资源资产所有者权利管理做出进一步思考。

房屋承租人优先购买权行使三题

拍卖租赁房屋的,应当采“同价法”,承租人无需与最高出价者竞争,直接与出租人订立租赁房屋买卖合同。当房屋整体出卖时,租赁部分房屋的承租人既不能对自己租赁的那部分房屋行使优先购买权,也不能对房屋整体行使优先购买权。当数人按份共有的租赁房屋出卖时,少数派按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权发生竞合;基于经济效率的考虑,共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。

老旧小区加装电梯涉及法律问题研究

加装电梯需要符合实体合法和程序合法两个条件,在法律上涉及相邻权的保护;加装电梯符合大多数人的利益,是公共利益原则在社区实践中的运用;保障利益受损方的合法救济权利;加快出台老旧小区加装电梯的法律规定和司法解释。

信托制物业服务模式的源起、功能及其基本架构

传统的物业服务模式存在未能明确物业服务企业作为服务者的角色定位,难以确定物业服务企业的给付义务是行为义务还是结果义务,以及业主权利不足等问题。这是物业服务纠纷常年居高不下的主要原因。信托制物业服务模式具备确定了物业服务企业的服务者地位,厘清物业服务企业行为义务与结果义务的关系,扩张业主权利等功能。但是,信托制物业服务模式虽在多地已有实践,却仅有《成都市“十四五”城乡社区发展治理规划》这一份政府文件对其做出定义,学界对其认识也并不统一。下一步可以围绕明确信托制物业服务模式仍归属于物业服务合同的范畴,规定信托财产的所有权归属于受托人,认定委托人为全体业主等方向完善其基本架构。

房屋征收中停产停业损失补偿的分配问题研究

在房屋存在租赁关系时,房屋征收后的停产停业损失补偿如何在房屋所有权人和承租人之间进行分配,目前争议很大。现行大多数立法倾向由具有被征收人身份的房屋所有权人首先获得补偿,仅有少部分地方立法创新性规定了约定优先原则,以及没有约定或约定不明时承租人可直接获得补偿。但目前的司法实践在承租人能否获得补偿方面结果不尽一致。基于停产停业损失理由的分析,以及民法的公平原则,房屋所有权人和承租人均有权获得补偿,立法应予明确规定。具体而言,房屋所有权人参照租金损失确定补偿数额,承租人参照实际经营损失确定补偿金额,立法还可以明确具体的分配比例以便于操作。为了更好保护承租人权利,法律应赋予承租人对行政征收补偿行为不服时申请行政复议及提起行政诉讼的资格。

民营上市公司实际控制人与信息披露透明度研究

实际控制人对上市公司的信息披露具有重要影响。以2004年至2006年深圳证券交易所的民营上市公司为样本,对实际控制人与信息披露透明度的关系进行了实证研究。结果发现,民营上市公司实际控制人的控制权同信息披露透明度之间存在倒U型关系;实际控制人利用金字塔方式控制的上市公司信息披露透明度显著偏低,而且金字塔层级越多,信息披露透明度越低;实际控制人只担任董事长同信息披露透明度显著正相关,而控制家族占据董事长和总经理职位对信息披露透明度具有负面影响,当控制家族中的某个成员同时出任董事长和总经理时,该影响更为显著。

业主权概念及其法律化

界定“业主”、“业主权”的内涵,并阐释业主权与相关权利如小区内的一般所有权、居住权、承租权、典权以及小区外的所有权等之间的关系,继而提出“业主权”法律化的初步设想。

小区停车位权属分析

物权法草案第六稿确定了业主对小区的停车位享有优先使用权,尊重了业主的利益和开发商的利益。但其停车位的归属采用约定的方式作为优先的选择方式,虽体现了意思自治,但不利于保护业主的利益,应采用法定方式优先,以约定为补充。

物权主体论纲

国家享有以及行使国家所有权,均表现其作为公权载体的性质而非作为私权载体(法人)的性质。不论是农村“集体”还是城镇“集体”,在物权法上都没有其主体地位。法人应为其财产的所有权主体,非法人团体不具有独立财产,不得享有财产所有权和他物权。物权法上的物权主体应为自然人与法人,国家作为具有公权性质的国家所有权的主体,在物权法上具有不同于自然人与法人的特殊主体地位,而集体与非法人组织,均非物权主体。

业主集体行动视角下的社区强人治理——基于业主委员会的多案例研究

"三驾马车"的基层社区治理体系由于业委会的瘫痪长期面临着公共治理产品输出的困境,社区陷于物业管理矛盾将发或频发的风险境地。从公共品治理理论出发,本文认为,社区治理结构中业主组织缺位造成的小区失序,包括制度成本、权威压制在内的业主行动的外部成本和小区规模、复杂情况等的内部成本构成作为潜在集团的业主组织行动基本框架。在此基础上,特殊业主的出现及对预期收益和成本的考量将构成业主行动的内部条件。多案例研究发现,"明星小区"从业主维权成功进入社区自治的实践背后存在重要的强人逻辑。强人治理是理解中国特定基层社区治理生态的透镜及问题表征。通过对强人治理的形成机制及逻辑困境的分析,本文提出了从制度层面疏解社区治理风险的若干对策。

业主物权与物业管理的冲突与调适探论

我国业主物权与物业管理的立法有缺漏,管理观念取代了私权保护意识,《物权法》不能彻底解决业主物权与物业管理的冲突与调适问题。《物权法》的实施,需要有其他法的整体配套,新修改的《物业管理条例》仍须进一步完善。各地亟须对有关业主物权与物业管理的冲突与调适规范进行清理和修订。在有关业主物权与物业管理的冲突与调适的法律法规中,要体现尊重业主物权、加强服务意识、增强法治观念等。应按照下位法服从上位法、旧法服从新法的原则,梳理和处理国家和地方有关业主物权与物业管理的冲突与调适方面的法律法规与规范性文件,借鉴海内外立法经验,完善有关规范。

最终控制人性质、两权分离度与机构投资者持股——兼论不同类型机构投资者的差异

上市公司所有权与控制权的严重分离会影响其公司价值,进而会影响投资者的投资决策。本文以2004-2007年我国A股上市公司为研究样本,考察了上市公司两权分离状况对机构投资者总体和各类机构投资者持股决策的影响。研究发现,最终控制人所有权比例越高,两权分离度越小时,机构投资者(主要是证券投资基金)持股比例越高;而且两权分离度指标对机构投资者持股决策的影响在最终控制人为非国有性质的企业中表现更为明显。本文的研究结论表明,我国机构投资者总体上能够做到自我利益保护,在投资者保护方面发挥积极的作用,但是这种作用的发挥在各个类型机构投资者中存在显著差异。

职教集团利益相关者探析

对职教集团而言,其主要利益相关者是职教集团中的龙头学校、成员学校、企业(行业)。本文对职教集团的主要利益相关者及其关系进行研究,认为职教集团持续发展的关键,是必须兼顾多元办学主体的利益,遵循利益相关者权益平衡的原则。

最终控制人特征与上市公司现金股利政策

本文以2002年—2004年上市公司的股利分配数据,实证检验了最终控制人的特征对上市公司现金股利政策的影响。结果表明,上市公司现金股利政策与最终控制人的侵害动机成反比,现金股利的支付率随着最终控制人控制权比例的增加呈先减少后增加的U形变动;两权分离程度越小,派发现金股利的水平就越大,但这种影响主要来自于较高的现金流量权,现金流量权比例越大,派发现金股利的概率和水平也越大;最终控制人性质为政府尤其是地方政府时,上市公司派发现金股利的概率和水平更高。

知识产权还需要占有制度吗?——知识产权给占有制度带来的困惑与重构

民法物权中占有制度的产生主要基于以下三个前提条件:产权信息交流的不对称性、保护交易安全的重要性和权利客体的物理可独占性。作为知识产权客体的信息不具有物理独占性,因此根据知识产权法的一般原理,知识产权权利取得、转移等的公示方式是登记形式,不适用占有制度。但是,知识产权交易中同样需要保护交易的安全性,在某些情形下,如因真实权利人与实际行使人之间脱节而导致信息不对称,仍然需要适用类似于占有的制度,如善意取得等,来对知识产权客体的持有人及其交易相对人的利益进行保护。因此,在知识产权交易中,不应绝对地排除适用占有制度,而要根据具体的情形对占有制度进行重构。

论我国动态会计要素的重构

针对我国动态会计要素划分及定义存在的诸多缺陷 ,在分析国外对动态会计要素划分及定义的基础上 ,对我国动态会计要素的设置提出不仅要考虑与国际接轨 ,而且要结合我国的国情 ,应分为收入、费用、损失、投资收益和利润

最终控制权、现金流权与上市公司过度投资

以最终控制权大于10%的215家上市公司为样本,对最终控制权、现金流权与过度投资的关系进行了实证分析。结果表明:现金流权、最终控制权均对过度投资有抑制作用;最终控制权与现金流权分离时,最终控制人倾向于过度投资以实现隧道效应,因此,降低上市公司最终控制权、现金流权分离程度可以提高投资效率。

小产权房业主购房行为研究:基于南京市的问卷调查

通过对南京市栖霞区两个小区的小产权房业主的问卷调查,分析小产权房持有群体的特征,揭示小产权房业主的购房行为及利益诉求,从而为政府制定基于保障小产权房业主权益的治理政策提供参考。研究结果表明:由于外地人购买小产权房不办理户口迁移的限制和拆迁安置的原因,小产权房的业主多为南京人尤其是原村集体成员;购买小产权房主要是自住,投资性购房很少,并且交易案例很少;利益驱动是小产权房产生的重要原因;目前小区周边配套较为成熟和完善,采取拆除的处置方式既不符合实际也在经济上不合理;82.47%的业主对小产权房政策了解甚少,且87.62%的人认为合法或者有存在的合理性;83.5%的人支持小产权房转正,如果转正中需要交纳相关税费,土地出让金应该由村集体和开发商来补交,业主只能补交购房时小产权房与商品房的差价,转正后的房产应该能在市场上合法交易。